原标题：房企竞合步入深水区：从底层逻辑到管理精细度的变革考验
房地产行业的发展逻辑已经进入变革新时期，在当前的宏观形势之下，内部具备更精细化管理能力的房地产企业，才能够获得更长久的发展动力。
今年上半年，房地产行业普遍显示出增收不增利的发展瓶颈，这一方面与早年间进行高价拿地但后续限价销售带来的压力有关，另一方面也是因为“三条红线”等一系列举措的加持之下，房地产公司的发展策略发生相应调整。
一味追求以高杠杆带动高周转的发展模式已经行不通，规模也不再是高权重的衡量指标。当下，房企由于管理能力的差距，将进入新一轮洗牌过程。
这背后需要匹配的能力，除了精准测算后拿地之外，还有自身财务能力的管控，以及由此对信贷能力的支撑等。
从三年前万科一句“活下去”到如今进入管理红利时代成为了房企共识，回看过去颇有点一语成谶的意味。
本质上这也在指引行业走向更良性的发展道路。
在2021半年度中期业绩发布会上，碧桂园总裁及执行董事莫斌就明确表示，中央政府对房地产的调控政策，都是为了维护房地产市场的健康发展，这是确定性的。政府的调控是希望行业越来越健康。相信中央政府的决心和能力，加上企业和市场的配合，房地产市场一定会越来越健康。中国城镇化的发展越来越快，中国经济现在是全世界经济实体中发展最好的，这些都是确定性。“在确定性的情况下，我们怎么去做，怎样做得更好，那就是提升我们的管理能力和竞争力。”
作为目前国内规模领先的房地产企业，碧桂园在一边稳定降档的过程中，保持了较为稳健快速的增长势头。这也得益于公司在近些年来不断对内部管理的精细化调整方略。
在接下来的行业格局更迭过程中，能够更彻底达成精细化管理，能够将相关附加费用控制在可观区间，将是房企共同面临的命题。
行业进入新周期
2020年下半年以来，政策层面对于房地产市场的指引已经从宏观层面逐步深入到供地、信贷等微观层面。由此对房地产企业的高质量发展也提出新的要求。
华创证券指出，回顾我国房地产行业发展历史，行业盈利模式可分为资源驱动，杠杆驱动和运营驱动三个阶段。当前行业已经进入总量需求顶部区域，房价上涨空间有限，土地成本持续上升，叠加宏观经济进入低增长阶段后政府开始去杠杆，推动房企盈利从之前的杠杆驱动转向运营驱动。尤其在去年以来的政策推动下，行业门槛大幅提升、竞争格局加速出清，行业加速进入运营时代。
在此背景下，一路秉持稳健发展思路的央国企，以及近年来愈发强调运营质量的大型民企，才更契合目前逻辑下的发展先机。
碧桂园董事会主席杨国强就曾在集团内部管理会上表示，中国的城镇化还在进行中，市场需求仍在，要始终对政策、市场保持敬畏之心，未来关键还是在于企业自身的竞争力。“在只有强者才可生存的时代，我们要努力变成强者，做好所有应该做的事。”
较早开始提出重视回款率的中海和龙湖至今都维持着在行业内较高的净利率和毛利率表现，多家龙头房企也日渐取得了可观成效。
在业绩发布会期间，碧桂园方面介绍，公司在今年上半年坚持对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制。上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年达到90%或以上，处于行业领先水平。
回款率维持在高水位线，就意味着房企的财务资金管控能力更强，也更有能力抵御各种外部风险。
同时能带来在信贷成本的优势。2021半年度财报显示，期内碧桂园杠杆水平进一步降低，总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%，债务结构持续优化。期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。期内，公司发行的5.5年期5亿美元优先票据利率低至2.7%。上半年内，碧桂园净负债率仅为49.7%，已连续多年保持低于70%。
