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周四一整天，印尼，瑞士，挪威，土耳其，乌克兰，埃及，一直到周五还有日本，各国央行都会公布6月份利率决议。

上周五的文章说了，美国5月份CPI上涨5%继续超预期，而且资金宁愿0%收益，不挣钱也不愿意冒任何风险了。

就这种情况下，美股还在不断创新高，你说吓不吓人。

于是，市场对美联储宣布缩减QE有很大的担忧，毕竟缩减就是流动性收紧的信号，那么本轮通胀的真正恶果可能就要来了。

但是根据木木大自己的判断，现在加息的概率不大，原因有三个。

第一，欧洲央行已经决定继续实施刺激计划，超低利率不变，并且没有即将缩减QE的暗示。

第二，美国五月的就业数据依然很糟糕，职位空缺数超过了900万个。

第三，加息后没有明显的好处。

毕竟，有全世界接盘，美国并不害怕自己的CPI高上天，反正可以转移给全世界。

可是，俄罗斯提前加息，中国不参与QE，美国又需要欧盟制衡俄罗斯和中国，加息，除了带崩自己历史新高的美股以外，屁用没有。

应该不会这么蠢吧。

拭目以待。

②

房地产和万科

今天房地产板块跌的比较惨，直接下去了1.68%。

万科A跌的更多，港股万科下跌3.16%，A股万科跌了2.10%，好惨。

跟上面的问题一样，除了上周天的恒大暴雷传言以外，还有什么利空消息吗？

还真有。

住建部的媒体中国房地产报周六发表了《炒房者时候房企幻想了》的文章。

这篇文章进一步解释了上周郭树清主席在陆家嘴论坛上的讲话。

文章谈到，郭树清一直被称为金融风险的吹哨人，去年八月以来，他三次直言房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。

更重要的一句话是，可能也是今天房地惨格外惨的原因：

“应该说，郭树清的言论和思路代表着高层的看法。顾而每次讲话都透露着或暗示着未来某种风向。回看他每一次说话的背后，针对楼市的调控行动都在悄然落地呼应。”

当然，如果较真，可以翻翻了郭主席历年的“吹哨记录”。

emmmmm。。别的话木木大不敢说，只想说，从这些标题和日期来看，如果07年-16年跟他反向操作，现在大概率财富自由了。

但是，成为央行党委书记和银保监会主席以后，身份就不一样了，代表的意思也就不一样了。

现在代表的，真的是高层的意思了，要多高有多高的高层。

明明最近一年都没有停止过对房地产的敲打，可是为什么最近反而越来越密集呢？

因为敲打归敲打，房价可没跌。

这是最近3年重点城市存量住宅的成交量和成交价格变化。

可以看到，虽然成交量有起有伏，但是这成交价，从疫情后期开始，就没有跌过，而且最近更有起飞的架势。

虽然五月的成交量环比下跌了21.3%，但是在通胀预期下，均价却上涨了0.66%，跟M2一起同步上扬。

1-5月，前100房企全口径总销售额达到56548.8亿元，同比增长52.5%，较2019年增长40.2%。

单五月一个月，销售额同比就增长了17.8%，比19年5月增长了38.8%。

本来被给予厚望的集中供地政策，也没有达到预期的效果。

13个首批集中供地的城市中，11个城市出现楼面价上涨情况，特别是重庆，平均成交楼面价达到9133元/平米，涨幅达到115.7%。重庆、深圳、厦门的集中供地溢价严重，分别为43%、31%和29%。

翻译成人话就是，喊了一年“房住不炒”，均价依然上涨，地价依然溢价严重。

所以，进一步的调控和敲打，可能都在路上，所以郭主席那番话，可能真的是“严正警告”。

除了板块的利空消息，万科又出了个消息。

昨天下午，万科发布董事会决议，拟对万科非开发业务的跟投机制进行迭代。

所谓跟投制度，是万科从14年就开始搞的一个合伙人制度，简单来说，就是让员工成为项目的合伙人和投资人，让员工把新项目当做自己的创业项目来做，跟公司互相信任，激发创造性和激情。

员工跟投份额不超过项目资金峰值的5%，是否跟投可以自行决定，公司管理人员必须跟投，而且承担劣后责任。

万科也会追加5%的份额。

到2015年，这个比例达到了8%，加上万科跟投的5%，就达到项目资金的13%。

2017年，万科取消了公司的追加，把跟投总额改成了10%。

到2020年底，万科累计有1002个项目引入跟投，跟投认购金额达到37.45亿元。

这次的公告就是要再次升级这个跟投制度。

以前跟投只限于房地产开发业务，而这次是要把公司的新业务，即仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、食品等全部囊括进去。

以前跟投人员不包括管理层，但是这次包括了董事、监事、高管，即所有员工。

跟投的上限也提高了，从以前的10%提高到了20%。

木木大看了半天，实在没理解这是怎么被解读成利空的。

有人说这是吸血员工，趁机圈钱。

可是，万科，不缺钱啊。

现金流充足，拿地谨慎，信用评级高，融资手段不要太多，实在不用从员工身上扣这一点。

有人说这是万科现金流紧张的表现，问题是，万科五月份销售额到达到575.6亿元，前五个月销售金额2868.0亿元，同比增长16.06%。

实在是，不缺钱。

木木大的解读是，万科在深度绑定员工和公司的利益，并且把这种绑定扩大到万科急需找到的第二增长点上。

对员工来可能真不是什么好消息，但是对身为股东的我们来说，这是件好事。

毕竟，作为合伙人来工作，和作为员工来工作，责任心，效率，都不同。

这周内（如果没写完就拖更），木木大会写一篇美国的房地产发展历程分析，然后讨论一下中国房地产未来会以什么模式发展。

就目前收集到的资料来看，即使房地产税暂时不落地，未来几年的房地产仍然面临着很大的转型压力。

这个压力一方面来自于政策，另一方面来自于城市化到一定阶段以后必然发生的存量竞争和专业性竞争，而大多数房企并没有做好这个准备。

万科算是为数不多做好这个准备的企业。

但是，因为行业转型和政策的问题，哪怕是现在低估的房地产板块，由于基本面的变化会面临价值重估的风险。

说简单点就是，房地产行业未来会大洗牌，行业格局甚至结构都会改变，所以投资房地产企业要谨慎。

万科虽然已经在提前转型，但是毕竟还在行业里，肯定会受影响。

如果打算长期持有，比如5-10年，吃股息，万科依然是行业里最优秀的，这个行业也会一直存在的，没任何问题。

但是不要看着低估就叫喊着抄底，一定要控制好仓位。

正如以前说仓位配置的时候说过的一样，这玩意儿是一个心理影响。

注意，木木大依然认为万科是好公司，长期依然看好，但是短期持有非常考验心态，新手朋友请一定谨慎买入，谨慎控制仓位。

晚安。