原标题：房地产调控升级，山东楼市平稳
市场解读
2021年1-7月山东省楼市稳定，TOP20房企销售金额共计2326.4亿元，TOP3的销售额门槛达177.5亿元，TOP5和TOP10的销售额门槛值分别达到127.9亿元和104.1亿元。
碧桂园、融创的销售业绩均超过200亿，实力领跑全省；本土房企业绩来看，旭辉银盛泰、鲁商置业、儒辰以超百亿的业绩领先。集中度方面，较上月相比有所下降，前十房企销售集中度66.07%，TOP3房企的销售额集中度为28.98%，TOP5房企的销售额集中度为41.61%。
房企融资管控升级，山东房企可加大直融比重
2021年7月15日，国家统计局公布了最新的房地产行业相关数据，其中涉及到房企最主要命脉的部分就是资金来源统计。2021年1-6月，房地产开发企业到位资金10.29万亿元，同比增长23.5%，相比2019H1增长21.1%。其中，国内贷款1.35万亿元、利用外资42亿元、自筹资金3.02万亿元、定金及预收款3.96亿元、个人按揭贷款1.64亿元，同比增长分别为-2.4%/-9.1%/+ 11.9%/+49.7%/+23.9%。而从2021年6月单月来看，房地产开发企业到位资金同比增加4.0%，较2019年同期上升17.7%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增长分别为-16.1%/+9.2%/+12.7%/-3.1%。
房地产开发贷款作为前期融资，定金及预收款、个人按揭贷款作为销售回款，为房企提供了主要且稳定的现金流，这两部分资金大都来源于银行放贷。但在房企三道红线和两集中管理等政策强制约束下，房企需调整财务结构、降低负债规模，银行需控制房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额的占比上限，土地要分批次集中供应，资金端、市场端、土地端全方位的监管升级，房地产贷款将不会再出现高速增长。2021年上半年度房企国内贷款及个人按揭的负增长，也显示出了前期针对房地产行业监管的一系列措施效果十分明显。
虽然间接融资通道约束加强，但加大直接融资比重符合发展趋势。通过统计2021年上半年房地产行业发行债券，山东省房企发债规模适中，主要为城投公司通过短期融资券、公司债、企业债、中期票据等直接融资方式来获得资金，本土房企并未发行债券。虽然发债属于负债端，但相对于目前银行贷款受限来看，本土房企是可以通过发行债券来扩大融资规模的。
另外， 7月发布的《山东省工业设计产业发展“十四五”规划（征求意见稿）》中明确提到，要重视产业园区的建设与利用。山东省对产业园的建设规划，对于有意图开发产业园区的房企来说，是一项重大利好。目前REITs发行要求相对宽松，且在财务报表中REITs体现为权益，房企不仅可以用产业勾地的方式拿地，也可以通过REITs改善财务结构。
责任编辑：