中信证券研报指出，碧桂园在历史上以大盘开发闻名，但最近几年资产可变现性明显提升。公司可变现性的提升不仅提升了信用，更提升了有效去化速度，2019年起公司获取项目经营效益明显优于2017-2018年获得的项目。
该机构认为，碧桂园在长期的运营过程中，形成了比较独特的市场定位和较为宽广的护城河，庞大的开发规模也为公司向产业链延展奠定了基础。展望未来，运营能力领先的公司才可以穿越周期。公司销管费率不断下降，融资成本维持低位，年化自有资金回报率持续提升，销售规模业内领先，都是公司走向可持续发展的最好证明。
强财务管理优势显露
在围绕“三条红线”的降档举措之下，房地产行业也普遍进入了各项管理能力进一步强化的发展阶段。这其中的管理精细化可以细分到怎样的颗粒度，就显得尤为重要。
部分龙头房企开启的区域裂变举措，就是对这一思路的重要践行。
仅在2020年，碧桂园就进行了4次组织架构调整。2020年度业绩发布会期间，莫斌曾介绍道，当年碧桂园在精细化经营背景下，将公司内部裂变成106个区域。“大家可能会问，裂变成这么多区域后，管理费用是否增加，管控难度是否加大？我要告诉大家，裂变是根据市场容量和管理半径、区域运营能力，进行因地制宜的裂变。从目前看，效果非常好。”
他续称，裂变后，不仅各项费用没有增加，管控还更加到位。通过在内部成立各类共享平台，能够支持每个项目的财务数据正常运营，并对各项细分平台不断完善，进而为每个项目深耕打下坚实基础。
其中提到的精细化财务管理，成为碧桂园在近些年发展的重要利器。
据莫斌在2021中期业绩发布会上总结，碧桂园的财务是垂直和综合管理集于一体的“大财务管理”。“垂直方面，财务可以管理每一个项目每一个月的资金。大财务管理，其中包括资金管理、会计管理、税务管理、法务管理、回款考核管理等。在大的财务管理体系中，我们从2019年起以现金流为核心，做回款考核，目前已经坚持了三年。我们多年来坚持追求‘有现金流的利润，有利润的现金流’，因此财务管理越来越稳健，现金流一直不错。”
这也对投资拿地带来更精准地指引。莫斌表示，碧桂园在投资拿地上坚持经营理念、投资标准及投资转化率“三个不动摇”。“首先是我们的经营理念，在确保合法合规、资金安全的前提下，追求自有年化资金的回报和利益最大化；再是投资标准不动摇，包括年化回报、利润率、货地比的要求；还有投资转化率和货值转化率不变。”
这还得益于碧桂园旗下建筑机器人博智林公司的助推。据莫斌介绍，通过建筑机器人、BIM技术、装配式三个方向的叠加，碧桂园可以把标的楼盘建设现场变成类似工厂的流水线形式，做出更标准化和高效的建筑产品。
长远来看，细致化的管理能力，将对碧桂园后续的持续稳健增长带来更好助推效果。碧桂园首席财务官伍碧君在业绩发布会上表示，从2018年下半年开始，公司开始做降档工作，严格按照“三条红线”的标准来管控报表，并将管控指标分解到日常经营活动。“可以看到，目前有息负债率在进一步下降，同时经营状况没有受到很大影响。因为公司是通过资产运营去逐步降低负债率，而不是通过缩表。”
她指出，经过测算，在2023年6月内降为绿档，将不会对公司的利润带来影响。这是因为公司已根据大量土地储备和整体资产状况进行安排。“签约销售毛利率在去年下半年开始企稳回升，在2021年的新项目利润比之前更好，交楼率预计在明年下半年会企稳回升。”
中指院认为，碧桂园在规模优势的基础上进一步展现了其竞争性。杠杆可控，现金充裕，意味着有更强的韧性和抗风险能力。碧桂园的销售业绩逆风向上，还得益于其丰富的产品线、不断改进的项目产品、不断优化的企业架构和合理的销售计划。相信未来随着碧桂园规模的稳健增长以及地产相关产业链布局的日趋成熟，企业整体的综合竞争力也将进一步增强。
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