原标题：重点房企“三条红线”融资新规出台，倪鹏飞：房企靠负债快速扩张时代走向终结
中国社科院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞
出品 | 搜狐智库
编辑 | 袁昌佑
央行、住建部日前召开重点房企座谈会，会上出台了重点房企资金监测和融资管理的“三条红线”规则。“三条红线”具体规定是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对搜狐智库表示，房企“三条红线”融资新规的出台，意味着房地产企业借高杠杆进行快速扩张的时代正在走向终结。
倪鹏飞说，以往我国房地产宏观调控侧重从住房需求端和土地供给端入手，目前加强对房企融资端的管理，效果较以往会更好。他解释称，房企居于房地产市场中枢地位，是房地产市场宏观调控的关键。房企连接着金融市场、土地市场和住房市场，加大对房企融资的监管，可实现对金融、土地和住房三端市场的调控，可谓“一石三鸟”。
倪鹏飞认为，2019年以销售金额排名前100的房地产企业全行业销售份额占比接近2/3，房地产市场集中度的提高降低了监管成本。他认为，房企“三条红线”融资新规立足于增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，既有助于促进房地产企业回归理性也有助净化市场环境。
天风证券根据2019年财务数据对销售额较高的50家房企进行了划分，其中同时踩到“三条红线”的房企共14家，全部不踩线的房企为12家。
“我们希望提醒的是，这项新规要稳步推进，把握节奏和力度，既不能用力过快过猛，也不能过缓过轻，应给踩线的房地产开发企业一个合适的调整时间，确保市场在平稳中进入新的均衡状态。”倪鹏飞说，对房地产企业融资的严格监管政策在落地之后将成为常态，对房地产和实体经济具有双重积极意义：新规不仅可更好地稳定房地产市场，落实“房住不炒”原则，而且有助于推动资金更多地流入实体经济，促进实体经济发展。
根据 “踩线”情况，房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。具体规定是：以2019年6月底的有息负债规模为基础，三项指标全部踩线的“红档”企业，有息负债不得增加；踩中两项的“橙档”企业，有息负债规模年增速不得超过5%；只有一项踩线“黄档”房企，有息负债规模年增速可放宽至10%；全部指标符合要求的“绿档”，有息负债规模年增速可放宽至15%。
倪鹏飞认为，“三条红线”融资新规对房地产市场具体影响还有待于进一步观察，但只要稳步落实操作得当，其对房地产市场的多重积极意义充满期待。
他强调，从开发企业市场格局看，开发企业间通过并购以回归线内的机会不多，“房地产企业一般负债率都较高，两家并购后可能负债率还处于红线之上，所以找到合适的收购方的概率是比较小的。”而通过行业间引进战略投资者以及债转股等，以解决高负债的可行性比较大。
倪鹏飞指出，一些负债率过高的企业受新规限制可能地位有所下降，财务相对健康的房企将稳定提升排名。整体看目前处在前茅的企业具有先发优势，但新规设置了企业扩张的“天花板”，因此，与之前相比，无论是市场整体集中度或者企业地位升降，平稳的可能性比较大。
倪鹏飞说，“三条红线” 融资新规出台，可能也有助于倒逼房企加快开发、销售和回笼资金的进度，有助促进薄利多销。“总之，受制于资金进而销售约束和压力，开发企业定价的垄断力量将会消弱，房价上涨的供给方张力将会收敛。”
倪鹏飞最后总结称，本轮对房地产调控政策的升级和完善，进一步清晰和简化了房地产调控的有效政策框架，即瞄准“关键少数的关键问题”，针对重点城市、重点开发企业、重点金融机构等关键主体，对象越来越精准。从若干关键端口看，在制定清晰有效监管规则和政策边界方面，措施也越来越完善。
“在此前取得明显效果基础上，我相信未来房地产市场将从行政高压下的暂时弱平稳均衡，逐步走向市场规则下的长期平稳均衡。”他称。
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