展开全文

1、1990年的海南楼市

上世纪90年代，巅峰时期的海南楼市，超过20000多家地产公司，而整个海南岛也不过655.8万人，平均每300个人就有一家房地产公司。

1993年6月，中央治理经济过热，收缩银根，导致火爆的海南楼市戛然而止。

楼市泡沫的破裂，对海南省的经济造成了严重的打击，GDP增速由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。

原本GDP增速连续三年全国第一的海南省，直接连续三年掉到了全国倒数。

2、2011年的温州楼市

2011年全国房价之最不是北上广深，而是温州。

民营经济的迅猛发展，在带动城市升级的同时，更是在民富指数位居全国前列。

经营思维的彻底释放，把所有可能都变成赚钱的生意。

而全国人民知道温州这个地方，相信大部分是因为一个群体—温州炒房团。

他们的模式是通过多人聚集大量资金，统一管理，统一运作，横扫楼市。

但炒出来的只能是泡沫，2011年2月，温州房价涨幅达到历史新高后，转头向下，陷入长达4年的下跌之路。

以官方发布的数据来看，2011-2015四年时间，温州房价从最高点下跌了33%。

3、2017年环京楼市

2017年，受北京溢出的利好效应，带动了环京板块房价大涨。

燕郊、大厂、廊坊、永清的地区的房价翻番大涨，尤其是燕郊，房价从1万多，最高涨到了4万。

短期大幅上涨的投机炒作，引起了高层的重视。

随后升级楼市调控，房价应声腰斩。

02

回顾之前三次楼市低谷期，不难发现有几个共同点：

1、都是区域性的

2、有明显的投机炒作行为

3、与整体的经济环境的关联性不大

4、房价短期暴涨暴跌

从以上特性中，我们很难会把如今的楼市，与低谷期联系起来。

这也是这次楼市低谷期不同之处，也许就是因为这种不同，这次低谷期不像之前几次，对于楼市的大体趋势不会造成太大影响。

或者说，这次的低谷期，将是改变中国楼市进程的一个支点，这与目前的经济形势，以及城市差距和人口流动息息相关。

大家都认为，目前中国楼市的现状是因为疫情，但疫情只是一个导火索而已。

这种苗头很可能在几年前就出现了。

直到去年像鹤岗等一些收缩型城市因为超低的房价，走红于网络，我们不禁惊讶地发现，城市的结局还有另一个版本。

像这种资源枯竭型城市的共同点是，经济大幅下滑、人口不断流出、城市老龄化严重。

而目前正在向这个方向走的城市，不在少数。

如果这种情况不出现逆转的话，未来很有可能出现更多的收缩型城市。

今年楼市的诡异就在于，热点城市不断调控，房价还是比较坚挺。

但二手房以及房屋租赁市场，出现大面积的停滞。

不知道大家有没有发现一个问题，今年以来有20多个城市升级了更严厉的调控政策，调控频率之高，面积之大，前所未有。

但还有很多城市并没有升级楼市调控政策。

而这些城市基本上都是经济下滑严重，人口持续流失的城市。

如果这些城市再升级楼市调控政策，基本上就是一杆子打死的状态。

当然，这些城市的楼市也没有出现大幅波动也是一个因素。

这也从侧面说明了，危机很可能已经到来了。

很多城市的房子真的卖不动了。

至于是不是暂时的，目前还不得而知。

但这就像是一个潘多拉魔盒，打开了，想关上可没那么容易了。

03

有很多事情，其实是非常明显的了，只不过不想面对罢了。

2020年，很有可能是人口流动进入加速期的开始。

一定要好好思考这句话。

趋势一旦形成，很多事情就是发生根本性的改变。

目前正在经历经济结构的调整期，从种种迹象来看，这次的调整，就是要降低房地产在经济中的比重。

这就是大势，所以我们看到了热点城市不断升级楼市调控政策，而那些已经走到悬崖边缘的非热点城市，却等不来任何的救市政策。

从目前的库存情况看，大量的库存也是集中在这些非热点城市。

新房、二手房变现将会越来越难，房子租不出去将成为常态。

当然，也不排除有非热点城市的房价接下来会出现上涨的现象，但一切都还要看成交量配不配合。

目前就是一种温水煮青蛙的状态。

严控房价的目标就是热点城市，只要热点城市的房价没有出现抬头，目标就能实现。

而那些非热点城市，就要自求多福了。

因为，热点城市房价上涨主要还是靠人口支撑的，而非热点城市则更依赖政策和炒作。

如今严控资金流入楼市的大背景下，拼的就是购房者的成色了。

这其实也是把非热点城市的售房之路给堵死了。

那些前期房价上涨过高，与收入严重不匹配的城市，想要走出这个困局就更难了。

也许有人会说，降价不就完了吗。

稳定房价的大方针，不但要控制房价大幅上涨，还要严控房价大幅下降。

就是允许降价，有几个敢这么做的，因为那样更危险，看看文章开篇，房价大幅下降对于海南的影响，就知道涨上去容易，如果真的跌下来，分分钟让你死给大家看。

而这些城市，基本上是靠房地产支撑的，这也是之前城市化改革带来的人口红利留下的后遗症。

但今时不同往日，如今的人口流动是加速跨区域的趋势，走的人不但自己走了，还带走了未来的出生率。

卖房子要有人，经济好才能吸引到人，房子卖不出经济下滑，这就走入到一个死循环。

后果是，很多城市的扩张之路将会遇到阻碍，不得不被动收缩。

到时候，很有可能出现，成也房地产，败也房地产的局面。