原标题：国策视点||2019年第一季度南京市住宅房地产市场状况
一、 一季度房地产政策
1、南京推出10条措施促进中小微企业稳定发展
2月8日，南京市委、市政府决定，在全力做好疫情防控的前提下、在全面落实国家和省支持政策的基础上，推出10条措施促进中小微企业稳定发展的针对性举措。具体措施如下：
（1）加大财政支持。对年销售额 500 万元及以下的增值税小规模纳税人，按其对地方的税收贡献额给予补助；中小微企业疫情期间就近采购技改设备补助比例由 10% 提高到 15%；对涉及疫情防控重点物资生产的科技型中小微企业，根据其研发投入实际，给予每家最高不超过 20 万元的研发奖补。执行期限为 2020 年 2 — 4 月。
（2）加大信贷支持。金融机构对受疫情影响的中小微企业不抽贷、不压贷、不断贷，确保中小微企业信贷投放稳定增长。对于单笔 1000 万元（含）以下且单户累计不超过 3000 万元的中小微企业转贷基金业务，免收转贷基金费用，因疫情造成的逾期罚息暂予减免。5000 万元以下的转贷基金业务，豁免 ” 一事一议 ” 手续。执行期限为 2020 年 2 — 4 月。
（3）给予流动资金贷款贴息。在落实银发〔2020〕29 号文件关于适当下调中小微企业贷款利率的基础上，市财政整合调剂各类专项资金 5 亿元，对小微企业和疫情防控重点保障企业新增流动资金贷款贴息 3 个月。
（4）缓解用工难题。上半年为中小微企业组织 300 场以上网上招聘活动，开通 24 小时线上招聘平台动态对接服务。对生产经营困难的企业新吸纳下岗失业、农村劳动力、转岗职工等重点群体以及疫情结束后湖北等疫情重点地区来宁务工人员就业，并开展以工代训的，按每人 300 元标准给予一次性补贴。
（5）降低社保费用。对不裁员或少裁员的企业，返还上年度缴纳失业保险费的 50%，其中经认定的困难企业，返还标准按 6 个月的当地月人均失业保险金和参保职工人数确定。对当前缴纳社会保险费有难度的中小微企业，可缓缴最长不超过 6 个月，年内缴清的免收滞纳金，不影响参保人员权益。
（6）破解货源组织难题。对获批复工的中小微企业，凭复工证明，各有关部门为其开辟绿色通道，帮助解决物流运输等问题，所需物流车辆在符合防疫要求的前提下，建立生产经营企业、物流企业和交通卡口联动机制。对生产、采购、进口防疫产品的重点企业，分时段给予奖补，建立和完善应急保障产品本地供应机制。
（7）降低房租成本。对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收 1 个月房租、减半收取 2 个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。
（8）提前下达财政援企资金。对现有市级各类财政专项资金进行优化调整，支持对象向受疫情影响较大的旅游、餐饮、住宿、批零、文娱、交通、物流以及外贸等中小微企业倾斜。各专项资金上半年的资金安排原则上在一季度拨付到位。
（9）党政机关压缩开支带头过紧日子。全市党政机关在年初一般性支出已压缩 10% 的基础上，公用经费定额再压减 10%；公务接待、公车购置等预算压减 10%；党政机关办公用房除危房外不得新增改造修缮支出；在年度执行中不得追加一般性支出预算。通过党政机关压缩开支，全力支持中小微企业稳定发展。
（10）优化政务服务。提倡网上办、预约办、帮代办、不见面。对达到复工条件的中小微企业，实行多种电子方式受理企业复工申请，由区（园区）、街道分级分类现场查验，一天内办结。支持企业开展工资协商。加强对企业疫情防控工作服务指导。落实信用豁免制度，对因疫情造成的失信行为可不纳入失信记录。法院、仲裁机构在企业合同纠纷案件审理中充分考虑疫情引发的不可抗力因素，加大调解力度，对企业交纳诉讼费确有困难的，依法予以缓减免。
以上措施自印发之日起实施，有效期至 2020 年底（文中具体措施有明确期限规定的从其规定，因疫情应急响应结束等原因政策措施不再有必要性的自动失效）。国家、省另有规定的遵照执行。
2、楼市新政：南京楼市新规出炉
《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》自2020年2月1日起施行。这份通知的核心看点有以下5点：
（1）商办项目土地出让合同中，应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。
（2）地上建筑总面积5000㎡以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）。
（3）商办项目可分割销售部分，可分割销售的最小单元建筑面积不得小于300㎡；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45㎡；地下空间（停车位除外）不得分割销售。
对楼市影响：这意味南京以后45㎡以内的公寓以及300㎡以内的办公产品将逐渐绝迹。
