原标题：天量资金就绪！这个龙头说张就涨！
每天都要强调一下，萝卜君写的成长股，不是让大家直接就去买，毕竟这里面提到的不少公司，萝卜君自己都没有持有过！萝卜君只是分享一些自己经过分析之后，觉得非常具有投资潜力的公司，给大家的自选股增加一个备选项。
为了非常清晰的阐述萝卜君的观点，萝卜君每天尽量按照主营业务（行业赛道）、财务健康（安全边际）、核心优势（护城河）、成长前景（是否为时间之友）这个四个方面来展现。
萝卜成长股系列之保利地产（600048）：销售强势复苏，投资强度显著提升，发展最快的开发商之一
（一）主营业务（行业赛道）
1、政策步入观察期，关注年末改善窗口
经济企稳、楼市复苏下政策由托底转向观察期，但供给持续放量背景下，下半年楼市调整压力犹存、叠加政府工作报告中因城施策表述，及疫情仍存在反复可能，年末或迎来新的政策窗口期。
2、资金端持续改善，中性偏松延续
流动性宽松大背景下，上半年房企融资量、价均明显改善，随着国内经济持续恢复、楼市及地市升温，短期资金端进一步改善空间有限，但考虑依旧稳健偏宽松的大环境，预计行业资金端整体仍将延续中性偏松格局。
3、销售短期复苏延续，中期不确定性加大
短期来看，高推盘叠加低基数，楼市成交仍有望维持高位；中期随着疫情积压需求及宽货币带来的保值需求逐步释放，叠加供给端的持续放量，将带来去化率承压及库存累积，但因城施策及流动性宽松仍有望为楼市提供一定支撑。
萝卜君预计全年成交将呈现前低、中高、后平的走势，全国商品房销售面积同比降5-7%。
4、投资同比增5%左右，拿地及建安双驱动
短期赶工赶货带来开工及投资反弹，中期随着去化放缓及库存累积，新开工或再度回落，但建安投资在交付压力下仍存在支撑，同时宽资金环境为土地购置费提供支持，预计全年投资同比增5%、新开工同比降5-10%。
5、房企延续降库存，马太效应不断强化
上半年百强房企销售额降幅已收窄至2.7%，尽管融资环境改善，但TOP50房企前5月整体拿地销售比仍仅75%，延续降库存趋势。
回归一二线背景下，TOP50前5月地价房价比略有上行，但融资成本改善、提质增效有望缓解盈利端下行压力。中大型房企在业绩增长潜力、土储盈利质量、融资成本方面均持续扩大优势，行业马太效应不断强化。
（二）财务健康（安全边际）
业绩数据总览：
1Q20 业绩超出萝卜君预期！营业收入 238 亿元，同比增长 6%；归母净利润 24 亿元，同比增长 3%，超出我们预期。业绩超预期主要因竣工结转稳增带动收入小增。
1 季度公司竣工面积同比增长 16%带动营收增长 6%，但税金及附加增长 26%致税后毛利润同比仅增 1%，税后毛利率较去年同期下降 1 个百分点至32%，归母净利润最终录得 3%的同比增长，归母净利率与去年同期持平。
财务要点解析：
1、在手现金充裕，融资优势凸显
期末公司在手现金 1218 亿元，为一年内到期有息负债的 2.2 倍，净负债率 84%（2019 年末 68%） 。年初至今公司以 3.07%~3.49%的票面利率累计发行中期票据 30 亿元（3+N 年期/5+N 年期），融资成本处行业低位。
2、季度销售偏弱主要因公司推盘结构性向下半年倾斜，全年料同比增长 5%~10%
1 季度公司实现签约金额/面积 710 亿元/490 万平米，分别同比下降 35%/30%，主要因推盘结构性向下半年推迟。伴随下半年推盘占比结构性提升，萝卜君预计公司在约 7000 亿元可售货值的支撑下，全年销售额将实现 5%~10%的增长（5000 亿元左右）。
3、季度拿地强度和权益占比均上行，全年投资额料维持正增长
1季度公司于天津、兰州、长沙、赣州等城市新增土储 459 万平米（同比增长 65%），其中权益占比 76%（2018/2019 年全年分别68%/72%），拿地金额同比增长 118%至 347 亿元，相当于同期销售额的 49% （2018/2019 年全年分别 48%/34%） 。
2020 年公司计划房地产及相关产业直接投资总额 3150 亿元，较 2019 年计划（2900亿元）同比增长 9%。
4、未结资源充裕，2020~2021 年盈利料可实现 15%左右的复合增速
公司期末已售未结（预收款项+合同负债）较年初下降 4%至 3163亿元，为全年房地产结算收入（中金预测）的 1.2 倍。往前看，萝卜君预计公司 2020~2021 年营业收入复合增速约 20%，结算毛利率下行风险有限且处于较高水平，2020~2021 盈利料可实现 15%左右的复合增速。
（三）核心优势（护城河）
1、超级房企规模也增长齐飞
保利发展控股集团股份有限公司是大型央企中国保利集团控股的房地产上市公司，也是保利集团房地产业务的主要运作平台，福布斯世界500强第245位。
在坚定聚焦房地产开发主业的同时，公司加速培育两翼产业市场化能力。战略升级将带来规模与利润的双增长，公司国企改革持续推进，提效增速预期强烈。
