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深圳8条措施收紧楼市调控

7月15日，深圳市住房和建设局发文称，为进一步落实中央“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期的工作要求，按照“一城一策”“因城施策”原则，深入研判我市房地产市场发展形势，经市政府同意，市住房建设局等八部门联合出台《通知》。

(一)调整商品住房限购年限

适当调整户籍居民购房条件，规定社保和个税缴纳时间，在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。

制定这条政策的背景是：近几年，我市落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。

夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

(二)完善差别化住房信贷措施

为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，保障刚需，结合房地产市场形势变化，我市对差别化住房信贷政策作了进一步完善，《通知》规定：合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。1.购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；2.购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；3.购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

(三)发挥税收调控作用

我市现行存量住房交易计税参考价格是2016年10月评估更新的，与目前市场成交价格存在较大差距，为此，更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近二手房市场真实成交价格。

此外，近一年来，我市成交的商品住房中，换手率较高。现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热起到抑制作用。

(四)细化普通住房标准

为使我市住房标准更符合市场实际，本通知对普通住房标准进行细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下；实际成交总价低于750(含本数)万元。

制定这条政策的背景是：我市目前的普通住房标准只考虑了容积率和面积两个指标，从今年上半年房地产市场偏热的情况来看，有必要增加价格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。

(五)加强热点楼盘销售管理

当前，我市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象，不利于我市房价和市场预期的稳定。为此，对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

(六)推行房屋抵押合同网签管理

目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。因此，本通知规定：进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

下一步，我市将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。

(七)加大二手住房交易信息公开力度

目前，二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导。为此，《通知》提出，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易；中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。通过这一举措，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。

(八)严厉打击房地产市场违法违规行为

持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

深圳楼市旺火

据中国房地产报，在四个一线城市中，上半年的深圳楼市率先恢复至疫情前水平，一路升温。部分新房项目甚至出现“万人摇号”“日光盘”等现象，“喝茶费”“更名费”重现江湖。二手房市场则出现部分片区过热、价格虚高情况。

从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合计成交1.67万套，同比减少5.4%；二手房住宅成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。

尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。

值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后是新房市场供应的紧缺。数据显示，深圳上半年预售新房住宅为8157套，同比下跌54%。大量购房者只能瞄向二手房市场。

有当地房企人士称，因疫情冲击供应链，深圳上半年新房供应还不够广州的零头，但成交1.67万套，把库存消化了，在售库存降到6-7月。

火爆的行情下深圳房价再度领涨全国。上半年，深圳二手房涨幅在全国排名第二，第一名是江苏连云港。

根据国家统计局数据，今年3-5月深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。

同时，深圳与另外3个一线城市房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2倍。就在去年底，深圳房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。

6月二手房房价前十城市(数据来源：中国房价行情网)

碰触了监管底线

值得注意的是，深圳楼市投资投机购房近年来一直高于其他城市。

据深圳房地产研究中心数据，2015-2016年房价涨势最盛时，投资性购房比例从20%上升到40%，甚至更高；投资客中，非深户籍比例在40%左右。除去那些最火爆年份，深圳楼市也常常有着30%投资客比例。

据深圳中原估计，今年3月以来深圳楼市中入市的投资需求比例约占40%左右。“房住不炒”正是国家楼市调控底线。

而今，深圳楼市不仅处于舆论的风口浪尖，同时也引起监管部门高度关注，楼市监管不断升级。先有新盘“捂盘惜售”被处罚，后传出部分低利息房抵贷资金流入房地产市场消息。

4月，央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳住建局、深圳中小企业服务局、深圳市场监督局五部门集中调查深圳楼市，官方表态称将加强“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意控盘”等乱象市场监管，严控严管炒楼现象。

5月底，深圳市住建局对二手房挂牌价格虚高的涉事楼盘进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。

但上述监管升级政策仍未能阻挡深圳楼市暴发的步伐。

对今天(7月15日)发布的新政，深圳市住房和建设局表示，总体来看，《通知》提出的八项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房；二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。《通知》的出台是对我市既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。

下一步，深圳市将进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。一是加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。

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