原标题：销售增速降幅持续收窄，投资单月增速超80%（2020年1-4月）┃月读数据【第32期】
阅读提示：
预计阅读时间：10分钟
一.
销售降幅收窄速度放缓
业绩进入匀速修复阶段
2020年1-4月，全国商品房销售面积3.4亿平米，同比减少19.3%，降幅较1-3月收窄7.0个百分点。其中，住宅销售面积下降18.7%，办公楼销售面积下降32.0%，商业营业用房销售面积下降29.1%；商品房销售额3.2万亿元，同比减少18.6%，降幅较1-3月收窄6.1个百分点。其中，住宅销售额下降16.5%，办公楼销售额下降37.5%，商业营业用房销售额下降34.5%。
4月单月商品房销售面积1.2亿平方米，同比减少2.1%，降幅较3月收窄12.0个百分点；商品房销售额1.1万亿元，同比减少5.0%，降幅较3月收窄9.6个百分点。
4月份，国内新冠肺炎疫情防控向好的态势进一步巩固，生产生活秩序加快恢复。 房地产市场亦不断的修复，1-4月份全国商品房销售面积和销售金额负的同比增速持续回升，市场表现向好，同时我们也发现降幅收窄的速度开始放缓，说明市场经过3月份的快速修复以后，4月开始进入相对匀速的修复阶段。
二.
开发投资增速持续回升
预计二季度有望回正
1、新开工、竣工增速继续回升，施工端上涨动力不足
2020年1-4月，房地产开发投资额为3.3万亿元，同比减少3.3%，降幅较1-3月收窄4.5个百分点，较2019年同期下降15.2个百分点。4月单月房地产开发投资额1.1万亿元，环比减少6.0%，环比增速较3月下降23.1个百分点，同比增加7.0%，同比增速较3月增加5.8个百分点，较2019年同期下降5.0个百分点。
首先，从新开工来看，1-4月新开工面积为4.8亿平米，同比减少18.4%，降幅较1-3月收窄8.8个百分点。4月单月新开工面积2.0亿平方米，同比减少1.3%，降幅较1-3月收窄9.1个百分点。2月和3月的新开工受疫情的影响较大，尤其是2月份，新开工面积同比增速下降接近50%，导致1-4月累计新开工面积累计增速迟迟不能回正，但是从单月的表现来看，4月单月新开工面积环比增加9.7%至2.0亿平方米，基本恢复到2019年全年的平均水平。在放松预售条件等有利于缓解房企资金压力的政策，以及房企加快推货节奏的需要等因素的推动下，预计接下来新开工面积单月增速有望回正。
其次，1-4月施工面积为74.1亿平米，同比增加2.5%，增速较1-3月减少0.1个百分点。4月单月施工面积2.3亿平米，同比减少1.9%，降幅收窄1.6个百分点。1-4月施工面积同比增速进一步下降，主要是因为单月施工进程恢复的较慢，房企加速复工复产之后，施工面积表现一直不及预期，4月单月施工面积环比下降4.1%，同比增速与2019年同期的29.5%相差甚远，或与房企积极拿地挤占施工所用资金有关。
最后，1-4月累计竣工面积1.9亿平米，同比减少14.5%，降幅收窄1.3个百分点。4月单月竣工面积0.4亿平方米，同比减少8.8%，较2019年同期下降0.9个百分点，环比减少37.0%。从历史数据来看，每年4月竣工面积环比均有所减少，5月竣工面积环比增速回正，随着施工端的逐渐恢复，预计二季度末及以后竣工面积的反弹趋势会逐渐明朗。
2、土地市场加速回暖，4月土地价款增速超80%
2020年1-4月，土地购置面积为3151万平米，同比减少12.0%，降幅较1-3月收窄10.5个百分点，较2019年同期改善21.8个百分点。4月单月土地购置面积为1182万平米，同比增加13.8%，增速较3月回正，且增加25.9个百分点。1-4月土地成交价款1699亿元，同比增加6.9%，同比增速由负转正，较1-3月增加25.0个百分点，较2019年同期改善40.4个百分点。4月单月土地成交价款722亿元，同比增加82.3%，并较2019年同期大幅改善130.0个百分点。
从4月单月的土地成交情况来看， 疫情之后土地成交面积同比增速首次回正，成交价款同比增速超过80%，房企拿地的积极性达到年后高峰，随着房企经营回归正常，线下销售已经恢复，所带来的销售回款有助于房企在土地市场斩获优质资源。而1-4月份的累计成交价款增速维持在10%以内的较低水平，说明房企的投资力度虽然明显恢复，但并未对土地市场的稳定性造成冲击，相信在“房住不炒”的主基调下，土地市场会始终处于合理稳定的区间。
三.
到位资金累计增速持续回升
销售和回款是发力点
1-4月，房地产开发企业到位资金4.7万亿元，同比减少10.4%，降幅较1-3月收窄3.4个百分点，增速较2019年同期减少19.3个百分点。4月单月房地产开发企业到位资金1.3万亿元，同比减少0.6%。
2020年1-4月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
✔ 国内贷款8730亿元，同比减少2.5%；
✔ 利用外资23亿元，同比减少31.6%；
✔ 自筹资金14875亿元，同比减少5.2%；
✔ 定金及预收款13990亿元，同比减少18.9%；
✔ 个人按揭贷款7601亿元，同比减少5.4%。
从到位资金组成来看，自筹资金同比减少5.2%，降幅较1-3月收窄3.6个百分点。另外，自筹资金占比31.6%，较1-3月微降0.4个百分点，在房企实际可用于房地产开发的各种资金和来源渠道中，自筹资金的占比最大，而且恢复的速度相对较快；定金及预收款同比减少18.9%，降幅收窄3.5个百分点。4月房企继续促销售、抓回款，销售进一步回升；国内贷款同比减少2.5%，降幅收窄3.4个百分点，环比减少7.1%，占比较1-3月进一步下降1.4个百分点至18.6%。可见虽然货币政策偏宽松，房企的融资环境边际改善，但流入房企开发投资环节的资金并没有明显增加，有效防范企业过分加杠杆经营的风险，符合国家宏观调控预期；个人按揭贷款同比减少5.4%，降幅收窄2个百分点，住房需求继续释放；利用外资同比减少31.6%，降幅收窄10.9个百分点，海外正值抗疫期间，市场相对不稳定，房企利用外资占比下降到0.05%，对到位资金总量影响进一步缩小。
房地产开发企业到位资金持续改善，国内贷款和利用外资的占比在持续小幅下降，而自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款的占比相对不断提升，说明在国内外环境不景气的情况，房企自身的造血能力至关重要。
声明：本文观点仅代表作者观点版权归亿翰智库所有
转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）
亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
责任编辑：