原标题：如果招拍挂换种竞价方式
今天继续写《投资岗日记》这个专栏，愿与诸君共成长。
最近，萝卜看到政府对于土地供应政策的时候读到这样一句话：
“……及时调整完善市场调控措施，对热点区域适时采取灵活的竞价方式，引导市场理性竞价，严控高溢价率。”
在房地产市场中，通过招拍挂方式从政府竞买土地使用权的方式是我国房地产企业最常见的拿地方式。虽然说近年来诸如产业勾地、收并购以及城市更新等拿地方式在房企的拿地的比例中有所增长，但我国的国情决定了土地供应最主要、最直接有效的来源还是通过招拍挂方式拿地。
在招拍挂中，我国采用的竞价方式是“英国式拍卖”，即由竞标者由低往高出价，最后出价者赢得标的物，并付出他所喊的价格。
在一些热点地块的竞拍中，我们经常看到，竞拍很多轮，土地成交高溢价……
当然，面粉贵了，面包也不会便宜，招拍挂高溢价的土地最终都会通过房价和租金价格转嫁到消费者身上，间接地就推高了房价，对于房地产市场的良性发展具有不利影响。（当然，无论如何政府都是最大的赢家。）
在当前楼市调控进入建立房地产调控长效机制的阶段，房地产企业通过招拍挂拿地面临两方面的压力：
1.限价政策在严调控的城市越来越普遍；
2.房地产企业“三道红线”的配套政策中近一年拿地销售比超过40%的房企面临更为严苛的限制，决定了拿地预算最高只能占销售回款40%-50%。
这样一来，萝卜做了一个大胆的推演：房地产售价端的价格天花板越来越明确，房企在招拍挂的时候忌惮“三道红线”不敢大举进行高溢价竞价。那么结果只有一个，招拍挂的流拍率上升，成交的地块溢价率下降，房地产企业拿地会更加谨慎，容错率更低，对开发运营能力的要求越来越高。
这一点，相信在做投资拓展的朋友们应该都会有切身体会的
事实上，招拍挂竞价说到底还是一个价格预期碰撞的过程，除了上面提到的“英国式拍卖”，一种叫做“维克里拍卖”的竞价方式可以作为替代。
“维克里拍卖”是指所有买家通过密封投标的方式竞价，出价最高的投标者获得被拍卖的商品，并支付第二高的出价。维克里拍卖基本上可以实现与英式拍卖相同的结果，达到帕累托最优：
1.竞拍投标是通过密封投标的方式，竞争者之间互相没有相互激烈竞价的过程，可以有效避免非理性多轮竞价和成交价畸高。
2.由于支付价格是竞拍者投标的价格中第二高的出价，竞拍者如果对于竞拍标的足够看重，可以大胆地出价而不用担心自己出价高出竞争者过多而浪费了出价，从而使得参与者的出价更真实地反映价格预期。因为出价多少只影响是否能够竞拍成功，而不影响需要支付的对价。
在实际应用中，维克里拍卖法也逐渐被人们所接受，例如美国的国库券拍卖就已经采用，美国的通讯频道的经营许可证拍卖也采用了这种方法，亦取得了良好的效果。
如果在土地的招拍挂中引入维克里拍卖法，则土地的竞拍将发生如下变化：
1.招拍挂的竞价过程不再是刺刀见红式的多轮叫价，而是变成一次性投标报价；
2.由于维克里拍卖法的核心是在竞拍者互相不知道对方出价的情况下报出能压倒对手的价格，房地产企业将会更聚焦于对土地的价值的研判和建立符合自身的价格预期上，并以此为基础报出理性而尽可能压倒对手的价格，从而使得拿地端的市场价值更为理性。
3.以此为发端，配合“三道红线”、“因城施政”等房地产调控长效机制，房地产市场将有可能趋于稳定且理性。
虽然，维克里拍卖法一时半会儿不可能真的应用在招拍挂上，但是相信我国政策智囊团肯定有所研究过，成为我国房地产调控政策工具包中的一个选项。
正如本文开头萝卜引用的政策文件中提到的“灵活的竞价方式”，说不定在未来的某个时候，维克里拍卖法会真的出现在我们的视野里。
最后，还是欢迎大家关注“萝卜看世界”公众号，愿与诸君共成长。
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