原标题：5月Top100房企销售情况电话分享会
5月31日，克而瑞研究中心发布了《2020年1-5月中国房地产企业销售TOP200排行榜》。榜单发布后，克而瑞研究中心总经理林波与数家券商共同交流了房企业绩情况。
以下为克而瑞研究林波总核心观点及问答内容。
01
5月房地产销售榜单解读
总体来看，市场无论从城市层面还是从销售层面都在继续地回升，超出了预期。我们也预期5月-6月市场成交会有小爆发，最大原因还是供应在回升，在集中地释放。所以说一定程度上带动市场成交量出现了较大幅度的上升。
从房企销售情况来看，5月份单月销售按照全口径来算，销售金额是10915亿，环比增长了21%，增幅要比我们监控的城市的数据增长更明显。同比这个月增幅在进一步提升，目前单月5月份同比增长了12.2%。如果说按照操盘或者说是按照权益来算，增长还没这么明显。资本市场可能关注权益口径比较多一些，权益的数据百强单月是销售7840亿，单月同比增长大概8.4%，比全口径少了4个百分点，环比19%。累计来看，目前按全口径来算，目前依然还是负的，1-5月累计销售同比下滑大概8%左右。按权益口径来算，累计同比下跌9.5%。
从数据层面来看，百强基本上是跑赢了整个城市、整个行业的市场表现。尽管5月的数据可能还要到6月中旬才能出来，但数据层面肯定没有问题。每年6月、12月都是冲刺业绩关键时刻，对房企而言，下半年业绩在6月便可见端倪。因此，6月的供应包括成交还会有进一步上升，房企销售层面还会进一步加大力度。
从上榜门槛来看，前10强、前30强、前50强的门槛目前基本降幅在10%以内。下降幅度较大的是百强门槛，同比下跌27%。尽管整体来看现在销售同比下跌8%左右，但是百强内部分化十分明显，尤其是30强或者说50强以后的房企。目前而言，整体业绩增长压力非常明显。
具体到企业，按单月来看，约77家房企业绩是环比增长；同比增长少一点，约67家房企月度实现了正增长。稍显突出的企业，碧桂园单月接近800亿业绩，该数据与18年高峰时期相比也毫不逊色。这其中原因主要在于碧桂园在五一期间的促销活动，更主要是其强大的销售能力。 恒大本月环比稍降，环比下跌6.5%，主要原因在于上月基数太高，单月实现了610亿的销售，同比增长14%左右，在前三强中累计增速还是最高，累计增速18.2%。 万科本月环比出现明显提升。除了前三强，融创本月达到450亿，单月销售超过保利。融创这几年的工作节奏就是如此，基本上在后半程发力，年初可能由于供货方面原因，业绩释放得稍慢，但后劲很足。因此，融创本月环比增长了35%，在前10强房企中环比增速最高。业绩增长最突出如金地、金茂，皆属于在整个市场销售窗口期时，在上海、深圳等热门城市，一些项目的推盘带来明显的销售业绩。比如金地在北京、上海、南京都有项目上市，销售非常不错，去化率较高，因此单月实现了228亿的销售，同、环比分别为56.9%和35.9%，在前20强房企里表现最为抢眼。还有一家业绩增长突出的是中梁，单月实现150亿销售，同比实现翻番。这也是因为去年同期它相对的基数较低，今年企业一定程度上代表了目前诸多企业的战略重心“促销售，抓回款”。
5月基本情况就是如此，超预期，去化相比4月有回升。既有季节性因素，即5月在年内属于不错的销售窗口期，也有疫情影响导致的需求，包括三四线城市的需求，因此带来了销售的反弹和增长。
我们跟踪了大约60个城市，通过5月城市数据形成初步统计，可能与最终月报数据有些差异，但也能看出一定的趋势，在此与大家分享。从60个城市的5月总体数据来看，环比增长20%左右，与房企的销售额是差不多的。
