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第二个就是从土地出让的情况来看，今年上半年供应出来的土地质量还是相对比较高，出现了土地市场比较火热的现象。对于这个我们理解有两点，第一个就是我们认为有些城市正在处于供应转型的阶段，明显是供应结构上的变化，比如北京2018、2019年供了很多房出来，现在成交20多套无限价的改地了。

另外一个从城市全面供应计划上来看，有些城市因为上半年供应节奏的问题，下半年还是有很多土地的供应，比如说济南前段时间公布计划大概是9300多亩的供应量，但是1-5 月份实际供出来大概只有10% 的水平，后续这些城市还会有很多的土地供应出来。

第五，就是刚开始提到上半年土地市场比较热的问题，像北京，像河北的一些三四线，像唐山和沧州土地还是比较热，企业拿地还是比较积极的，对于这一点我们的理解，我们认为现在企业的脑子不是说过热的状态，虽然市场也在恢复，但是他们拿高价的地或者竞拍比较多的地，我们认为绝对不是脑子热的问题，就是投资热，我们认为还是第一地供应出来的质量还是比较高的，第二就是因为前期比较宽松的融资环境下，企业为了全面业绩目标有一些压力在，所以愿意拿地，我们认为还是比较理性的，没有出现过度抢的现象。

02

京津冀城市群市场状况

1）北京市场

首先，北京市场我们年初做了一些判断，我们当时认为北京市场今年一定会是一个温和回暖的趋势，因为当时认为疫情主要是打断了需求恢复的节奏，北京市场的需求可能会延后，但一定不会是受疫情的影响会消失，所以我们认为到五六月份的恢复会比较快，虽然当时北京2月市场表现还是不温不火，但是我们认为需求回暖的过程还是在的，因为相对长的周期来看我们认为经过这两年北京市场长期的调整和积累，我们认为后续肯定会是一个比较快的回升，5 月份我们看到数据，北京二手房市场成交量是160 万套，同比增长15.4%，也是这两年相对高位的阶段。

第二，另外一个观点是北京市场现在最大的问题是供需的问题，过去两年北京出了很多的限定房，造成了很多项目销售情况差别特别大，所以当时也认为北京一定会在供应结构上做一些调整，当时结合到1 月份北京的情况，我们认为上半年还是比较多的投资机会。从目前北京市场的情况来看，我们认为基本上是符合当时的预期，还是处于持续恢复的阶段。那北京市场现在是不是过热还是高位呢？我们认为不是这样的，有几点：第一个就是我们看到北京现在很多限定房还是卖不到限价的，从价格上来看并没有特别大的恢复，就是我们也看了一些项目，比如望京有一个项目，包括地铁站、公交站都是比较近的，区位和配套都是比较好的，同时这个项目也是现在北京市场上卖得比较好的限定房之一，我们看到这个项目现在消费定价还是没有达到当时限价的水平，现在大概是7万6的均价，但是限价是在7万8多一点。

第二个原因就是我们也看到北京现在政策还是比较严的，尤其是信贷，首付比例的政策还是比较严，这个市场能不能达到比较好的或者比较火热的状态还是要看改善性需求能不能持续更变，或者说这个市场能够持续多长时间，我觉得这个还是我们后续关注的重点。

那结合北京后续的走势，我们认为可能现在还是有供需结构的问题，当然现在也在改善，第一个北京市场供需的问题还是存在的，主要是现在市场的产品还是以限定房和88 、89 平米小三居产品为主，现在的需求明显是有改善性需求的趋势，所以说我们后续也会关注项目成交的表现，是不是会有改善性的需求，后续也会有改善性的项目进来，这个是我们会去关注的重点。从成交价格上来看，结合供应结构的变化，改善性项目的入市我们认为价格会有抬升的趋势，但是供应原因还是结构的问题，后续市场的成交量还是要看改善性项目的表现，我们认为后面还是一个比较稳定的市场状态。

第二就是环京的状态，像环上海都不太好，主要还是因为疫情管控的问题，看房的人是没有办法来流动的，所以说这个因素对外溢性需求影响还是比较大的。环京的一些项目陆续复工之后到4月份，到北京看房的人还不是很多，主要还是因为当时从北京到河北是要健康码，从河北周边返回北京还是要健康码，过省界的时候都要扫健康码，如果是自驾方式过去的话，公共交通还好是车站的检查，如果是自驾基本上要排很长时间的队，对实际的到访还是有比较大的影响。到了5月份取消京津冀健康码之后，企业到访量确实有明显的提升，但是整个市场的成交还是比较一般，基本上需求还是以当地需求为主，所以整个环京的板块分化还是比较明显，大昌和廊坊的市区表现好一点，有的表现差一点，主要是库存量比较大，去完周期大概30个月左右，并且这一轮项目推出的量也是比较大的，所以整个去化的情况比较好；像燕郊还是比较好一点，以价换价的情况比较多，98 、96、95的折扣，到九折和八五折的水平。

