原标题：高景亚太：消费市场的建立对于房地产发展的影响
据国家统计局数据显示，2020年全年GDP在V字形筑底之后呈现强势反弹。
V字形筑底表现为：2020年疫情发生后的第一个季度，我们国家的GDP增长值是-6.8%，也就是说相较于2019年同期下降了6.8%，在这样的下行背景之下，在6.8%的最低谷于二季度GDP的增速迅速回到了3.2%，三季度又创造了4.9%的GDP增速，四季度继续提升到6.5%的GDP增速。
在疫情席卷的环境下，国家之所以在2020年四个季度的GDP增速始终保持一个迅猛发展的态势，结果是来之不易的，而这样好的成绩靠的是国家的货币政策和财政政策。
在财政政策方面，无论是财政部，还是国家发改委，甚至是各个省、市、自治区、直辖市都出台了大规模的基建投资计划。这种大规模的基建投资计划不禁让人想起2009年的四万亿投资计划的实施，这两个投资计划做的都是基建，而2020年做的是一种新理念的基建，将它称之为新型基础设施项目建设。
在这样的背景之下，对于市场看待2021年国内房地产发展形势具有非常重要的借鉴意义，那么，这对于后疫情时代，中国房地产行业发展环境有哪些影响呢？
（一）土地的投资拓展模式升级
从土地投资拓展的模式上来看，在2021年能够运用的投资模式都包括：
1、招拍挂
招拍挂拿地，市场竞争会非常激烈
2、股权合作
房企资金压力比较大的时候，更多的会寻求股权合作。
3、并购
4、产业地产
以产业类的主题为主，做项目的投资和拓展
5、一二级联动
6、棚改城市更新
这是房地产存量市场中一个重要的主题
7、代工代建
房地产开发商走向专业化的三个方面分别是房地产运营商、房地产投资商、房地产施工商。
8、政企合作
政企合作过程中有一种模式叫做PPP模式，特别是在教育、医疗、养老领域，该模式应用比较广泛，在政企合作过程中，教育、医疗、养老、停车场等项目的收益还是比较高的。
（二）房企转型从简单开发到物业运营与资产运作
房地产开发企业逐步从简单开发转向物业运营和资本运作，一部分致力于研发产品的研发设计，一部分专注于后续的物业运营和售后服务，这是房地产增值过程中，企业转型升级的重要趋势。
1、万科——城市建设与生活服务商、布局普洛斯
万科提出要做生活城市建设与生活服务商，同时加大对普洛斯的布局（普洛斯是一个国际知名的物流地产商）。
2、碧桂园——机器人小镇、教育小镇
3、保利发展——不动产生态发展平台
保利发展的不动产生态发展平台实际上指的是商业住宅联动。
4、招商蛇口——城市和园区运营服务商
5、绿地控股——科创小镇、康养小镇
6、华夏幸福——产业新城运营商
与此同时，恒大造车、融创进军汽车领域，都是地产商在谋求转型和升级的过程中的重要举措。
（三）建立消费市场促进国内国际双循环体系发展
2021年是投资到消费的过渡之年，未来过渡到双循环的经济体系中，房地产的作用更多的是美好生活的重要载体。
也就是说，房地产的户型设计、后续的运营维护、产品创新等方面，都是在双循环体系下，开发商的核心竞争实力，以产品做高增值的时代已然过去，需转向产品设计和后续的物业运营。
（四）2021年房地产市场基本预测面
从2021年市场基本量的预测上可以看出：
1、商品房销售面积回落2.3-3.8%，累计销售近17亿方
销售面积出现小幅回落；
销售总面积与2020年相比基本保持持平；
销售均价发生结构性的上涨，在重点城市，特别是落户开放的城市，价格可能会出现3.9-5.4左右的上涨；
新开工面积预计下降1.6%
投资额会有一定的增长，预计增长5.4%-6.9%之间，这部分增长更多的是来自PPI的价格上涨，也就是房地产开发上游原材料价格上涨带动的投资额增长。
2、地产行业区域结构性分析——都市圈与城市群战略
（1）成渝经济圈处于历史高位
在区域性结构方面，主要关注成渝经济区，特别是成都、重庆经济圈，该区域目前处于销售历史高位。
顶层设计政策已经落地，利好释放空间
规划利好支撑，需求积极释放
土地储备平稳增长
（2）京津冀、长江中部置业存在一定压制
京津冀最大的问题就是库存太大，区域内部分化稳中有增。
区域协调发展有待发力
调控政策负面效应逐步消化，需求趋稳
在建库存储备较多，供应充足
（3）长三角、粤港澳地区开工较为积极
顶层设计落地，区域发展快速推进
人口快速流入，需求旺盛
土地增幅突出，库存明显不足
从区域看逻辑上来看，成渝经济区有一定的机遇性逻辑，京津冀主要受制于库存问题，但区域性结构性机会还是存在的，长三角、粤港澳是当前房地产市场比较看好的区域。
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