REITs（Real Estate Investment Trust）习惯上称作不动产信托投资基金。从名称上看是典型的舶来品，没错，它最早诞生于美国。它的含义并不复杂。简单说，以前你想投资房地产只能通过买一套房子或者买一块地，这笔债务可能要由你背负半生。但是通过REITs，你用仅仅够买一袋水泥的钱就可以参与投资房地产项目，享有租金和土地增值的收益。你可能买不起北京、上海的房子，但是通过REITs你至少可以在账面上拥有北京、上海的一寸土地。

和股票相比，REITs稳定性、成长性都要好一些，尤其是一线城市的地产项目。因为这些项目有相对稳定的现金流，比如房租、公路收费等。你见过不涨价的房租和公路收费吗？还有一点，按照规定REITs每年要拿出利润的90%来进行分红，这个比例不算低，也是国际通行的保护投资者权益的惯例。

但是。今年8月份的REITs试点文件指出，REITs优先支持京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角、海南自由贸易港。重点是聚集基础建设，但是不包括房地产、酒店、写字楼。优先支持基础设施补短板项目，包括仓储物流项目、收费公路、铁路、机场、港口项目，城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目，城镇供水、供电、供气、供热项目等。

这个文件你看懂了吗？一辆崭新的专列即将发车驶向“大基建”。

一般来说，地产开发商可通过物业出售、出租、提供服务等三种方式盈利。但是随着房地产调控加码，几乎堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有出租物业。虽然看上去很阔很美，但是打理起来成本很高、利润很薄。如果用REITs来运作，既可以融资做大规模、提升服务质量，也可以用来套现退出，企业家于是就获得了最宝贵的自由。

中国企业尤其是民营企业融资成本高的问题一直十分突出，REITs可以开辟一条吸收社会资本的新路。同时，吃瓜群众也多了一个投资不动产的机会。

基于产业园区租金收益的资产证券化产品曾经有过成功案例，虽然算不上标准REITs。2018年以星河实业深圳有限公司作为原始权益人的“方正证券-星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功发行，这个产品即以“星河WORLD一期创新园”的租金收入作为主要还款来源。

标准REITs和类REITs的差异主要是，一个涉及到所有权，一个通常表现为债权。

中国最大的REITs应该会在那些优质地产拥有者中产生。进入房地产市场较早，拥有巨大成本优势和现金流的国字头背景开发商，如华润置地、万科、招商蛇口、张江高科等等。不过具备这样条件的公司，实在凤毛麟角。奶酪闻起来香浓，但也不是谁想动就能动的。

REITs不仅仅是金融产品，还是一个解决方案。各地各级政府的首要目标都是锚定GDP本位，“动物凶猛”狠抓政绩。各地都在建开发区、工业园、保税区、科技园，大兴土木搞基建。先把“壳”建好，至于内容嘛可以慢慢填充。过去张五常先生经常说，政府间的竞争尤其是县际竞争，在过去几十年的中国经济高速增长中发挥了很大作用。但是基础设施投资周期长，收益低，还带有某种公益性质，所以多年积累下来，地方政府的负债问题已经异常突出。虽然暂时没有浮出水面，但是游泳的人都知道泳池下面有水雷。

地方债主要是通过银行贷款完成的。如果基础设施投资通过公募REITs吸收社会闲散资金，地方政府的负债压力将大大减轻。

从全球范围看，REITs最常见的投资方向就是房地产（公寓、住宅、写字楼），基建REITs比较少。中国素有“基建狂魔”的称号，这次投资偏好痴心不改，依旧选择基建作为REITs试点。但是基建投资的盈利模式毕竟不如房地产项目那么清晰明确。市场普遍关心的是，如果基建投资回报率普遍较低，如何为REITs 发展提供支撑？

今年“双11”，大家惊奇的发现打折力度最大的原来是信用债。清华、北大堪称难兄难弟，先是北大方正破产，然后就是清华紫光违约。买债券的人一般都是图个安稳，收益有保障。如今就连著名国企都开始违约爆雷了，你还能相信谁？“信用”两个字建立起来很难，一旦被破坏却有可能形成多米诺骨牌效应，是否会累及REITs试水还有待进一步观察。

几乎所有经验都表明，凡是在政府大量干预经济的地方，经济发展绩效都很差。美国经济学家罗斯巴德在《美国大萧条》一书中曾指出，导致上个世纪三十年代美国大萧条的主要原因不是生产过剩，而是政府对市场的过度干预。

2020庚子年在新冠疫情冲击之下，经济持续下行，企业投资信心尤其是民营企业投资信心不足。世界性经济衰退可能还将持续一个较长时间。各国政策制定者为了刺激经济复苏连下猛药，几乎一股脑地求救于凯恩斯主义，不管中外无论东西。在这种情况下还要力保就业促进增长，不投资基建又能投资什么呢？所有经验教训都是自己总结出来的，别人踩过的泥坑是绕不过去的。

不管怎么说，中国版REITs试点的第一步已经迈了出去，它有可能倒逼市场转型成长。剩下的，就交给市场和时间。