原标题：秦月-标准化研发策略、产品力及价值发掘、产品设计产品品质及市场竞争力提升
产品力提升策略：产品线及标准化研发策略、产品力及价值发掘、产品设计与产品品质及市场竞争力提升
【课程背景】
产品力，即产品对客户的吸引力。品质是持续赢得客户的必要条件，没有品质就没有价值要提升产品力，先要明确目标客户，关注及洞察目标客户的需求，这无论是对于产品端的打磨，还是营销端的发力，都至关重要。
本课程通过实战经验总结和案例分享；讲解一线品牌房地产企业是如何划分产品线；讲解技术标准化的主要内容、产品标准化建立思路及产品线、产品建筑规划核心价值创造方法；设计标准化方面的研究成果与实施路径。
【课程收益】
1、 深度解读地产标杆企业是如何构建促使产品溢价的设计管理体系；
2、 深度解读标杆房企产品品类及标准化体系；
3、 通过多个案例深度解读标以金茂为代表的产品核心价值创造方法（总图-户型-外立面）；
4、 深度解读优化产品设计对提升产品品质及市场竞争力的驱动作用。
【适合人群】
房地产开发公司决策层（董事长、总经理、副总、项目总等）
房地产开发公司营销、设计、工程、成本、设计等中高层管理人员
房地产市场与客研团队等各专业口负责人
【主讲内容】
一． 产品线及标准化研发策略
1. 房地产企业产品线的概念和意义
2. 产品线体系与配置
产品线定位与架构
案例：详解金茂、葛洲坝等标杆企业产品线研发
3. 产品标准化研发策略
1) 产品标准化的目的
2) 建筑外立面研发标准化研发方法、成果及配置标准
3) 大区景观标准化研发方法、成果及配置标准
4) 精装标准化研发方法、成果及配置标准
4. 户型库
1) 户型库的面积分段逻辑
案例：以金茂户型为例
2) 客户调研数据支撑：客户关注点及客户痛点
3) 户型库的研发过程：
l 户型面积计算方法及常见经济指标
l 好户型的四大特征及三大原则
l 户型设计常见问题
案例：金茂户型亮点解析
5. 示范区标准
示范区各专业标准的对标、建立逻辑和方法
案例：金茂的示范区设计标准及示范区标准化实施案例（苏州金茂府）
6. 精准交付标准
1) 成本限额下的分级精准房标准研发思路
案例：标杆企业的精装交付标准手册
2) 精装交付标准的产品力设计亮点
二． 产品力及价值发掘/设计创造价值
1. 总图设计管控关注点
1) 用足指标（金茂杭州某项目）
l 重要性：用足指标值是总图设计管理和管控的基础，尤其是针对高地价的项目；
l 重要方面：用足容积率；用足建筑密度；用足规划法规的边界：如日照要求、用地红线、绿化率、控高。
l 措施：
无法满足日照的部分布置商业产权面积；
适当增加大进深的单元；
少量的东西布局；
合理利用建筑高度，增加建筑层数。
2) 货值最大化（金茂丽江某项目）
l 业态配比：不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。
l 地块价值与景观最大化：做总图布局之前，要对地块各部分进行地块价值分析（景观、交通、噪音等对地块价值的影响）。根据地块价值布置产品类型。
l 利用不占容积率部分变为可售面积：尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为销售面积。
3) 规划赠送率（金茂广州某项目）
l 容积率：项目容积率达到规划条件限值，通过附加值设计增加建设量；不应在尚未达到容积率的前提下盲目采用附加值设计。
l 成本：采用附加值设计时，设计前期阶段，应同营销和成本沟通，确定合适的赠送率，避免过多成本的增加，必须满足附加值设计带来的溢价高于成本的增额。
l 难易度：应根据项目所在地的实际情况，且综合评估采取的附加值设计对报批难度、设计难度、施工难度、验收难度的增加，务必保证其在可控范围之内。
4) 挖掘高价值产品占比（金茂南京某项目）
l 扩大优质资源面积比例：资源利用最大化，增加尽量多货量朝向优质景观。
l 挖掘产品本身高价值，并提升占比：多增加端户型比例，增加通透户型比例。