2018年公司实现签约销售达4048亿元规模，同比增长30.91%，规模位列行业前五、央企第一。2018 年末，公司品牌价值达642.41亿元，连续九年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位列“中国房地产百强企业”综合实力第四名。
公司是国内较早从事不动产投资开发的企业之一，不动产投资、开发、运营业务，已实现国际化规模经营，业务遍布全球一百多个城市。
2、拿地边际质量改善
截至19年末，公司待开发土地资源8112万方（权益比例66%），在建面积1.32亿平（权益比例64%），合计未结资源规模2.13亿平米，对应储备货值3.15万亿，未结及未售资源充足，可以保障未来3-4年经营安排。
从拿地质量来看，货地比（总货值/总地价）自16年以来逐年上升，19年升至2.57，拿地平均静态毛利率为34%，较18年上升2pct，拿地质量边际改善。
3、可持续发展资源优势
公司始终坚持全国化战略布局,以一、二线城市为核心,向城市群、城市带纵深发展。截至目前,公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。
在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源,保证公司无论是在行业上升期还是调整期,均有充足的资源灵活应对市场变数。
4、逆周期拿地能力强
首先从19年全年来看，公司新增项目127个，总建面2679万方，权益建面1916万方，权益比例72%，较18年回升4个百分点。
拿地总地价1555亿元，占销售金额的比重为34%为14年以来新低，尤其上半年拿地谨慎，在三四季度市场溢价率回落、供给放量的背景下积极补充土地资源。
19年四个季度拿地力度分别为15%、26%、49%、49%，拿地节奏前低后高，具备较强的逆周期拿地能力。
5、今年拿地依旧积极
进入20年，一季度公司拿地力度依然维持49%，拿地金额347亿元，同比上涨114%，拿地面积459万方，同比上涨62%，公司对土地资源获取保持较高的关注度和积极性。
（四）成长前景（是否时间之友）
1、销售规模快速增长市场占有率持续上升
公司近年房地产签约销售规模实现持续快速增长，市场占有率也实现稳步提升。2012年公司签约销售面积为901万平米，到2017年销售面积上升至2242万平米，五年复合增长率达20%。
签约销售额也从2012年的1017亿上升至2017年的3092亿，五年内销售规模提升三倍，复合增长率达25%。
在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，全年实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%。
签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%，销售保持快速上升，市场占有率更从2012年的1.58%提升至2.70%。
2、近年拿地及新开工提速积极 为规模进一步上升奠定基础
从公司近年拿地及新开工情况可以看出，公司2016年-2019年及20年一季度拿地及新开工规模大幅提升，为后续提速发展奠定基础。
新拓展项目成本方面，2012年至2015年均维持在450亿至650亿之间，2016年提升至1214亿，同比增长达85%，为当年全年销售的57.8%。
2017年获取新项目总成本达2765亿元，同比增长达128%，拿地金额达到当年销售金额的89.4%。
2018年拿地总成本也高达1927亿，为全年销售47.6%。公司近三年拿地速度提升，积极补充库存意愿明显。
3、多元整合资源优势突出土地储备丰富布局良好
经过多年发展积累，公司构建了多元化的土地资源拓展模式，在招拍挂、收并购、合作开发、三旧改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势。
收购中航国际旗下的地产开发业务，落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园等优质项目。
区域布局方面，公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群，并继续加大重点城市深耕发展，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。在待开发面积中，一二线城市占比60%以上。
产品定位方面，保持刚性及改善性需求的住宅产品定位，住宅类产品销售占比在90%以上，且以144平方米以下普通住宅为主，满足市场主流需求。
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