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招商蛇口的十强目标

招商蛇口，招商局集团旗下的城市综合开发运营板块企业，也是四大央企房地产企业之一。2015年，招商局推动旗下地产公司招商地产与招商局蛇口合并，重组后成立新的公司“招商蛇口”。

合并重组上市之来，招商蛇口制定了“133341”战略，提出包括“社区、园区、邮轮”在内的三大领域的开发与运营，每一项业务群中有包罗广泛，仅社区生活方式升级板块而言，就包括住宅、商业、公寓、酒店、医疗健康、教育文化、旅游休闲等业态。不过，其社区开发与运营所占营收比重超过7成，以房地产为主。

作为央企地产，招商蛇口拥有深圳前海片区、蛇口片区和太子湾片区的土地多达530万平方米，这是招商蛇口的重要先天优势：高一线土储、低融资成本。

今年7月，中国平安和招商蛇口共同公告，购买南油集团24%股权事宜尘埃落定，交易价格定为70.3亿元。其中，平安以15.7元/股价格认购招商蛇口非公开发行的2.2亿股，总耗资35.2亿，交易完成后平安持招商蛇口的股份比例为2.73%，为公司第五大股东。

在收购南油集团后，招商蛇口在深圳前海的土储优势进一步增强。但招商蛇口的野心并不止于此，而是开启了向全国进军的步伐。

早在2015年，重组后的招商蛇口当时内部给出目标：5年内，重回房地产行业十强。2017年，招商蛇口如期完成千亿目标，2019年，招商蛇口首度跻身2000亿俱乐部。招商蛇口董事长许永军也曾表示，规模不能不要，并且要做有效益的、有质量的规模。

今年上半年，招商蛇口实现签约销售金额 1107.1 亿元，同比增加 9.4%，顺利跻身行业前 10。以招商蛇口早前公布的2020年全年销售目标2500亿元计算，前7月，其已经完成全年业绩的53.43%，与年度目标的时间进度几乎保持一致。

招商蛇口在半年报中直言，虽然上半年生产经营受到一定的冲击，但“目标不减、任务不变”，公司全力冲刺全年经营计划。

多个地王的制造者

规模的扩张，离不开土地储备的获取。

2020年上半年，招商蛇口加大了土地的投资力度。对比行业整体状况，招商蛇口可谓是在“大步狂奔”，在土地储备的补仓力度上，大幅提升。

财报显示：公司通过招拍挂、收购等手段齐下，新增土地面积252.86万平方米，总计容建面660.09万平方米，总地价635亿元，权益地价405.57亿元。

这是一个突增的数字。2019年全年，招商蛇口的总地价才976亿元，现在上半年就达到去年全年的65%。

招商蛇口总经理蒋铁峰此前表示，2020年拿地金额会超过2019年，预计会超过千亿。

蒋铁峰在业绩会上表示，招商蛇口不拿地王，重点拓展货地比安全的省会城市与强三线城市。“招商蛇口今年更关注拿地的平衡性，关注货地比，希望地价不能太高。所以坚定一点，不拿地王，货地比比较安全，重点在省会城市、强三线城市扩展。”

但是，招商蛇口今年上半年在拿地方面毫不吝啬，其活跃在各个土地拍卖市场，有时为了获取一块土地，不惜举牌几百轮，在多个地区制造了新“地王”。

今年5月19日，经过11轮出价，招商蛇口全资子公司以总价58.87亿元、溢价率0.86%斩获武汉硚口区新单价地王，楼面价达15633元/平米。

6月10日，招商蛇口以4.8亿拿下西安一宗地块，楼面价11563元/平方米，溢价率14.29%。

6月15日，招商蛇口经过796轮竞价大战之后，以超过138%的溢价率抢得江苏徐州一幅住宅地块。

7月3日，招商蛇口与6家房地产企业上演了一场长达3小时的争夺战，最终历经187轮，招商蛇口以44.04亿的总价、28.39%的溢价率拿下上海虹口嘉兴地区的地块，楼面价达到81089元/平方米，刷新了虹口宅地的最高楼面单价纪录。

招商蛇口拿地的城市，不分南北东西，足迹遍布珠三角、长三角，以及中西部省份。在房地产调控形势下，招商蛇口依然加大在土地扩张上的力度，足见其重争地位之决心。

正是因为大量增加土储，导致招商蛇口的现金流锐减。上半年招商蛇口的经营现金流净额为流出29.91亿元，同比减少149.32%，背后原因主要系报告期内招商蛇口房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额。

增收不增利的困境

尽管规模在增长，但是招商蛇口有些增收不增利。尤其是，上半年净利润出现大幅度的下滑，上半年归母净利润只有9亿，大降了八成。

招商蛇口将净利润的下滑归于调控和疫情：一方面是期内房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，另一方面则是疫情的影响，对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。

一个可对比的数据是，2019年，招商蛇口实现收入976.7亿元，归母净利润160.3亿元，这消失的100多亿利润去哪了？

这背后，与招商蛇口成本大幅增加关系密切。

今年上半年，招商蛇口的营业成本达到185亿，增速高达78.6%，远远超过收入增速的45.7%，上半年招商蛇口的毛利率仅为23.8%，较去年同期的37.9%大幅滑坡。

其中，以房地产为主的社区开发与运营的毛利率只有18.7%，比上年同期减少4.3%，园区开发与运营的毛利率只有18.2%，同比减少18.2%。

在各项成本中，财务支出的增长不可小视。上半年，招商蛇口的财务费用达到13.3亿，同比增长了77%，财报称，主要是有息负债规模扩大，费用化利息同比增加。

截止上半年，招商蛇口的总负债为4456亿，资产负债率达到66.7%，较去年上半年增加3.5%。短期债务（短期借款+一年到期的非流动负债）为665.2亿，而账面货币资金648.3亿，尚不能覆盖短期债务，存在一定的偿债压力。

今年上半年，招商蛇口先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计 66.5 亿，利率最低为 2.20%；完成了 2020 年度第一期中期票据发行，合计发行额 20 亿元、发行利率最低为 3.00%。得益于央企背书的身份，招商蛇口的发行利率不高。

创立1979年招商蛇口，现如今已有40历史，可谓是进入“不惑之年”，土地市场上的激进表现与其年龄有些不符。招商蛇口激进背后，或与规模竞争有关，昔日在“招保万金”排行中老大的已经掉出行业第一梯队。为了挤进前十，招商蛇口不惜斥巨资、高溢价拿地。

但是，在庞大繁多的业务框架下，招商蛇口的激进做法，并没有提高自身的盈利能力，且还带来了负债的增长。

尽管顺利迈入前十，但招商蛇口激进突进累积的风险不可小视，尤其是在房地产调控背景下，中央三令五申强调“房住不炒”，招商蛇口全国各地逆势拿地，频频制造地王，也引发社会广泛关注和议论。

招商蛇口在财报中也提到，房地产调控的核心是“稳”，在坚持“一城一策”的前提下，市场趋冷政策会放松、市场趋热政策会收紧，窄幅波动或将成为常态；加之住房制度改革、人口人才政策、棚改旧改政策等多因素层层叠加，或将进一步增加公司的经营和转型压力。