5) 控制地库（金茂杭州某项目）
l 地下面积占比：控制地下总面积，住宅地下占总面积30%以内。
l 单车位面积：非人防车库：38以内；人防车库：40以内。
l 地下室层高：无梁楼盖：3.6米以内；梁板体系：3.8米以内。
l 柱网：8.1X8.1米。
l 覆土深度：1.5米
2. 产品设计管控关注点
l 实用率
l 体型系数（体形系数＝建筑表面积/建筑体积）
l 朝南房间数（客厅）：尽量两个以上朝南房间
l 功能流线：动静分区
l 厨卫设计：功能设计合理
3. 立面设计管控关注点
l 延续公司产品特征：公司产品系列重要特征；公司产品品质的最直观印象。
l 结合当地特色：符合当地人文特色
三． 产品设计提升产品品质及市场竞争力
1. 对设计品质及开发成本的思考
l 思考：超越客户预期的产品竞争力；
l 分析：设计与成本的关系；
l 导向：成本控制的目标原则不是最低而是合理；成本控制的核心是合理的成本获得最大效益
2. 设计管理中的成本控制
1) 事前控制
充分的调研：准确的市场定位；客户敏感点分析；现场条件的调研；有效的合约规划以及各阶段相符的设计限额；适合的供应商选择
项目启动会：前期启动会确立项目关键点，实现80%成本的完全掌控
2) 过程追踪
对设计单位的管理；专家库的建立与利用；设计成果过程审核，严格实施成本限额；完善图纸管理、审核制度并积极推动实施。
3) 事后评估
对合作单位的评价；对设计工作的总结；对未来发展的计划
3. 提升有效的设计品质
1) 如何定义“有效的设计品质”；
2) 细节的体现：建筑、结构、机电、景观、精装、客户关注点、绿色建筑
3) 意识的培养与习惯的养成
四． 结语
房地产行业的发展根基就是“产品力既产品品质”，好产品永远是房企生存发展的根本，面对市场竞争，产品力永远是企业的核心竞争力。
讲师简介：
秦月老师
u 房企规划设计实战专家
u 45岁，21年甲乙方设计管理经历
u 华中科技大学建筑与规划学院的建筑系五年制建筑学专业
u 英国谢菲尔德大学城市规划设计与研究专业规划研究硕士学位
u 现任南京大学城市规划设计研究院分院副总
u 原中国金茂集团总部任职总部产品管理中心主任规划师，金茂南京国际广场设计管理部总经理
u 原英国阿特金斯城市规划师/城市设计师/项目经理，
u 原和记黄埔建筑师、项目负责人。，葛洲坝城市公司设计总监。
秦老师具备国际化的设计视角，国际国内名企（含甲方乙方）任职履历，涉及过设计领域全专业及各个环节，所管控的作品经得起市场考验；且亲自操盘过住宅、商业、产业、城市规划、城市更新等多业态项目类型，多年的项目操盘经历，使自已对各类项目均有自已独家的见解。
负责及参与过的部分项目：
东方广场（办公楼）、东方君悦大酒店、紫郡兰园项目、青岛蓝海新港城、重庆盘龙金茂悦、南京上坊城市开发、重庆空港金茂城、南京国际广场及超高层及配套商业、丰台科技园、大连开发区红星滨海社区规划、海南万宁奥特莱斯项目概念规划、天津市团泊新城2号岛居住区规划设计、青岛蓝海新港城/金茂湾项目、江苏淮安洪泽湖生态文旅经济区规划（洪泽区重点项目）、襄阳市襄州区物流小镇规划、山东省郓城县乡镇国土空间规划（6个镇）、广西鹿寨县国土空间总体规划和乡镇国土空间总体规划（9个镇）、青岛中心区完善与整治规划、北京通州商务园区概念性城市规划、成都市温江区金马河项目规划设计及投资分析、安徽芜湖城东新区概念性规划设计与商务文化中心城市设计、青岛蓝色生物科技产业园概念规划及城市设计、浙江嘉善“中国归谷”科技产业园概念规划及城市设计、内蒙满洲里新城概念规划与城市设计城市保护及更新规划、沈阳市和平区太原街区城市更新规划设计、上海芦潮港城市景观风貌设计、北京国际新文化产业试验区概念性城市设计、九江市城市总体发展概念规划、四川成都温江区发展战略及规划管理指引研究、内蒙古呼和浩特航空城概念性总体规划及中心区城市设计、山东济南百年商埠区保护及更新规划。
责任编辑：