虽然我们看到环京价格有小的涨幅，真实价格跟去年下半年我们算下来基本上是持平的，后续环京市场如果没有特别强烈的刺激或者利好政策，我们认为再结合北京的市场来看，北京市场如果能够保持平稳的状态，环京市场也不会起来得太快，因为短期内还是以本地的需求为主，价格也不会有大的上幅。

2）天津市场

天津的市场表现在华北区域里相对来说是比较差的，去化水平大概就是30%、40%的水平，并且项目和区域之间分不同的区域，项目不同的分化是非常严重。第一个因为供应的问题，现在供应主要还是集中在环城区域和远郊的区域，5月份市区供应的量相对比较少，所以说整个市场的表现目前来说还是比较差。

第二个原因就是目前天津市场库存量比较大的问题，大概2000万方的库存，按照每个月120万方流速的话，整个区域周期还是比较长的。另外一个就是因为天津这一两年整个市场的表现都不太好，所以说有一部分原因是前两年需求透支的问题，近期因为疫情的因素，我们也看到了天津GDP和外在产地和本土的产地发展速度还是比较快，因为在疫情阶段里观望的情绪我们认为还是比较严重，所以说整个天津市场在华北区域里表现还是比较差的。

从一些区域和项目上来看的话，现在来说表现相对比较好的板块可以关注的是武清，目前成交量和价还是比较好的，目前是因为京津冀一体化投基建、交通配套是比较大的利好，交通和产业的规划是它目前市场比较利好的因素。

另外我们也看到一些项目采用了一些比较灵活的营销方式，比如说公立的项目，因为与服务区是比较近的，就采用党员学习强国积分的方式，用学习积分来抵，最高抵4万元，还可以向亲戚朋友借积分的方式，是对特定人才的营销方式，还是有一定作用，所以说这个项目卖得还是相对比较好的项目。

对市场后续我们认为，因为我们看到后续市区的供应会逐渐多起来，也会推动市场加速恢复，因为在天津不管是本地的还是外地买房的人，还是愿意在市区里买，主要还是为了享受到天津教育和医疗的一些资源，市区供应的上升肯定会带动市场的恢复，但是我们认为可能还会对外围区域的项目有一个抽水的效应，因为整个需求我们认为第一个有因素在，另外因为它产业链的问题，观望还是有一定的因素，所以说可能会对外围的项目有一个抽水的效应，所以我们可能会看到这边市场去化率会有成交，但是市场成交不会恢复特别快。

3）河北三四线市场情况

整体上来看我们认为各个城市和局部板块的热度是比较高的，表现比较好的像唐山、沧州、石家庄。我们前段时间也到唐山去做了调研，整个土地市场，包括住宅市场还是比较热的，基本上4月份节点相比去年年底每平米大概涨了1000左右的水平，5月初到现在略有价格上的浮动，主要是因为企业基于市场表现的比较好，五一之后一些折扣活动陆续取消了，所以当地真实成交价格继续往上走，所以市场还是比较好的，比较热的片区，像南湖片区项目去化情况也比较好，可能比较偏远的板块可能去化是比较一般，像东部和北部高新区的去化是相对比较一般。

从土地市场来看，企业拿地还是比较积极的，比如头部的一些企业在唐山的投资也比较积极，也出了价格比较高的土地，比如说附近目前5月份成交的地均价都是在9000-10000左右，沿线二手房均价也都是在1万4左右，所以整个土地价格还是相对比较高。像唐山、沧州这边市场表现好的原因我们认为主要有这么几点：第一个就是整个市场的库存量其实并不大，按照去化的情况，大概它的去化周期是在八九个月左右，并且去年下半年供应量不是特别大，整个下半年供应量还是控制得比较好。并且这些城市我们也了解到，像唐山、沧州这些城市本身人口的基数、城市收入这两年还是比较好的，所以我们认为还是比较强的需求，可能是疫情这段时间积累了一部分的需求，所以市场的走势还是比较好的。另外像表现的比较一般的就是像衡水、邢台这些城市，我们认为表现是比较一般，以价换价的现象还是比较多的。

03

河南、山东重点城市状况

1）郑州市场

郑州市场目前的表现我们认为是比较一般，并且恢复的速度也是比较一般。我们看到的去化水平大概是在60%左右，实际上我发现它主要是成交结构上的带动，比如说我们看到它市区有很多去化率很高的楼盘，这些楼盘我们去调研发现楼盘本身的区位和配套都特别好，比如说北龙湖的项目等等，第一个是有限价的因素在，整个北龙湖南岸的均价大概是五六万，限价大概是三万。第二个是北龙湖板块的调整，北岸基本上没有住宅项目，南岸后续新增的土地也不多，所以这种项目销售表现得特别好。

