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提前规划、利用优惠、合理合法是土地增值筹划“三件法宝”

在夏旭老师看来，企业做好土地增值税筹划必须要从三方面入手：

一、提前筹划。不论是前期股权架构搭建，还是拿地形式。亦或是后续合作开发方式，报批报建规划等，都要提前做好税务筹划，尤其是土地增值税的清算对象，一定要在前期筹划完备。因为一旦确定后，在项目具体执行以及后期进程中很难进行调整。

二、充分利用土地增值税可能的优惠。例如，项目中如果包含普通居民住宅，企业应该考虑到如何利用其税收优惠政策，进行税务筹划。在城市更新建设中，如何利用政策性搬迁情况下可免征被拆迁人多项税费，进行税务筹划。

三、税务筹划要讲究合理、合法性。在很多人看来，税务筹划具有一定的模糊边界，本身存在一定“灰色空间”。因此，想要控制风险，做好税务筹划，必须在合法、合规、合理的前提下进行，土地增值税尤其如此。

对于规避土地增值税带来的税务风险，夏旭老师认为，风险与收益成正比，激进的税务筹划可能带来更高的收益，但背后蕴藏的风险也不能忽视，企业在做土地增值税筹划时一定要有边界感。

把控土地增值税带来的税务风险，必须要从日常内控中入手。例如，通过合同管理规避涉税风险，对取得的发票、验收单、结算单、竣工单等管控，规避未来操作中的风险。此外，对土地增值税管控要有底线思维，必须合法合规，不能偷税漏税、虚开发票、私设“小金库”等。

不同市场，有着不同的税务筹划方式

随着成本的持续增长，房价上涨日渐乏力，对于房地产企业而言，做好税务筹划应从哪几方面入手呢？

在夏旭老师看来，我国房地产市场已进入两极分化阶段。以北上广深为首的一二线城市，仍面临较大房价上涨压力。并且，一二线城市房地产开发已经从增量土地“招拍挂”形式，转为以城市更新为主要形式，对存量土地进行开发。反观，三四线城市房地产市场，却呈低迷状态。

因此，税务筹划方式要“因地制宜”。三四线城市开发商主要以快周转、低毛利的开发模式。企业税务筹划，必须要适应开发模式，借助普通住宅在税收方面优惠政策，充分利用建安成本、资金成本的税前扣除，以保证项目最终净利润。

而一二线市场以城市更新为主的开发商们，则进入了慢周转、高毛利的开发模式。这类型企业税务筹划要对开发模式、合作模式进行提前规划，包括产城项目、工改项目等，只有提前设计好才是“王道”。

对于一二线城市高价拍地的模式，对企业管理层精细化要求极高，必须要对区域市场判断非常精准。

面对高杠杆和“三道红线”，房地产企业必须要重视资金管控

房地产属于资金高度密集型行业，资金链条管理非常紧密。想要企业平稳健康发展，除了做好税务筹划，还需要控制好企业现金流。

夏旭老师告诉《财智无界》，房地产行业本身的金融属性决定了它对资金追求度非常高，资本密集、高杠杆属性、快速周转的现金需求都对房地产企业资金管理提出了极大要求。

从2020年下半年开始，监管层对房地产企业有息债务增长设置了“三道红线”，包括：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍，这也对房地产企业资金管理提出了新的要求。

一方面，项目追逐资金，导致资金成本高企。另一方面，面对房地产行业和金融行业的调控政策，企业要想把控现金流，平稳健康发展，必须要从以下几个方面入手：

一、有序、有节奏开发。在集团资金和融资能力一定的情况下，应有序推进开发进度。特别是需要较长周期开发的项目，如商业项目、城市更新等，要对现金流与利润进行综合平衡。

二、有合适可控的资本金对接市场。为了获得充沛的资金，一些企业采取境外上市，或发债等常见融资模式。另一些地方龙头企业，则与当地金融机构建立长期合作，以获取资金。但不论哪种手段，都要重视资金，只有“手里有米，心里才不慌”。

三、提高资金使用效率。例如，很多开发商建立的集团资金池，正式基于提高资金管理效率所考虑。

房地产行业发展陷入“瓶颈期”与重税没有必然关系

众所周知，近年来对于房地产的投资热度持续降低，行业发展陷入迟滞。在有的人看来，都是房地产赋税太重造成的。

对此，夏旭老师认为，房地产行业重税由来已久，这是我国现行税制结构所决定的。而近年来房地产行业投资热度持续降低，发展陷入“瓶颈期”，与重税本身没有必然性关系。

从近年来国家减税降负大背景来看，房地产行业本身税负并没有提高。但是，随着征税手段和方法在不断变化，“金税三期”系统已经成熟并向“金税四期”迈进，大数据、人工智能等在税务行业应用，可能给纳税人最直观的感受是行业税负在提高，政策在不断收紧。

房产税全面开征，还需要多方博弈、权衡利弊

说到税收，不得不提到百姓最为关注的房产税。在很多人看来，我国已具备全面房产税开征条件，但“雷声大，雨点小”，多年来始终没有具体落实。

当问及房产税全面开征所面临的的最大障碍，以及对房价会造成多大影响时，夏旭老师认为，房产税是大众热门话题，关注度如此之高，本身说明了它是关乎到大家“钱袋子”的税种。

没有买房的人，希望通过房产税控制房价，降低购房门槛。而有多套住房的人，想要保持己有利益，减少未来的收入影响，并不希望房产税到来。中央政府则希望通过房产税为地方政府创造长久税源，改变长期过度依赖土地财政的现状，并通过房产税抑制过快上涨的房价。

房产税全面开征本就是多方博弈的过程，受到阻力也是正常现象。

除此之外夏旭老师还认为，当下房产税开征的基础工作还不够完备，究竟是立法先行还是试点先行，目前看还存在摇摆，而立法本身也需要时间。再者，房产登记、信息交换工作也需要一定基础，房产税对计税价格形式也有一定要求。

可以肯定的是，一旦所有基础工作完备就绪，房产税将会很快到来。

至于房产税开征后，对房价有多少影响，还需要综合看待。一方面，立法实际落地后何时开征，还需要具体分析。另一方面，开征后对房价的影响还存在“滞后期”，价格上也不会立刻出现波动。

由于房产税相关税率、条款、范围现在还不确定，短期内对价格影响现在还不得而知。不过从长远来看，房产税出台必然要稳定房价，将房地产回归到本身住房属性上，而不是过多的金融属性。