我们选取的基本上是目前国内成交相对活跃的60个城市，从单月的同比情况来看，跟去年5月基本持平，小幅增长了1%。从城市层面第一次实现了正向增长，累计来看，有23%的同比跌幅。
按城市能级来看， 一线城市反弹较明显，环比增长30%，主要还是在于上海和北京两座城市，环比实现了50%左右的增长。尤其是上海，4月底集中推出30多个楼盘，实际成交情况都是在5月得以体现。因此，上海在5月实现了109万方的销售业绩，这个数字称得上这几年以来单月新高。上海5月份环比增长将近80%，同比增长60%。这是市场出现了明显的供应量的集中释放，成交量呈现报复性反弹。北京环比增长也比较明显，但同比跌幅较大。此外，广州目前市场仍处较为低迷，本月数据环比与上月持平，同比有18%的跌幅。深圳是疫情后反弹相对迅猛的城市，但由于受到政策干预，市场略有降温，尤其在新房市场本月环比下滑10%，同比下跌35%。从市场实际温度来看，目前二手房市场总体较热，二手房的成交量像上一周深圳单周的成交量，达到20万方，一周的数据基本上超过一手房半个月的成交，比去年同期有43%的增长，相比于2019年周度均值有75%左右的增长。目前市场可能由于一手房受行政干预和调控影响，数字层面出现了降温，但二手房反映出整个市场较热。
二线城市目前全线出现较为明显的反弹。苏州与深圳类似，但它表现得更为明显，前期反弹够快，后续动力并不充足。近期数据已经体现出苏州市场出现了一定的降温。除长春、大连、西安、宁波、郑州、武汉等处于复苏效率相对较缓的状态之外，其他二线城市从单月来看，基本实现同比增长。增幅比较大的，如昆明实现了60%的同比增长，南京85%，济南也有将近50%。所以整个二线城市复苏情况非常不错，五月出现明显增长。
三四线城市中，我们主要监控长三角和大湾区。 5月，长三角和大湾区的三四线城市中，单月销售面积超过100万方的有5个城市：佛山、清远、衢州、惠州、温州。三四线城市，至少在这两大区域内，市场的成交热度、复苏进度，总体来说非常不错。整个三四线城市，累计来看，目前单月销售环比实现了25%左右的增速，同比增长5%。与一二线城市相比，从同比数据上来看相对更强，也反映了目前的三四线城市存在的问题，尽管大家并不是特别看好它，但目前市场的销售数据的确让人眼前一亮。这可能与一二线城市有些类似，前期积压的需求在4月、5月得到了集中释放。另一方面，在土地放水、信贷放水出现的可能性以及实体经济并不是特别理想的情况下，整个社会的资金在房地产推动了这些城市的市场销售。
0 2
重点问答环节
Q1
对于下半年中国楼市表现，如需求、政策方面您怎么判断？
A ：由于一季度上市节奏被打乱，很多一季度的货推迟至二季度上市，加上二季度原计划上市的量，所以二季度的市场供应处在较高水平。 在供应相对集中释放的情况下，加之房企快马加鞭促销售，我觉得6月销售从成交数字上来看应该会有进一步表现。
下半年 从需求层面来看，房企销售在宏观经济处于较大下行压力的情况下，市场需求很难延续二季度4月始的反弹势头，尤其是刚需产品。刚需产品的主要客群为工薪阶层，倘若未来收入预期不明朗，购房决策必会受影响，因此这一块下半年较为担心。此外，对三四线城市效益的预期也不容乐观。 从政策层面来看，我们原先的预测，整个行业处于宽松状态，大基调还是房住不炒。很多城市在有一定闯红线的政策出来后都被叫停。两会之后，我们原先预期会持续这种宽松状态，但目前来看有些城市会面临调控收紧的可能性。这种政策并不违背因城施策，一些过热的城市如最近的杭州，楼盘一出来六百人摇号，市场有过热的势头。这种情况肯定需要地方政府出政策做调整，调控方向肯定是疏解而不是放松。
Q2
5月数据出来后，您对全年全国新房销售的预判？增速大概处在什么水平？刚才提到了三四线的销售还不错，单月销售也不错。比如碧桂园在5月出了较大优惠，据克而瑞研究了解力度大概有多大 ？