另外就是从二手房市场来看，去年是一直在往下走的状态，现在基本上也是达到了稳定的状态，基本上是达到了去年月均的水平，大概是6000套左右。总体上来看郑州市场，我们认为基本上恢复到去年同期80%的水平，可能 到6 月份成交，包括去化还会持续恢复。

2）济南市场

济南市场5月份的数据成交量、去化都是表现比较差的，5月份大概去化率在40%的水平，但是4月份的成交量和去化水平我们看到是非常好的，当时就找企业做了一些交流，因为济南市场去年的表现还是比较差的，我们正在讨论说是不是因为疫情加速了市场需求的调整，是一个快速恢复的过程，实际上发现是因为到3月份、4月份，济南市场上头部企业做了价格上的调整，可能降几百、降1000左右的调整，这些企业可能主要的策略还是想抓住短暂的疫情这段区间积累的客户，所以说有这样竞争的存在，所以我们看到不管是去化还是成交是一个往上走的态势，但是到了5月份，整个市场成交和去化又是一个往下走的状态。

土地方面，济南供应还是比较多的，上半年1-5月份只供应了大概10%出来，所以说后续土地市场还是有比较多的投资机会。在这样市场情况下，第一个它市场整个需求可能还是没有真正地恢复起来，另外下半年土地还是有比较多的投资机会，所以说我们也在探讨企业会不会在半年度的时间节点再去抢一波市场，因为像济南这些城市，企业之间的土地成本差别还是比较大的，因为包括产业和收购的项目还是比较多，所以说企业之间拿地成本的问题导致它还是有一个降价的空间，所以我们比较担心的情况就是可能到年中的阶段济南市场会有激烈。

3）青岛市场

3月份青岛城厢区出了产权房的政策，也是带动整个长江市场开始快速恢复。青岛整个市场表现都是比较好的，后续人才政策还在陆续推，也会逐渐传达到其他的区域。但是我们从企业供应和土地成交来看，它现在去化周期有一个比较快的上升，大概现在上升到15%、16%的水平，供应的增长还是比较快的。

问答环节

01

现在华北重点城市需求潜力做一个排名的话，您想给到哪些城市？

一二线城市从需求的潜力我们还是比较看好青岛、郑州这块，三四线的话我们之前也是有整个评判的体系，我们认为因为河北或者是河南和山东三四线城市比较多，大部分还是封闭型的三四线，所以说主要还是从人口的角度去考虑一些城市，比如说像河南南阳、洛阳这一轮恢复速度，包括市场表现还是比较好的，像河北唐山、沧州这些市场。

02

刚才说到的这些封闭型三四线城市，它的户均套数、持有套数大概数字您知道吗？

这个我们没有专门做人均或者说家庭持有的平均套数，大部分三四线像唐山的市场我们调研下来大部分还是以自住的需求为主，具体的人均或者家庭持有的套数我们没有研究过，主要还是以刚需和改善型的需求为主，需求我们认为还是有持续性。

03

相对于华北三四线城市，您怎么判断后续的房价？

我们基本上分两类来看，河北地区一个是环京市场，环京市场大家应该也是最先有关注，像环沪、环广深整个市场基本上从2017年是快速上涨，但是环京的市场我们认为相较于环广深和环上海是晚周期的市场，包括这一轮调整的阶段周期也是比较长，在这样调整的过程中，因为疫情，本来市场我们认为可能经过这么长时间的调整处于一个一触即发的状态，但是因为管控的问题导致市场外溢性的需求没办法推动市场成交量继续往上走，所以回归到了城市本身的一些需求，所以说整个价格的推动享受到比如说像北京外溢的因素逐渐变弱，还是会逐渐回归到城市的本土需求上来，价格的增速可能不会像前两年这么大，比如说从1万5涨到3万，可能就短短几个月的时间，不会再发生这种情况。

第二个就是从河北的这些封闭型三四线来看，我们认为从价格因素上来看我们更倾向于：第一个需求没有问题了，包括像石家庄、沧州、唐山这些城市；第二个就是这些城市价格上涨，第一个就是是不是土地市场是刚性供应的问题，土地出来之后，比如说我们到唐山去看，凤凰新城这个片区拿地是1万4 ，但是周边是2万2 、2 万3的二手房，后续的价格一定会随着土地成本的推动会有上涨的作用。因为这些城市本身需求和产业、经济还是在的，包括像唐山的收入水平积累，我们认为还是比较好的。