（4）本实施意见自2020年2月1日起施行。本意见施行前已出让的建设项目不适用上条规定。
对楼市影响：这意味着规划已经获批过的商办项目不受上述第二条规定影响，可自由把控地上商办建筑自持比例，以及酒店式公寓比例。
（5）规划资源部门对商办项目的审查，还应包括以下内容：
①建筑平面布局及各功能面积配置比例应符合商业、办公使用需要，应集中设置独立的盥洗室、厕所、休憩区域；
②建筑内应采用通道式公共走廊，除配建的酒店式公寓外，不得采用住宅、公寓等建筑平面形式与功能设计，外立面应具有明显的公共建筑形态和特点；
③开（茶）水间、卫生间以及上下水管道井应按层集中设置；除公寓类用房、酒店客房外不得分户设置厨房，不得在开（茶）水间、卫生间等功能房间以外的部位预留上下水管位及烟道（孔洞）。
对楼市影响：这意味着未来除了公寓之外，其他商办产品都需要严格按照要求，符合商业、办公需要，而不得用于居住用途，不得预留独立的上下水管道和烟道。
3、南京住房公积金管理中心发布政策
2020年2月9日，南京住房公积金管理中心发布政策。政策提出，疫情防控期间，职工购房提取无法办理而超期的，提取期限暂顺延3个月。
4、南京关于疫情期间土地出让合同履行事宜发布了6条举措
2020年2日13日，南京市规划和自然资源局发布《关于疫情期间土地出让合同履行有关事项的通知》及解读，推出了疫情期间助力解决企业阶段性资金困难的六条举措，明确在疫情一级响应期间企业可延迟缴纳土地出让金，最长可延期至疫情一级响应结束后的33天内，以实实在在的利企举措助力房地产开发企业应对疫情造成的影响。
《通知》明确合同约定的缴款时间在疫情一级响应期内的，该期款项缴款时间可延期至一级响应结束后的第三个工作日，期间不计利息或违约金；
如届时企业仍有困难，可再延长不超过30日（自然日）缴纳。如企业有特殊情况无力按期缴纳疫情结束之后的土地出让金，企业可书面申请“一事一议”。对缴款时间在一级响应期之前，且至今仍未缴纳的，在1月24日至一级响应结束后三个工作日内不计利息和违约金，豁免违约责任。
另外，《通知》明确，交地时间将根据缴款到位时间进行相应的顺延，确有困难的企业可申请对开、竣工时间进行延期。鼓励有条件的企业提前缴款、提前开工，加快项目开发建设，地块所在区政府（管委会）应给予积极支持。
对楼市影响：（1）疫情对房地产业目前最大的影响是停摆，由于工程和销售叫停，房地产企业不同程度地出现流动性压力，尤其是部分杠杆过高的房企。通过土地出让金缓交、提速商品房预售的手段，可以适当缓解房企的流动性压力。
（2）疫情伤及的几乎是全行业，会加大地方政府财政压力。通过在前端给房企减压，也能促进房企拿地意愿，推动土地市场回暖，让地方政府与房地产企业能够抱团取暖。
（3）疫情只是造成房企销售停摆，对销售的影响尚未可知，目前还不适宜出台针对“后端”的新政。
5、全面推行网上报名，实行差别化分时分批开盘选房。
2020年2月20日，南京房产微政务官微发布《关于有序恢复商品房销售的工作方案》（以下简称《方案》），具体实施步骤中要求商品房销售实行精准防控，对人员密集流动性大的玄武、秦淮、建邺、鼓楼等主城区，坚持疫情防控优先，安全有序积极推进售楼处开放销售。对栖霞、雨花台、江宁、浦口、溧水、六合、高淳及江北新区等，在安全可控前提下全力推进售楼处开放销售。全面推行网上报名，实行差别化分时分批开盘选房。供需矛盾不突出的项目，鼓励开发企业在公平、公正、公开的原则下，开启线上售房模式。对于房源网上报名人数少于开盘房源数的项目，推行线上开盘和选房流程。
二 、 南京市土地市场状况
2020年第一季度南京共计出让土地22幅（不含工业用地），成交面积95.10公顷，成交总金额112.14亿元，较去年同期季度（2019年第一季度）成交量增加了7幅地块，成交面积增加了5.27%，而成交金额减少了27.13亿元。 从用地性质看，第一季度成交的22幅地块中商业用地12幅（主城4幅、高淳1幅、溧水7幅），涉宅用地7幅（主城3幅、溧水4幅），医疗卫生用地1幅、教育用地2幅。涉宅类用地出让面积为53.64公顷，成交总金额为98.34亿元，土地成交面积占比为全市的56%，且仅有1幅地块出现溢价（NO.2019G107地块，在经过30分钟，72轮报价后，该地块最终被金基&东南国资&南部新城开发建设三家联合拿下，成交总价34.3亿元，楼面价31149元/平方米，创下该片区新高，溢价率26.1%溢价率26%），但均未能达到最高限价。
