原标题：招商蛇口的隐忧：净利大降八成，制造“地王”侵蚀利润
文 | 金卫
引入平安战投之后，招商蛇口交出了第一份答卷。
7月14日，招商蛇口发布上半年业绩预告，归属股东净利润为8亿元-10亿元，较去年同期49亿元下降79.6%-83.7%，基本每股收益约0.04元-0.06 元，去年同期为0.6元。
净利润大降八成，招商蛇口的股价连续大跌，继14日大跌4%之后，15日，招商蛇口又大跌4.3%，直到7月16日才企稳，当天收跌0.88%，三天跌幅超过9%，市值蒸发142亿，截止7月16日，招商蛇口的市值为1427亿。
让人意外的是，今年市场形势低迷，不少房企纷纷降杠杆，招商蛇口却开启了新一轮买买买模式，上半年耗资641亿拿地，占销售金额比重达到58%。在当前地产形势之下，招商蛇口激进的举动注定会消耗了更多的资源，同时削弱了自身盈利能力和抗风险能力。
逆势拿地，全年或超千亿
几天前，招商蛇口刚发布一则喜讯，今年上半年合约销售金额1107亿元，同比增加了9.4%，“首次跻身销售排行榜TOP10”。
但是，招商蛇口销售规模的增长并没有带来净利润的提升，且迎来净利润大降八成的惨淡业绩，居公布业绩的地产企业之首。
招商蛇口表示，净利润预计同比下降较多，主要是由于去年同期公司通过增资扩股，转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元；而自今年初新冠肺炎疫情暴发以来，公司采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益均较预期减少。“同时虽然公司房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降。”
今年一季度，招商蛇口的销售金额361亿，同比减少4.70%。一季度，公司的经营活动现金流为-164亿，同比减少83%，招商蛇口称主要是购地、基建以及税费支出同比增加所致。同期，招商蛇口有息负债不断攀升，使其财务费用高达7.3亿，同比增长179%。
今年新冠疫情的影响还未散去时，招商蛇口就开始大规模拿地了。一季度新增土储面积325.9万方，同比大增223.2％，对应的拿地金额同比增加98.9％至217亿。
二季度，招商蛇口拿地势头不减，一连拿下深圳、苏州、哈尔滨、广州、成都、武汉、无锡等十几个城市的20余个项目，拿地总价超过300亿。
有时为了获取一块土地，招商蛇口不惜举牌几百轮，在多个地区制造了新“地王”。
今年6月10日，招商蛇口以4.8亿拿下西安一宗地块，楼面价11563元/平方米，溢价率14.29%。
6月15日，招商蛇口曾在796轮竞价大战之后，以超过138%的溢价率抢得江苏徐州一幅住宅地块。
仅6月招商蛇口就新增了10个土储项目，分别位于嘉兴、武汉、常州、上海等地，成交总金额近200亿。
7月3日，招商蛇口与6家房地产企业上演了一场长达3小时的争夺战，最终历经187轮，招商蛇口以44.04亿的总价、28.39%的溢价率拿下上海虹口嘉兴地区的地块，楼面价达到81089元/平方米，刷新了虹口宅地的最高楼面单价纪录。
在政策和疫情的双重影响下，各大房企今年上半年普遍趋谨慎，而招商蛇口的拿下地政策可谓是全面激进，属于房企中典型的逆势扩张。
招商蛇口总经理蒋铁峰此前在投资者交流会上表示，2020年拿地金额应该会超过2019年，2019年招商蛇口的总地价为976亿，2020年，招商蛇口拿地金额预计会超过千亿。
但由于拿地成本较高，部分地块的楼面地价超过二手房价格，招商蛇口部分地块的盈利空间并不大，而且面临地产调控房价下跌的风险。
招商蛇口为何如此激进
招商蛇口是招商局集团旗下的城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是央企四大地产企业之一。公司的历史可以追溯到1979年，那一年，招商地产创立，隶属于招商局，2015年，招商地产的控股股东招商局蛇口吸收合并招商地产，重组后的公司就是招商蛇口。
