原标题：居民80%负债是房贷，企业救命钱拿去炒房
这几天网上疯狂流传着两份房地产报告，其中一篇是贝壳研究院发布的《新居住研究报告》，另一篇人民银行的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。
若是用商业世界的逻辑来看待中国楼市，那绝对会颠覆你的认知。
首先，房子是最大的“痛点”，无论土豪还是老百姓，严重过剩的房子都是供不应求。
2019年，中国人均GDP突破1万美元大关，城镇家庭人均年度可支配收入超6000美元，折合人民币42487.8元。中国城镇化率超60%，城镇住宅存量超3.5亿套，家庭户均住宅1.2套，人均居住面积超过40平米。
这意味着，我们对于房子的热情，已经远远超越了世界上绝大多数发达国家。美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。按家庭收入从低到高排序，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%，而我国收入最低20%家庭的住房拥有率已经达到了89.1%。
其次，房子是最大的支出，消费者最舍得在上面花钱。
在居民财产方面，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成；
在居民负债方面，家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
当企业各类创新产品免费都没人要的时候，消费者却愿意掏空“六个钱包”来买房。
这让我们感到极其震惊，房子作为刺激内需的重要手段，却成为了抽干居民内需的最大压力。当一个家庭八成负债来自于房贷的时候，他有多少动力去消费其他产品呢？我们的生产服务业如何拉动呢？
（一）“报复性消费”还没来，“报复性买房”先来了
疫情的巨大冲击之下，无数实体老板备受煎熬，苦苦等待着疫情好转之后的“报复性消费”，但这一轮消费的复苏，却率先发生在房地产领域。
疫情期间的楼市之火爆，千万豪宅也是分分钟秒光，再一次地刷新了我们的认知。
深圳，同一豪宅楼盘，一个月内开售3次，每次都“日光”、“秒光”！
3月7日，太子湾·湾玺推售70套精装公寓，总价2000万元~5000万元，当日全部售罄。甚至因为聚集人数过多，被紧急限流，一度暂停销售。
3月13日，太子湾·湾玺T7栋推出14套房源，建筑面积约360平米、370平米，4200万起步价，下午14时开始选房，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。
4月5日，太子湾·湾玺再度开盘。该楼盘推出N5栋公寓。根据销控表，开盘一小时，便售出32套，吸金超过14亿元。开盘半天，全部售罄，吸金约23亿元。
除此之外，百万起价的公寓房，也是7分钟抢了288套房！
数据显示，3月16日晚上8点，万科星城线上开盘，通过E选房平台进行线上选房，当晚线上开盘直播围观人数高达近50万人次（各平台峰值合计）。当天，线上开盘推出的是4栋288套房，7分钟全部卖完，销售额2.99亿。按照备案总量计算，实际去化约24%。
北京，一网红盘5分钟卖了超过700套。3月25日晚8点，因线下排卡超过1200张而被称为“网红新盘”的北京国际社区首次开盘845套房源，超过1100人线上选房，开盘5分钟，已售超过700套，开盘20分钟热销814套。
苏州，三个楼盘同时“秒光”。3月20日三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源，一个60秒销售12亿，一个9秒卖掉9成，一个1分钟售罄销售5.4亿。
楼市如此火爆，也难怪促使许多实体老板纷纷转行，或者即使自身业务风马牛不相及，也要开辟房地产业务。
比如新造车势力小鹏汽车，投资成立房地产公司；主营空调业务的宁波奥克斯，却成为了当地最具规模的地产企业；主营业务为纺织服装的雅戈尔，房地产开发的业绩多年超过其主营业务；而美的和TCL，地产已成为企业生产链的重要一环；海尔集团还聘任地产界名人担任公司高管…….