4月7日，江苏土地市场网发布了南京市2020年度国有建设用地供应计划，2020年南京全市国有建设用地的供应计划总量为2999公顷，比2019年的2910公顷增加89公顷。今年的供地计划中包含商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、住房用地等几大类。其中，商服用地计划供应227公顷（2019年为170公顷），工矿仓储用地计划供应800公顷（2019年为750公顷），公共管理与公共服务用地计划供应470公顷（2019年为1200公顷），住房用地计划供应902公顷（2019年为820公顷）。在902公顷的住房用地一类中，该计划细分为保障性安居工程用地和商品住房用地两类，前者主要为经济适用房计划供地230公顷，后者为672公顷（其中，中小套型商品住房供应470公顷，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比超过77%）。
对比过去5年的南京供地计划，南京市商品住宅用地一直在稳步增长。
疫情风险降低，楼市逐渐复苏，不难发现，进入3月以来，土地市场的动作明显变多。3月3日，南京挂出3幅重磅宅地，已在4月3日全部成功出让。刷新南京最新地价：河西中42398元/㎡、河西南35333元/㎡、栖霞经济开发区17608元/㎡；3月26日、3月30日，南京连续挂出10幅土地，将在4月29日、30日集中出让。其中不乏城中、河西、南部新城等热门地块，相信又将成为各大房企争抢的热点。
三 、 南京市房地产市场状况（住宅）
1. 商品住宅市场
根据国策易评数据库的数据显示，截止2020年3月31日，2020年第一季度南京全市11区共成交商品房13097套，成交总面积为154.88万平方米，江北（六合、浦口）和江宁两大板块约占全市成交量的44%。新房库存量46563套。
商品住宅成交量（全市11区）较去年同期的15411套下降了2314套，同比下降了15%，除了受春节传统淡季因素影响，还因新冠肺炎疫情的突然爆发而备受冲击，受疫情影响暂停申请销许、关停售楼处、暂停线下开盘，房企短期销售业绩下降。
截止3月31日南京全市新房库存量46563套，创新高，较去年年底的44210套增加了2326套，较去年同期相比，新房库存量增加了10707套（上涨了约30%）。上一次南京新房库存量达到4.7万的水准，还要追溯到2016年初。进入2020年楼市“金三”之后，各家开发商加大了推新入市的力度，南京新房库存量迅速冲高，从4万套一路攀升至4.7万套的水平。随着新房库存的增加，意味着房企推新入市的力度不减，其面临的压力将会更大，优惠打折等传统促销方式可能重回南京楼市。
受春节假期和和疫情影响，南京楼市从1月23日至3月2日这段时间处于真空期，没有楼盘新领销许，也没有开盘情况发生。
直到3月2日河西南定销房青奥村拿到销许，之后，疫情之下的南京楼市开始呈现复苏迹象，多家楼盘相继“领证”推房入市。
据国家统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，一季度南京新房价格整体价格保持平稳。
分区域看，江宁、江北（浦口、六合）仍是购房主力，一季度江宁区商品住宅成交量为2715套、江北（浦口、六合）商品住宅共成交2160套，1118套，分别占总成交量的22%，18%。从一季度新房上市情况表上看，同样还是江宁、江北（浦口、六合）为主力，分别占全市新房上市量的34%、20%。
2. 二手房市场
（1） 住宅挂牌量下降
2020年一季度南京市二手房挂牌共17664套，比上季度的19631套下降了1967套，环比下降10%；与去年同期的20593套，下降了14%；二手房成交共16905套，比上季度的27940套下降了11035套，环比下降了39%,；与去年同期的13106套，上涨了30%。
分月份看，2020年受新冠疫情的影响，二月份需求受抑，三月疫情平复之后需求得以释放。
（2） 挂牌均价走高
2020年一季度南京市二手房挂牌均价持续走高，一季度挂牌均价为32571元/㎡，相比上季度的32251元/㎡，上涨了320元/㎡，同比上涨了3638元/㎡，同比上涨了5.6%。
分区域看，江北（浦口、六合）二手房成交4066套，其次江宁区（2669套）拥有优质的教育资源的鼓楼区2375套位列第三。
学区房最重要的环节之一就是要确保提前一年完成落户。根据往年南京各区公布的落户时间节点看，一般来说，都会要求在五月初完成落户事宜，所以每年的3-5月份都是学区房成交高峰期。
四 、 楼市小结
2020年一季度，虽然受疫情影响，但随着各行业逐步复工，土地市场和楼市逐渐复苏，一季度二手房挂牌均价及成交量均有所攀升，虽二手房的挂牌量较上季度有所下降，但相信随着疫情逐渐平复，楼市将会慢慢恢复到正常状态。
出于稳经济增长的角度考虑，国家出台了许多楼市利好政策，比如降准、降息等；而在区域中已有利好的政策，如南京人才落户政策再次放宽，其中本科学历人才从40周岁放宽到45周岁，将留学回国人员和非全日制研究生一并纳入；40周岁以下大专学历人员，在南京就业参保半年就可以落户，同时人才落户新政延长一年，加上房地产企业的各种优惠政策，吸引了大多买家，加快购房步伐。
根据往年南京学区房的落户时点来看，二季度将会是学区房成交的高峰期。
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