04

华北这些城市现在还有留存的棚改项目吗？如果有的话，多吗？

棚改不太多，我们去市场里调研，包括去看一些城市的棚改计划，量不是很大。有一些城市会有，包括像邢台、邯郸，还是有这些棚改，主要还是围绕着核心建设的片区来做的棚改，但是量不是很大。像二线城市里青岛最近棚改的力度是比较大的，在即墨4月底发了棚改的文件，5 月份土地市场成交量是非常大的。

05

刚刚您说到三四线的房价，想问一下这些三四线整体来看今年销售增速和去年相比大概会是什么水平？

因为这些城市都是封闭型的，整个春节期间销售基本上是没有的，春节和二三月份的销售是没有的，有一部分本土的需求延迟到了五一或者后续端午节这段时间，但是整个这段时间的成交是没有的，我们可能保守估计大概是在全年下降15%的水平。可能每个城市的情况还不太一样，一些比较好的像现在速度比较快的可能基本上和去年略微有些下降，像京北片区市场还是比较差。

06

后面北京即将入市的新盘有多少？

5月份因为两会有四个项目，包括中海的已经拿了证，但是还没有出来，我们最近也在统计，大概从5月下旬到6月份会有大概10多个，全新的。下半年我们跟企业的交流也没有得到信息，但是大部分都是说基本上还是在年中这段时间会比较多出来。1-5月份北京全新的项目大概是七八个。

07

最后请教您关于华北的房企情况，比如说大本营或者深耕的地方都是在京津冀这一带的这些房企如果比较的话，您觉得哪些房企相对来讲优势更强一些？或者持续性更强一些？

像河北这些企业因为大部分项目是在环京这块，但是他们也在做一些调整，主要是把一些项目，第一个就是前两年一直在全国化往外走的趋势，降低在环京或者说河北土地的比例，比如说之前是40%多都在这边，可能现在调整到30%左右，后续进一步降低环京市场的比例，把投资的重心放在河北大本营这块，可能是比较强的地势上，这类的企业后续我们认为会更看好一点，主要还是头部这几家。

08

如果是北京这些主流的企业呢？简单来说，比如说像国贸、北京城建等？像这一类的企业的资金状况怎么样？

北京主要这些市属国企我们还是比较关注，因为和头部品牌的企业，像华润、中海合作比较紧密的企业，在北京市场第一个是市场的一些项目，包括最近出的地的投资情况，我们认为还是比较看好的，像长期在北京和头部企业合作我还是比较看好。大概像首开最近和头部企业在市场还是比较活跃的。

从资金的角度，因为很多都是合作的项目，从资金的占用来说我认为还是比较可控的。

09

你有提到棚改各个城市比较少了，棚改对整个市场推动作用是比较明显的，棚改退出之后对市场的影响目前到底是发生了什么样的影响？

对于三四线的棚改我们之前一直是这么理解：我们认为整个从周期角度来看，整个三四线我们认为是一个体积性的修复，因为像2013 、2014 年很多三四线都是在做新区，包括很多这种土地也集中式在新区供应，所以导致整个库存上升特别快。在这一轮2015年重新启动以来，整个去库存的政策，包括三四线城市建设经过这几年的发展，逐渐的配套，包括政府搬到新区 之后配套逐渐成熟起来，所以从供应的角度来说是逐渐修复的过程，并且后续土地供应来看，整个三四线城市后续供应并没有那么多的地，就是新区还没有建设成熟的情况下没有那么多新的地再去供应，所以还是围绕着现有存量的地，包括这种条件比较好的地来做。

另外从整个需求的角度来说，我们认为也是经过这么长时间的积累，逐渐从刚需改善到投资是轮动起来，所以整个需求也是一个比较明显的恢复。从金融机构的角度来说，当时也是有因为2013、2014年很多金融机构不去三四线投资，因为需求修复的过程，很多企业从一二线市场不管是地价，还是房价政策限制之后，很多转向三四线，所以说整个三四线的产品、品质也是在逐渐修复，所以说金融机构看到这一点之后，很多资金就开始转向三四线，所以三四线是一个全面性的恢复，棚改我们更偏向认为是催化剂的作用，包括棚改的政策和先导性的资金是催化，并不是决定了三四线市场究竟表现好还是坏的决定性因素。

后续我们认为这些城市的发展或者市场的发展还是以资深的需求为主，棚改因素逐渐在减弱，但是我们也看到市场并没有因为棚改突然停掉就突然变差的现象。

10

是不是可以理解成棚改一方面新区的政策，另外一方面认知在发生变化，所以导致退

出影响并不体现？

更偏向于主要还是资金层面的催化。

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