A ：全国全行业数据，我们预测大概8%左右的下滑，销售面积大概5%-8%的下跌幅度。
至于三四线销售，除了前期积压的包括春节期间的返乡置业潮，今年由于疫情的影响，所以说在四五月份尤其五一小长假期间都是有释放的。房企在三四线降价打折的力度相对较大。
碧桂园的直播、在线售房的折扣都是以特价房形式，折扣很明显，促成了销售。目前随着整个销售定下来后，促销力度是在收窄。碧桂园在五月促销上明显发力，预计6月还会延续，所以5、6月我们可能会看到碧桂园业绩的一些爆发，甚至出现单月创新高的情况。
Q3
下半年，房企是否还会有大幅度的促销？
A ：促销方面，我们跟踪的热门城市的房企降价打折力度在收窄，一手房市场有些新开楼盘，由于政府限价依然存在一些价差。但在三四线城市的房企加大了促销力度，我们从数据层面看到一些企业表现韧性非常强，除了有前期需求的积压因素外，还有房企为营销付之于努力所带来销售情况。
Q4
近期土地市场表现如何？
A ：土地市场方面，总体来看延续了4月市场的相对热度，尤其是一些重点城市有较热走势。
从城市层面的周度数据来看，近几周的土地成交量持续上扬，土地价格也创新高。5月整个土地价格在进一步往上走，主要因为成交结构问题。住宅价格也是如此，成交结构就在于房企拿地相比于去年几种类型的城市更集中，一种就是一二线城市，无论东西部，现在是房企拿地的重中之重。根据4月的统计数据，一二线城市的拿地金额占百强房企拿地金额的50%，另外25%集中在长三角区域三四线，剩下大湾区、京津冀、中西部的三四线城市加起来只有25%。这种结构比去年的集中趋势更明显，也带动平均地价的上升。
4月楼板成交价的数据没有明显变化，相比前几年价格涨幅也不明显。5月一些热门城市的地价，相比前两年还是有增长。较明显的一些地块，单个地块的价格增幅50-60%，这说明土地市场的确是热起来了，相比于住宅市场、商品房市场热得更快。一方面与融资改善有关，另外一方面与拿地窗口期有关，房企上半年拿地，下半年可以完成全年销售目标，因此集中在上半年抢地，于是地价走高、溢价率明显增长，当然也与地方政府在供地的优惠有关。
Q5
今年的施工面积和竣工面积的差异值好像之前有缩小，但是4月份的数据差异又扩大了。这个问题它是怎么产生的？
A ：疫情的影响导致竣工进度的延后，所以说是缩小的趋势。竣工就跟还债一样，这几年销售大量房源，本身就是竣工高峰期了，我觉得到 2022年都是属于行业内竣工交房的高峰期。现在这个现象只是短期的。
Q6
两会中传出的住房公积金的政策要取消，如落定取消对市场有何影响？棚改方面有无变化？
A：如果按照提议取消或者是大幅度减少公积金的话，对于整个购房需求尤其是刚需项目的销售就是进一步的雪上加霜。疫情的冲击其实对刚需销售影响最大，当然这不是能短期落地实现的事情。如果说是真的是快速出现的话，销售压力会更大。更多的是从给企业减负来增加经济活力这个角度做出提议，该政策已实行多年，是牵一发动全身的事情。今年两会没有提棚改，但五年规划里棚改的量已有大致分配。今年是棚改的收官年，因此前期的一些项目今年还会抓紧做，包括地方政府可以发棚改专项债。所以不提不代表不做，这个量相对来说还是有保障的。
Q7
疫情虽然在国内已经基本上结束了，但海外疫情时间比想象得还长，沿海这些城市会不会受海外疫情影响比内地更大？
A：海外疫情最大的冲击是外贸，像东莞、宁波这些出口相对集中的城市受冲击明显。不仅经济层面冲击很大，房地产后续销售压力更大。
编辑丨李玥瑶
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