原标题：千亿美的置业新征程：销售逆市增长 财务保持稳健
在新冠肺炎疫情的巨大冲击下，美的置业仍交出了一份利润与规模并行的高质量增长样本。
半年报数据显示，今年上半年，美的置业营收和利润方面均实现稳健增长，实现营业收入209亿元，同比大幅增长47.5%；毛利55.2亿元，同比增长8.5%，核心净利润23.6亿元，同比增长24.7%；核心净利率11.3%，较上年全年增长1.1个百分点。
行业销售排名也在持续上升，根据克而瑞销售排行榜，美的置业从2015年的87位持续提升至 2020 年上半年的29位。
美的置业逆势上升的原因，在于对城市群布局的合理选择，以及对财务稳健性的理性把控。
事实上，经过此轮疫情考验，地产行业将面临深度洗牌，企业想要活下去且获得好并不取决于规模的无限扩大，而在于能否拥有穿越行业周期的核心竞争力。
在去年实现千亿规模之后，美的置业并不着急继续冲规模，而是提倡“质效”，管理层也将今年的经营策略定义为“战略巩固年”。
随着其盈利能力抬升、城市布局持续完善、财务结构不断优化，美的置业将以独有竞争优势巩固强劲生长的生命力。
城市深耕效果显著
上半年，突如起来的疫情对各行各业造成了冲击，房地产行业也未能幸免。
数据显示，1—6月份，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%。全国商品房销售额66895亿元，下降5.4%，行业规模增速明显放缓。
在严峻的市场挑战之下，美的置业通过积极拓展多元化的线上线下销售策略继续保持稳健增长。
中期业绩报显示，2020年上半年，美的置业实现合约销售金额482亿元，同比逆势增长2.1%。
截至报告期末，公司已售未结转金额1038亿元，其中一年内预计结转金额占比52%，为536亿元。此外，今年1-6月签约销售回款率（不含期初）高达99%。
稳健的销售增长得益于美的置业城市深耕的能力。
从区域维度来看，长三角区域在近两年的销售贡献尤为突出，上半年该区域实现合约销售金额224.1亿元，同比增长37.2%，业绩贡献占比46%；长三角和珠三角的销售贡献合计占比61%，较上年增长7%。
杭州、东莞等新进高等级城市在期内的业绩贡献占比提升，其中一线、强二线占比29%，二线占比达43%。合计来看，二线及以上合约销售占比达到72%，较上年增长6%；
除此之外，美的置业在多个一二线城市的市场占有率出色，在佛山、徐州、邯郸、常州等城市的市场排名均位列前五。
在保持业绩增长的同时，美的置业在土地市场上并未进行盲目的扩张，而是在对对城市发展规律后做出科学判断后，把握城市深耕的机会，重点关注一二线城市，紧盯人口净流入高、产业基础好的城市，深耕长三角、粤港澳大湾区。
上半年，美的置业新增土地储备总建筑面积达到399万平方米，其中二线及以上城市占比达85%。
新开拓市场包括温州、洛阳，都是具备一定人口汇聚能力和市场容量的城市。
通过区域联深耕，减少将管理成本，从而实现市场收益最大化。美的置业过往几年实现业绩爆发，与其对对区域的研究判断、城市圈发展规律的观察密不可分。
公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐也在中期业绩会上表示，美的置业后续的投资策略是要围绕长三角、大湾区、重点的省会城市和区域中心城市深耕布局，往更高能级的城市集中，并严格控制新进城市。
除了圈定拿地方向，美的置业在拿地额度上表现审慎。“公司的土储是充裕的，没有必要拿高价位土地，今年总体的预算依旧是按照销售回款的1/3拿地，控成本、要利润同样重要。”郝恒乐表示。
对于房企而言，建立理性拿地机制，寻求具有价格和地段优势的土地，才能够支撑起利润上升空间。而美的置业正是遵循了这样的策略。
业绩的稳健发展也为股东带来持续稳定的回报。报告期内，美的置业每股收益1.64元，同比增长10.1%。
开元证券最新研报显示，美的置业重点布局核心都市圈，销售快速成长，跻身千亿规模，公司在运营、品牌、融资等方面具备得天独厚的优势；公司拿地方式多元，获取大量低成本优质 土储。我们维持此前盈利预测，预计 2020-2022 年营业收入分别为 546、690、852 亿元，同比增长 33%、26%、23%。
财务稳健融资优势明显
市场下行周期，美的置业严格控制财务杠杆，确保资金安全、持续优化债务结构。执行董事兼首席财务官林戈更是多次强调“健康财务指标”的重要性。
中期业绩报显示，美的置业净负债率连续四年实现下降，报告期末净负债率较2019年期末再降2.2个百分点，至86.8%。
除此之外，公司一年内到期债务占债务总额比重仅为21%，现金短债比达到2.26，处于健康区间。
上半年，美的置业持续通过不同的融资工具和手段，不断提高资金的利用效率。
林戈介绍了前六月的融资情况，“总共发了4笔债，其中2月发行的一笔2+2期限公司债，利率低至4%；8月拟再发行一笔2+2期限公司债，利率将再低至3.98%，创下公司发债利率历史新低。”
报告期内，美的置业新增借款平均加权融资成本仅为5.18%；截至报告期末，加权平均融资成本降低至5.52%，而同规模民营房企融资成本普遍都在6%以上，有些甚至超过10%。
在行业人士看来，良好的资信水平和稳健的发展前景是美的置业得以长期保持低成本融资优势的根本原因。
受益于融资集中度提升，融资优势将继续为美的置业的资源获取提供坚实的保障。
疫情冲击下，现金流的重要性更加凸显。
报告期末，美的置业持有现金总量约260亿元，银行授信额度高达1319亿元，尚未动用的银行授信额度约为874亿元，现金及金融资源充裕。
截至目前，美的置业获花旗银行、中金公司、JP摩根、中信里昂、海通证券等在内的16家境内外机构50多篇研报覆盖，均给予公司“买入”、“增持”、“强推”等正面评价。
美的置业的降杠杆做法无疑具有前瞻性。
近日来，市场上关于房地产企业融资政策可能收紧的讨论不断升温。为控制房企有息债务规模，监管部门出台融资新规，设置“三道红线”，并按照触线情况将房企划为“红、橙、黄、绿”四档，负债率过高的房企将被削减发债规模。
多位业内专家及分析师均向记者表示，房地产融资政策存在进一步收紧的可能性。
始终将负债规模和结构保持在合理水平，较低的杠杆水平以及较低的融资成本，将帮助美的置业即使身处严苛的融资环境，也能从容应对。
在地产主业之外，美的置业还在寻求新的利润增长点。郝恒乐表示：“今年落地再进一步强化巩固公司两翼产业赋能的策略。公司的基本理念是成为智慧健康的房地产制造商，做动能十足的马拉松选手。”
在此过程中，美的置业的智慧科技基因也贯穿其中。当行业其他房企纷纷试图通过多元产业提高产品价值时，美的置业选择将地产与人工智能结合。不仅打造住宅产品，同时用科技服务社区，成功研发小区家居大脑AI, AIoT（人工智能物联网），实现全面落地和全人居智慧场景覆盖。
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