（二）企业的救命钱，却流向了……
疫情发生以来，国家多措并举，出台了多项扶持实体企业的政策。但谁承想，国家给企业的“救命钱”，却被某些人搞成了“经营贷”，用去炒房！
疫情爆发以来，为扶持实体经济，尤其是中小微企业的发展，央行对中小银行实施定向降准，释放长期资金4000亿元。
但银行不是傻白甜，它属于营利机构，相比于风险高、不确定性大的中小企业，自然更倾向于押注于“房价永不跌”的实体房子。
于是在这其中，有个别银行，却搞了一波骚操作，打着经营贷、企业纾困贷、三农项目、小微扶持等的名头，暗度陈仓到了楼市。
对于“炒房团”而言，即当你手里已经有房，又想多买几套，就可以把自己的房子抵押出去，办理经营贷。
最常见的操作模式是：抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷款—再拿新房本抵押……
这样的操作有多暴利？
地方政府贴息50%，经营贷的利率水平降至3%左右，如果符合各区50%的贴息条件，利息再降一半，相当于1.5%左右。而对标房贷利率的5年期LPR利率有4.65%，这一下就是3%以上的倒利差！
值得注意的是，在这个利益链中，出现了垫资公司，在你手上钱不够的情况下，帮你加杠杆。
《中国经济周刊》举了一个例子，比如购房者已有房产的评估价值是800万元，未清偿贷款80万元，垫资公司便可垫付80万还清贷款，再找金融公司为购房者搞一个符合要求的公司身份，以便利于购房者拿到抵押经营贷。
如果抵押经营贷办理成功，购房者便可以拿到评估值的7成左右资金：560万。还完垫资公司和金融公司的垫资和业务费，剩下的400多万足以在深圳南山区首付一套小户型房产。
有业内人士透露，垫资赎楼在深圳房地产市场非常常见，所谓垫资公司，其实可以直接理解为担保公司或者金融贷款公司。
从全国来看，即便没有经营贷，国内房地产贷款的占比也不容小视。
今年一季度，国内房地产贷款已经占新增贷款的比例超过30%。据央行网站，一季度，人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.21万亿元，企（事）业单位贷款增加6.04万亿元。
（三）高房价，逼走的是谁？
房地产对于实体经济的挤压作用，一是在于由此带来的成本攀升，企业无力支付高额房租、及间接带来的人力成本而被迫出走。
二是各类要素，包括资金、人才等的“脱实向虚”，由此带来的风向变化，当上市公司都开始不务正业、急功近利，那么不是如瑞幸一般造假就是拿企业资金去炒房。
深圳，曾经的“创新之都”，也正在因此失去活力。
深圳的房价，从2010年的超过一万到如今的逼近六万大关，试问哪个行业有这样漂亮的回报率？
深圳的房价，冠绝全国。最近有易居《2019年全国50城房价收入比名单》研究新鲜出炉，名单之中，深圳赫然位列第一，且与第二三名的三亚、上海，拉开了很大的距离。
深圳房价收入比35.2，意味着一个家庭不吃不喝35.2年买得起一套房，而对于单身狗而言，则需要70多年才能买得起一套房。
巨大的压力之下，继华为之后，无数创新企业纷纷逃离，或者直接倒闭。
最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升，远远超出北京上海。
戴德梁行最新数据显示，今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。而北京空置率同比仅为13.8%，上海空置率为21%。
与此同时，居民最大的热情是买房，也丧失了其他产品的消费动力。
深圳与广州两地的人均可支配收入差距不大，但是深圳的人均消费总额、零售总额远低于广州。
2018年深圳零售总额6168亿，与广州9256亿的零售总额差距相当大。深圳的人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27%，低于北京的41%、上海的39%、广州的44%，也低于苏州、杭州、武汉、天津、成都、重庆等国内重点城市，甚至低于全国平均水平的44%。
“来了就是深圳人！”在深圳以人才驱动、以创新驱动城市发展的背后，高房价却成为了最大门槛。
（四）
无论如何，经济最大的命门在于救企业。中小企业贡献了50%以上的税收、60%以上的GDP、70%以上的发明专利、80%以上的城镇劳动就业、90%以上的企业数量。
无论是企业生存，还是对于我们居民个人，实现“房住不炒”，让房子回归其原有的居住属性，都是我们最大的心愿。
希望这一天，能够早点到来。
责任编辑：