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今年8月初，朋友圈传出深圳“深圳市房地产税征收试点运行方案”，方案细节传的有鼻子有眼的。

征收对象，征收费率，递进标准，甚至连试行时间都确定了 ：2021年1月1日！

消息传出后，同样引起房地产圈的沸腾。

虽然该则传言最终被相关部门予以否认。

但不少人的坚信，深圳作为房地产税的首批试点城市，基本上是板上钉钉的事情，实施只是早晚的事。

房地产税传言数年，迟迟未见真身，始终牵动着广大老百姓的心。

众智君想说的是，大家尽可放宽心，无视这些流传的谣言！

短期内房地产税不会出台，即便日后房地产税出台，对于90%以上的老百姓影响也不大。

没有哪一项税收制度的改革，会像房地产税那么艰难，争议这么大！

这一点从历届“两会“期间或前后中央关于房地产税相关表述：

2012：改革房地产税收制度

2013：推进房地产税改革

2014：做好房地产税立法相关工作

2015：将房地产税列入当年立法工作计划“预备项目”

2016：将房地产税法列入第一类的立法项目

2017：未提房地产税

2018：稳妥推进房地产税立法

2019：稳步推进房地产税立法

2020：稳妥推进房地产税立法

尤其是2018、2019、2020年关于房地产税的措词，甚至出现了开倒车的情况。

稳妥——稳步——稳妥，一切好像回到了原点。

稳妥是稳当、可靠的意思，稳步则是指有把握地按一定步骤进行。

2019年这一字的更改，一度被解读为房地产税立法工作，已有推进步骤。

今年，论述再次从“稳步”再回到“稳妥”，这一字之差绝不是随意为之，房地产税的立法之路任重而道远！

为什么要设立房地产税？

只有明白了这一点，才更能看清楚实施的难点在哪里。

2018年“两会”期间，财政部副部长开宗明义地解释了房地产税的用途：

房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，满足政府提供公共服务的需求。

调节收入分配为主，筹集财政收入为次，这是副部长的原话！

当然了，谁主谁次，大家自有判断。

筹集财政收入，更直白一些的说法是为了替代土地出让金。

土地出让金已经成为地方政府财政支出的根本。

近些年，各地方政府的土地出让金有多少呢？

风头正盛的网红城市杭州，2019年土地出让金2672亿元，位居全国之首，占到了全年地方财政收入的73.2%，土地出让金的重要性可见一斑。

但众所周知的事实是，土地出让金属于一锤子买卖，地买一块少一块。如果不尽早解决这个问题，随着城市化进程的放缓，终究有一天会出现无地可卖，坐吃山空的困境。

于是，从国家角度来说，就必须想一个新的稳定收入来源，能够成为地方财政的主要收入。更重要的是，该税源要更稳定，长期可持续。

所以，才会有房地产税，成了保障地方财政收入的首要替代方案。

既然房地产税是为了取代土地财政，那为什么自2016年将房地产税列入立法项目后，就再无进展了呢？

归根到底还是房价惹的祸！

作为中国经济的支柱性产业，房地产行业的剧烈变动，很有可能成为中国经济不能承受之重。当前国内对房地产行业的政策虽然仍然保持着“房住不炒”的总基调，但这并不意味着调控还需要继续加码。避免房价大起大落，维持房地产市场的稳定是更重要的任务。

从长远来看，房地产税不会对房价的长期趋势带来实质性影响，但从短期来看，冲击还是不容忽视。如果现在对房地产税立法，很可能会在短期之内改变人们对楼市的预期，持有多套房的“房叔房姐”们会考虑卖出，这将大大增加市场上的供应，而原本想买房投资的人也会暂停，这将减少市场的需求。房地产税在供需两端带来双重打压效应，将在短期之内给房价施加较大的下行压力。

今年中国经济一季度负增长，全年首次没有设定增长目标，但这并不意味着政府完全放弃了经济增长，只是不再以人为目标来强行约束，在就业率等各种目标之下，政府对全年经济增长也还是暗含了一定的目标预期。如果房地产市场出现严重下滑，今年的经济增长将更加雪上加霜。正是在这种现实考量下，房地产税不得不暂缓推出。

房地产税如果现在推出，还将对中国经济的消费能力带来打击。当前中国经济面临外需萎缩的巨大压力，比以往任何时候都需要消费的力量。但是在经济下行周期，民众收入放缓，启动消费的难度又比以往更难，如果在这样的背景下征收房地产税，会给老百姓带来更大的支出压力，进一步削弱民众的消费能力。

我国开征房地产税的主要目的之一是增加地方政府的财政收入。长期以来，我国地方政府严重依赖土地财政，随着未来越来越多的城市进入存量房交易时代，土地财政的可持续性越来越差，以房地产税来替代土地财政收入，可以为地方政府提供稳定的长期收入来源。

如果房地产税征收过重，将给民众带来较大的压力，不仅影响民生，最终也会冲击中国经济。从拉动经济的角度来看，征收房地产税，意味着将民众收入转移给地方政府，被征收的房地产税收入如果留在民众手中，可以通过消费来拉动经济增长，但是被征收为地方政府的财政收入之后，最后转变成为政府的投资，对于一直致力于从投资向消费转型的中国经济而言，无论是增长效果还是增长模式都没有好处。

除了外部环境的变化，房地产税自身存在的种种争议，可能也是房地产税无法如期推出的更深层次原因。长期以来，围绕我国房地产税的最大争议是，在土地国有的背景下如何征收房地产税。房地产税是一种财产税，而我国居民对于住宅下的土地并没有所有权，只有70年的使用权，对并不拥有所有权的资产征收财产税，在法律上存在一定的障碍。虽然房地产税在国外很多国家都普遍存在，但是这些国家大都是土地私有制，居民对于住宅和土地都拥有所有权，所以征收房地产税并没有争议。

另外，在土地公有的背景下，我国居民在购房时已经一次性缴纳了70年的土地出让金，为何还需要再缴纳房地产税，也同样让很多人难以理解。最近，全国人大通过的《民法典》，确认土地使用权到期之后，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”正式在法律上确认了续期收费的合法性。中国的房价之高已经是全球居前，老百姓在买房时已经缴纳了的巨额的土地出让金，70年后还有可能继续交费，如果还要再缴纳房地产税，中国民众的住房负担也未免太高。

图 | 视觉中国

除了法理上的种种障碍，房地产税的具体征收办法也存在较大争议。从全球范围来看，土地私有制国家以住宅和土地的整体市值为基础来征收，而土地公有制下的新加坡和我国的香港地区，是以住宅租金为基础，以此规避土地公有制下征收房地产税的法律障碍。理论上来看，我国如果征收房地产税，应该以新加坡和香港地区为参照。不过，前财政部部长肖捷曾经在2017年做过表态，“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，如果按照这种模式，显然更接近土地私有制国家的做法。

随着今年中国经济形势发生变化，房地产税的脚步开始逐渐放慢，房地产税牵一发而动全身，处理办法的确宜缓不宜急。如果一项税收既存在法理上的较大争议，又面临巨大的不确定性后果，那么，到底该怎么征收？甚至该不该征收？还是应该慎之又慎。