在市场增速普遍放缓的当下，业内毛利率下滑已成趋势，同期，园区板块的业绩表现却是可圈可点。从历年营收数据来看，2019年，园区板块的营业收入破百亿，迈上新台阶，为上市四年来的最优成绩，助推招商蛇口实现业绩的稳健增长。

整体而言，2019年招商蛇口在行业下行周期内，依然保持稳健经营与发展，尤其是园区板块亮眼业绩的取得，这与招商蛇口定位于“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”，以及贯穿全年的综合发展模式密不可分。

综合发展模式释放新火花

2019年，房地产行业的市场背景已经转变，过去以增量市场为主，未来竞争存量市场将变为主战场，地产行业面临着重要变革。同样，2019年也是招商蛇口由资源型企业向经营服务型企业转型，由传统单一的业务发展向创新、综合业务发展转型的关键阶段。

新经济形势下，招商蛇口提出综合发展模式来应战行业新周期，向外界释放出了新的发展信号。

公司董事长许永军在业绩会上提到，“规模不能不要，但是要做有效益、有质量的规模，这是招商蛇口一直坚持和信守的原则”。透露出，招商蛇口未来更注重质量与效益的均衡，注重社区和园区的紧密结合，注重产品品质和运营能力的提升，全面践行综合发展理念，努力发展成为最有价值的综合发展头部企业。

方升研究认为，综合发展模式下，招商蛇口以往社区和园区板块各自为营的局面有所转变，将加强两个业务板块的紧密协同和发展并举，推动住宅+产业协同发展的产城综合开发模式。这无疑是招商蛇口在传统房地产行业趋势发生转折下的理性选择。

此外，在方升研究看来，地方政府在新经济形势下的发展需求也有所转变。房地产不再独自“吃香”，能为区域带来产业和持续创收的产业园区成为政府眼前的“红人”。因而相较于仅有房地产板块的房企，拥有住宅+产业板块的综合地产商更受政府青睐。“得产业者得天下”，我们认为，未来的行业领军企业必将是住宅和产业协同发展的综合型企业，而忽视产业发展或产业运营能力不足的房企，只能在行业末端残喘。招商蛇口的综合发展模式，正是顺应了这一时局发展趋势，与方升结论不谋而合。

2019年，招商蛇口将综合发展模式贯穿全年，销售金额首次突破两千亿大关，显著领先行业平均水平，园区业务同样持续发力，助推公司业绩增长。我们能在招商蛇口这样一个千亿级体量的地产商身上，看到住宅和产业两大业务板块的火花迸进与协同并举，这在房企市场中实属罕见，其后续发展着实令人期待。

不仅如此，2019年，招商蛇口前海土地整备及合资合作全面完成，妈湾片区的综合开发布局及太子湾片区的建设及销售工作也已全面铺开。后续，招商蛇口如何以成功打造的蛇口综合片区为样板，将成熟的综合发展模式与经验，应用推广到新片区的建设发展中，以再现蛇口片区的辉煌，对不惑之年再出发的招商蛇口来说，是一个全新的挑战。

招商蛇口在压力之下积极探索，以综合发展模式应战行业变革。但更重要的，走综合发展之路，必是以产业发展为核心，招商蛇口深谙此道。对此，招商蛇口进一步明确，“园区未来不仅是做房东和空间，还要投资优质企业”，透露出，产业投资是为招商蛇口未来在产业发展方面的核心方向。

产业发展核心方向与独有优势

招商蛇口将产业投资确定为未来产业发展的核心方向，一方面，与其综合发展模式直接相关，另一方面，也是招商蛇口产业孵化投资的历史传统和独特优势使然。

招商蛇口对产业的孵化与投资事业由来已久，且不断跟进时代创新，在产业投资方面持续发力。与此同时，招商蛇口在产业投资和创新孵化领域具备的独特优势，使其未来的产业发展不容小觑。

1、招商蛇口“背靠大树”。招商局作为国资委旗下的央企中唯一一家以金融业为主业的大型集团，金融资源实力雄厚。依托招商局集团的综合金融优势，招商蛇口积极打造互联网融资平台、创投基金等，为创新型中小企业提供全生命周期、全链条的综合金融服务。未来，集团内部的资源整合与互动协同，更将为招商蛇口的产业投资提供强有力的支持。

2、蛇口片区产业集聚优势。蛇口工业区是中国当之无愧的“元老级”综合开发区，发展至今，片区内集聚了超过1000家双创企业，构建了超过20000家创新生态圈伙伴，以龙头企业、独角兽公司、上市公司领衔，打造了完整的创新产业生态。蛇口片区的产业集聚化程度高、规模大，产业聚焦效应突出，为招商蛇口深化运作创新企业孵化和投资，提供了坚实的产业资源和基础。

3、“招商血脉、蛇口基因”。招商蛇口作为蛇口工业区的建设者，创新孵化的发展基因深深根植于招商蛇口的血脉之中。招商银行、平安保险、中集集团、招商地产等多个企业从这里破茧而出，园区孵化创新氛围浓厚。在与生俱来的创新精神驱动下，招商蛇口的产业投资创新之路有望走得更加意气风发。

眼下产业园区行业面临巨变，各大园区企业纷纷转型，谋求多元化发展。招商蛇口历经探索转型，走向综合发展模式，其综合发展的优势或将凸显。未来，行业竞争态势日趋白热化，强者恒强，秉持综合发展模式的招商蛇口，能否在硝烟四起的行业变革期内继续领跑，值得我们期待。

会议背景：

2020年注定是不平凡的一年，上半年新型冠状病毒的突然来袭，对各行各业发起了新一轮的挑战。从政府如何发展产业到产业运营商如何修炼内功，产业园区“江湖”正悄然发生着一场多维度、多层次的变革，而这场变革的背后，实际上是对产业园区核心能力即“产业运营能力”的考验，这将开启产业园区“下半场”新序幕。

会议时间：2020年6月17日

会议地点：上海

参会人群：政府领导、企业代表、金融机构、知名产业园区运营商等