原标题：房地产税，离落地还很遥远

真正出台落地实施房地产是非常遥远的事。

来源 | 四维金融智库

最近关于房地产税的实问题，再次成为舆论的焦点。这是由于近日，高层发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中明确提及：稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

这是继2018年和2019年写入政府工作报告之后，房地产税再次进入高层权威文件。

但是“稳妥推进立法”这个表述，表明房地产税离实施非常遥远。一位专家的观点笔者认为非常精辟：你们还是要学会读文件，不要听风就是雨。“稳妥推进房地产税立法”什么意思，就是在推进，但最近两年不会真的出来。这就是“稳妥”的意思。如果加上“积极稳妥推进”，那就意味着起码本届人大起码是要一审的；如果是“深入研究房地产税立法”，那就是根本还没搞草案呢，正在全球列国收集材料呢。“稳妥推进”而不是“积极”稳妥推进，意味着，本届人大任期内不会出台房地产税法。

在笔者看来，真正实施可能更遥远。

先简单说说，为什么要征收房产税。最主要是解决地方政府的财政收入问题，大家都知道土地出让收入是地方政府绝大多数财政收入来源。

公开数据显示，2018年土地出让收入是6.5万亿，2019年是6.1万亿，2018地方财政收入是9.8万亿，2019年是10.1万亿，这个土地出让收入占比地方财政收入60%以上。

土地出让金可谓地方政府包括薪水和办公等等经费等运转的基础。

但是最近几年，房地产的过度发达，房地产价格过度膨胀，居民把主要资产配置在房地产，银行贷款投入房地产比例过高，已经蕴含了巨大的金融风险。

而且，目前越来越明显的迹象是，大家已经意识到，最近几年制造业发展缺乏后劲，大家越来越意识到制造业不仅风险高，而且收入低，还很辛苦，大家投资制造业的意愿不高；原因就是拿房地产做比较，最起码银行贷款就更加倾向于投资房地产；目前房地产贷款仍然是最优质的资产，收入高，不费劲而且短期风险低，这是产业空心化的最根本的原因。所以高层痛下决心，提出“房住不炒”，房地产投资的调控未来只会越来越严格。

未来土地出让金会逐步萎缩，更由于城市化已经进入末尾，房地产需求正在回落，卖地收入必然会逐渐减少。目前必须未雨绸缪，为地方政府寻找资源来弥补地方政府的财政缺口，这是房地产税征收的主要前提。

房地产税毕竟是在房地产行业里打入了一颗钉子，或者是在中国高速运转的经济里撒了一层沙子，不仅仅是房地产和经济发展降速的问题，如果出台不够审慎，运行不够顺畅还会引发金融风险。

这是有房地产在我国转轨经济的特殊地位所决定的。

最近二三十年，中国经济腾飞的一大主题是土地，土地是现代经济发展的基础，又是地方市政建设，制造业的厂址、居民住宅以及商业地产等等，这些占了中国经济的一大半。

地方政府经济发展的基本模式就是从土地整理，到土地出让，然后回款来进行土地开发并进行投资，在这个过程中，最近几十年形成了一个正循环。土地是真正的资本，正是由于土地为基础，才通过抵押把银行贷款释放出来，从而创造信用货币，由此成倍创造，m2大肆扩张，就是所谓的货币超发也是从土地入手。

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