之后，招商蛇口将业务扩展为社区、园区及邮轮产业建设与运营三大板块，但房地产依然是其主业。
2015年，重组后的招商蛇口当时内部给出目标：5年内，重回房地产行业十强。2017年，招商蛇口完成千亿目标，开局顺利。
2019年，招商蛇口首度跻身2000亿俱乐部，当年完成签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，不过依然未挤进房地产十强，排名第12位，与第10名仍有220亿的差距。
2020年，招商蛇口将销售目标定为2500亿元，同比增长11.34%。招商蛇口从1000亿到2000亿的跨越，只用了两年，销售增速较快，由于土地储备不足，招商蛇口只能快速的扩张土储规模，土储池子不断扩大，甚至超过了销售规模。
随着招商蛇口急速扩张，销售、土储规模都上一个台阶，但是，各项业绩指标持续放缓。
2019年，招商蛇口实现收入976.7亿元，归母净利润160.3亿元，同比增长5.2%，而扣除非经常性损益的净利润达124.7亿元，同比下降14.55%。
近三年来，招商蛇口的多项指标持续放缓，2019年招商蛇口毛利率约为34.65％，较2018年下降了4.8%，为2017年以来最低水平。同期，招商蛇口的归母净利润增速依次为32％、20％、5％，增速不断放缓，屡创历年新低。
一方面，招商蛇口的毛利率、利润增速都在下滑，另一方面，招商蛇口为冲击销售规模，到处拿地，耗费的成本巨大。2019年，招商蛇口的销售费用达到22亿，同比增长42%，财务费用达到27.2亿，同比增长13.26%，本身盈利状况没有多大改善，但是三费费用率连年增长极大地侵蚀了招商蛇口的部分利润。
截止今年一季度，招商蛇口的流动负债规模达到3029亿，其中短期借款和一年内到期的流动负债535亿，账面货币资金为715亿，存在一定的偿债压力。7月14日，招商蛇口发布公告称已发行了2020年度第六期超短期融资券，债券本金金额为30亿元，发行利率2.2%。
不惑之年的招商蛇口
7月12日晚，中国平安和招商蛇口共同公告，购买南油集团24%股权事宜埃落定，交易价格定为70.35亿元。其中，平安以15.77元/股价格认购招生蛇口非公开发行的2.23亿股，总耗资35.17亿，交易完成后平安持招商蛇口的股份比例为2.73%，为公司第五大股东。
中国平安与招商蛇口走到一起的重要契机在于南油集团在深圳前海地区增值的土地。据了解，招商局蛇口仅位于前海片区、蛇口片区和太子湾片区土地多达530万平方米，这是招商蛇口的重要先天优势：低融资成本、高一线土储。收购南油集团后，招商蛇口在深圳前海的土储优势进一步增强。
不过，最近这片土地却曝出招商蛇口存在违规开发的问题。据新华社经济参考报最新报道，在中央巡视组指出招商局集团执行“三重一大”制度不严格问题，且该集团在全系统部署整改之后，其子公司“招商蛇口”仍违规决策一重大房地产项目开工建设和销售。
这个“问题项目”不仅给作为央企子公司的招商蛇口后续经营带来一系列难题，还将与之合作的民营企业拖入泥潭。
这个问题项目指向了“前海经贸中心项目”，而这个项目是深圳市前海城市新中心建设的重要内容、妈湾片区转型升级的重点工程之一。但此项目前海经贸中心项目属于违规开工建设项目，该项目土地性质尚属“仓储物流用地”，且没有取得《建设工程施工许可证》等手续的情况下，招商蛇口就违规决策开工建设商业写字楼和住宅公寓。
创立1979年招商蛇口，现如今已有40历史，可谓是进入“不惑之年”，但房地产行业竞争日趋白热化，一度掉队的招商蛇口为了挤进前十，不惜斥巨资、高溢价拿地，招商蛇口在土地市场上的几百轮的叫价，激进的更像是个年轻人。这种年龄与实际的反差举动，在这个地产寒冬之下，显得格外抢眼。
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