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之前不少刚需楼盘交付时，因为投资客急于回笼资金，突然出现上百套的集中供应。这时供应量远远大于板块内的正常需求，想要快速卖出，唯有降价。

降到大家都愿意为之买单的地步，就会产生新的需求，消耗这一部分激增的供应。等到这一批急于套现的投资客出清后，额外的供应被消耗，需求与供应重新匹配后，下跌的价格又反弹。

如果市场行情好转，或者板块有其他利好，刺激新的购买力进一步流入，在供应没有有效放大的情况下，二手房价就会应声而涨。

这个周期是头尾相衔，连续发生的，只要政策不再加码，经过一段时间的静淡市，楼市自然会随着真实需求的累积而重新回到供需两旺的市场，即从盘整期到启动期，标志是成交量房价放大，价格止跌回稳。

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不同的周期，持续时长也有很大的不同，比如说盘整期是相对漫长的，一般会持续2-3年。难道在处在这个周期内，我们就一定不能上车了吗？

不，我们要抓住“结构性机会”。

什么是结构性机会呢？就是在全是行情变化不大，没有形成普涨的情况下，依然有涨幅不错的房子。因为一些板块、一些学区、一些产品，等等。

比如最近一年，深圳东部几乎没涨，西部却走出非常好的行情，尤其是搏中宝中、碧海、深圳湾的，涨幅尤其大，这就是产业和IP的力量。

比如进入2020年，上海全市价格保持稳定，学区房，尤其是双学区走出了独立行情，对口热门初中的张江、碧云板块甚至到无房可卖的地步。

还有杭州，由于新房限价，从2018年至今就保持全市价格不变，但未来科技城依然创造了15%以上的涨幅——

因为阿里系大产业支撑，整个区域的基础购买力强劲。而省级城西科创大走廊+国家级科技城的高端定位，以及高铁西站、云城等一系列概念的多重利好叠加下，让更多的投资需求源源不断流入。

上个月，万科星空一套87平米的二手房，成交单价达到了5.4万/平米，引发了不少人的惊叹，未来科技城的二手房价已经突破了5万大关。

而这还不是未来科技城的最高单价，6月7日，滨江西溪之星，一套约76方户型房源，成交总价达440万，单价高达59604元/平米，成了板块内成交最高单价。

整个未来科技城的供应量，相对于蜂拥而至买房需求来说，实在是杯水车薪。于是二手房价就脱离一手房限价的桎梏，往上冲，价格涨到4.2-4.5万左右。

再加上与新房限价3.5万，形成7000-10000元的倒挂。而这样的倒挂，进一步吸引着前赴后继的投资需求，加剧这种供需不平。

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在房产投资中，我们常说，买房买的是预期。这个“预期”指的是，房价上涨的预期＋对自己收入的预期。

一二线城市房产中一般包括两种属性，一个是居住属性，另一个是金融属性。

买来自住的房子，更重要的是考虑自己的资金情况。注意，这里说的资金情况，并不是指现在的收入。

近几年多数一二线城市房价大涨，很多媒体都在宣扬以现在的收入要不吃不喝几十乃至近百年才能买到房子，以此形容大城市的高房价问题突出。

但是这个说法本身就是错误的，现在人们买房只需要付首付，然后还月供即可，买房的大头支出在月供，这是未来的收入。

如果人们对行业未来发展预期比较好，收入还会不断增加。那么买房可能就会更大胆一些，会买更贵的房子，甚至买多套房子用来投资。

2017年国际知名经济学家张五常先生曾经提出一个观点：他认为，北上广深的高房价是因为搞高科技造成的。

到了今天，这个观点被不断证实：高科技行业未来预期大好，收入不断增加。所以有高科技公司扎堆的区域，房地产价格就会一路高涨。这是客观规律决定的。

我们常说，买房要跟着产业走，产业聚集，可以带来大量的资金和人口，房地产就有强大的需求支撑。但是这个说法现在来看实在太宽泛了，因为国家的产业发展是要经历转型的，一些过时的产业非但不能带来很好的收益，反而还会浪费很多资源。

比如2016年供给侧改革以来，国家淘汰了大批高耗能产业，一些资源兴起也受到很大影响。这也直接影响了城市经济的发展，最典型的就是天津，虽然GDP早已过万亿，但是今年世界500强企业中，天津没有任何一家企业入选。

所以现在更精确的说法是，买房要跟着高大上的产业走，有高科技金融互联网等等这样高大上产业规划的区域，一般都会特别火。

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过去，可能大家看惯了轰轰烈烈的上涨，但这些“暴涨”是在特定历史条件下发生的，前无古人，后很可能也不会有来者。

但随着近些年经济发展速度变慢，货币投放的速度也有所减缓，房价基数升高后想再次翻倍，需要数倍于上一轮的资金和势能，因此以前隔几年都会来一波全国大行情的情况可能不复存在，甚至一座城市整体牛市也很难再遇到。

多重原因下，重演大涨的底层逻辑不存在，也就是“系统性机会”将越来越少。

但是，在货币适度宽松和资金避险情绪的双重刺激下，小规模的点状行情却极有可能出现，楼市进入白银时代，更需要掌握的是“结构性机会”。