原标题：风光无限的开发商，利润下滑，增长见顶，开发商陷入到赚钱焦虑期
今年的房地产市场真的是格外的“热闹”，这里的热闹并不是指房地产市场很火爆，而是指政策出台打压的房地产开发商起来了。房地产开发商以及炒房客将要上演一场“好戏”，我们旁观者拿好凳子在旁边观看热闹就可以了。
集中供地新政策重点在22个城市落实，截止到6月14日，除了上海和5万，其余20个城市已经完成了首批集中土拍，累计揽金约8,912亿房子。开发商买地的热情高歌猛进的，毕竟一年只有三次机会，错过了整年都等于白干，但是开发商的利润不再像从前这般丰厚了，甚至可以用“惨淡”两个字来形容。
滨江集团董事长戚金兴在投资者论会上对于投资者提出了“江滨集团在杭州集中土拍中拿下了5块地利润有多少个点？”
董事长回复在团队精干高效地管理公司，融资能力较强，融资成本低，品牌效应大等多方面的优势下，开发商能干出1%~2%的净利润。董事长这番话揭开了房地产行业华丽外表下的千疮百孔。
根据相关数据统计，2019年下半年，杭州限制房屋价格后，整体的利润出现了大幅度的下降，利润空间仅为7.8%，到了2020年上半年利润已经下降到5.6%，2020年下半年利润已经突破不了3%了。
近期集中供地的各城市中重庆、无锡、北京、厦门、广州等城市地价都出现了不同程度的上涨，而叠加未来销售端的限价，房企的利润会进一步的被压缩。
在如此压力的背景下，盈利能力已经处于了下行的通道，房企何时迎来拐点呢？2020年房企业绩会上，大部分高管给出的答案是20210或者是2020年甚至有些悲观的判断，即便到了2024年房企的开发，毛利很难迎来拐点。
陷入不挣钱的圈内
5月底进行的宁波集中供地两天共出让29宗地块，共19宗地块封顶，进入竞自持配建阶段，十三中地块刷新了周边城郊的楼面价，溢价率高达25%。据相关机构预测，宁波此次出让地块中，房地差价不足5000元每平米。某华东千亿房企投拓人士表示宁波市场上房地产价位。
6月11日，成都为期5日的首轮集中供地结束了，事实中含宅地全部成交，共计交易金额354.9亿元，平均溢价率7%，尽管溢价率虽然不高，但是土拍的热度一点都不低，已经有7成的地块接触的最高限价。
根据客运数据显示对比可销售的。洋房价格除去公寓地块，成都平均地方比接近0.7，而部分热门立房比接近0.9，可以看出利用空间进一步的被压缩，而且在短期内这种情况还得不到有效的缓解。
虽然没有什么利润空间可入，但是房地产在首轮拍出的土地中展现出了极其高的热情，有不少人分析，房地产开发商出现了这么高的热情是被迫无奈的，因为抢不到地块也意味着整个2021年要坐吃山空，很多房子没办法进行周转起来，这样使得资金链可能要面临着断裂的局面。
北京首轮土拍吸引了50家房企，南京则吸引了80余家报名，苏州超过了60家，根据华安证券统计截止到6月11日，融创、华润、保利等房企拿地总金额超过200亿元。
根据中信建投测算，杭州，无锡，重庆三座城市平均含隐毛利率分别为12.8%，17.4%，6.7%。长春，广州，沈阳，北京4座城市平均含隐毛利率在25%~28%之间。
目前绝大部分城市已经向20%的含隐毛利率左右下滑，甚至有部分城市下降到20%区间。
整个房地产行业的毛利率和净利率，在2023年和2024年会出现进一步的下调。
利润数据进一步的下滑
根据中指研究院发布2021年1月至5月的房地产销售Top200数据中观看销售额前5的房地产，总额度已经超过了2,000亿，而倒数最后10名的房地产企业，销售仅为20亿左右，这仅仅是200家房地产企业的排名，国内有接近10万家的房地产开发商，可见其他的开发商他们的销售甚至连千万级别都达不到，没有销售额也意味着没有利润。
根据亿翰智库数据显示，2018~2020年间，50家典型房企平均净利润在14.55%，13.98%，11.6%，看上去是非常的丰厚啊，但是这个下降幅度是非常的快的，就像刚刚提到的苏州一样，仅一年半时间直接下滑一半利润。
数据从具体观看2020年50家典型房企中，净利润10%以上的企业占比28家相比2019年下降了10家，这也意味着有5成的房地产企业净利润在2020年间下降了10%，同时有4家房地产利润空间仅在5%以下，较比2019年增加了三家。
50家典型房企平均毛利润水平也在走低，截止到2020年末这一项指标为24.7%，相比2019年同期下降了5%点，一共47家企业毛利润出现下滑。其中31家毛利率集中在20%~23%之间，2019年毛利率集中在25%~35%之间的企业有33家。
从各种数据观看房地产开发商，无论是净利润还是毛利率都在下降，所以开发商接下来的日子将会变得越来越苦，而未来我国有很多开发商将会支撑不下去，有10万家房地产企业数量，在未来10年内将会缩减到4位数。
销量已经触摸到天花板
盈利空间已经在逐步的下探了，按道理来说就应该是用销量来换取利润的，但是整体的行业规模增长也已经到达了天花顶的位置。
根据国家统计局显示的数据，2017年全国商品房销售面积为16.94亿平方米，增长7.7%；想不到接下来的几天时间，销售面积分别为17.17亿平方米，17.16亿平方米，17.61亿平方米，同比增长为1.3%，负0.1%，正2.6%。
17亿平方米基本上就是我国成交量的天花板了，根据易居中国执行总裁丁祖昱看来，成交金额从14万亿增长到17万亿，一方面是房屋的价格上涨，另外一方面是由三四线城市逐步的转为一二线城市为主攻。
未来这个数据应该是不会突破的了，反而会慢慢地出现下滑的迹象，随着2020年推出的“三道红线”政策的出台，防止通过资金驱动增长规模的方式再难推进，毕竟银行以及其他渠道没有这么多资金的进房地产，整个行业上涨动力大大的被削弱。
目前很多开发商为了寻求在别的地方争取利润，是出现了几种比较常见的获取高利润的方法。
带装修出售：假设毛坯房销售1万元每平米带装修出售价格可以达到12,500元每平米，开发商会对外宣称装修的费用为2500元的标准来进行装修的，实际上开发商的装修能达到1000元的标准都非常不错了，从中获取更高的利润点。
偷空赠送面积：房地产开发商偷空面积越大，房屋销售的单价也随之上涨，例如同样是100平方的房子，套内面积75平方，而有赠送面积的可能到达了90平方，价格往往要比没有赠送的高上20%~30%，更关键的是赠送面积是不计入开发商的税费土地等各方面的开发成本，所以能获取高利润。
加价销售：我国有不少城市已经限制了新房销售的价格，假设备案价最高限制了1万元每平米，开发商要为了获取更高的利润，于是出现了各种的房屋设计费、选房费等这种话术来进行忽悠。
实际上购买100平方的房子只需要总价100万就可以了，但是开发商加价销售是100万，另外还要加5万甚至是10万的选房设计费来获取更高的利润点，多交出去的这一部分资金是没有发票，也没有收据的。
在过去我们很少看到开发商是带装修出售的，而在近这两年开发商带装修出售的房子变得越来越多，主要都是房子已经没有空间了，只能选择在装修这一部分套取利润空间出来。
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