原标题：【行业一线】调控之下难刹车！马云事件敲山震虎，房企们该消停了？
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11月的开端，本以为懂王会占据热点，未料，半路又杀出已经退休的Jack Ma。
外人看热闹，内行看门道。当坊间吃瓜群众、学者、专家们为马云翻车热论不休时，国内各行业商界大佬们却噤若寒蝉。
就连马云的老对手马化腾也下架了相关访谈视频，彼时是对手，现在莫名有点惺惺相惜。
受震动最大的还莫过于房地产行业。监管越调控，房价越长。按不住的房价或有一天会让监管失去耐心，重蹈马爸爸覆辙。
相比8月三条红线，此次马云事件或让房企们反思一阵子，一些热点城市房价或也将按下暂停键。
和房价息息相关的房地产行业，在行业增长红利期过后，很多人认为房企要过紧巴日子了，但从新近披露的三季报看，房企依旧是那个巴依老爷。
1.前三季入15万亿，房企还是那个巴依老爷
立冬前夕，上市房企2020年三季报已全部公布完毕。
据Wind数据显示，在申万行业分类项下，A股房地产板块有139家上市房企，其中有67家营收实现同比正增长。
像新城控股这类去年飞出“黑天鹅”的房企，今年前三季度营收竟然实现同比近1.5倍增长，达到701亿元。
另外一些营收翻倍增长的房企大部分是国企阵营，有合肥城建、市北高新、招商蛇口等。
中交地产以84.27亿元营收取得74.98%的增长。
处在第二增长梯队的有阳光城、美好置业、华侨城、绿地控股、保利、万科等。深耕珠海的格力地产，近年随着珠海一路起飞，也取得18.79%的增长。行业老大哥万科却以7.85%增幅，保住了业绩持续增长。
而在负增长行列不乏明星房企，有金地集团、华夏幸福、泰禾集团、新湖中宝、香江控股等。
有涨有跌，但综合来看，今年上市房企们还是集体呈现了持续增长态势，再一次击碎房地产看空论。
根据东莞证券统计，2020年前三季度上市房企共实现营业总收入15558亿元，同比上升6.82%。
一般房地产销售额结转为业绩周期为1-2年，可以预估今年前三季度营收或来自上市企业2018年附近的销售收入。
2018年中国房地产销售额接近15万亿元，还处于行业上升期。但明显可见增速却降低了。今年前三季度营收增幅同比下降16个百分点。
净利润方面，有60家房企实现净利润正增长，其中宋都股份净利润翻了近3倍，张江高科、招商积余、鲁商发展、中交地产净利润均翻了一倍多。新城、阳光城、浦东金桥净利润也有不错涨幅。
整体来看，前三季度上市房企共实现净利润1615亿元，同比下降6.97%，出现自2014年以来首次负增长。
营收在长，净利润却同比下滑，意味着房地产行业规模依然在壮大，但毛利率却遭到挤压，净利率持续下降。
房地产行业已经不是以前那个房地产了，离中国最赚钱的行业渐行渐远。
2.楼市调控阻断房价上涨，房企毛利率、净利率承压
中国第一大产业房地产为何不再赚钱了？
主要是国家调控的原因。2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，此后，相关部门陆续出台相关政策，涉及房企融资、购房者信贷等方面。
一线城市限购、限贷、限价，环一线城市都市圈限购，热点城市限购，一个限购“紧箍咒”就将热点市场牢牢锁死。
本地购房者数量不够接盘，外地炒房者又进不来，这个地方的高房价还能撑多久？根据Wind数据显示，中国70大中城市新建商品住宅价格指数同比增速已经明显放缓。
这意味着综合来看，我国房价上涨速度已经慢下来。房价关系未来房企的利润，而房价难涨，势必将影响房地产行业的毛利率，并进而影响到净利率，降低房企盈利能力。
在房地产野蛮生长的前二十年，行业企业多如牛毛。而盈利空间变小，势必也将加速行业集中、分化。
行业资源将向有竞争力的头部房企集中，中小房企日子举步维艰。
根据人民法院网公布数据，2020年上半年发布破产文书或进入破产清算程序的房企有200多家，多为中小型开发商，破产原因不外呼高负债、资金链断裂这两个行业高频词。
“适者生存”，在行业优胜劣汰下，监管并未停止对房地产调控。
今年8月三道红线进一步对房企提出要求：第一，剔除预收款之后的资产负债率不大于70%；第二，净负债率不大于100%；第三，现金短债比不小于1倍。
这是继去年对房企信托融资关上大门后，又一道收紧房企融资的“封印”。
值得玩味的是，这道政策还是在今年疫情之后推出的，看来经历疫情期间销售“速冻”，房企们不仅在短时间内复苏，行业反而还在迅猛壮大。
根据东莞证券数据，截止2020年三季末，上市房企资产合计13.19万亿元，再创历史新高，相对年初增长7.11%，同比则增14.68%。
行业资产增长主要来自拿地。2020年1-10月，TOP100企业拿地总额25950亿元，拿地规模同比增长10.9%，增长率较1-9月有所上升。
经历一个疫情期，房企们不光活得好好的，还在报复性拿地，以在行业低潮期“抄底”绝杀来博未来。
但这种抄底拿地却在8月三道红线命令下达后戛然而止。监管的要求必须得听，蚂蚁科技也给大家都敲了警钟。不符合监管要求，即使是行业NO.1也要拿下。
眼下房企们都归于静寂，只埋头一件事，积极加大营销去化力度，促销售回血。检验房地产是否步入“白银时代”，一个很关键的数字就是销售额。
经历疫情、调控等多重压力，百强房企销售额仍具韧性。克而瑞数据显示，2020年百强房企1-10月全口径销售金额约97355亿元，同比增长11%，累计销售额增速仍维持高位。
百强房企销售额比去年同期取得双位数增长，甚至不乏龙光集团、滨江集团、佳兆业集团等房企已提前完成全年销售目标，意味着房地产未来业绩转化仍然有良好预期。
3.蚂蚁敲警钟，考验房企治理能力
良好的销售业绩，叠加在疫情后迅速复苏，对中国资产、大市场的畅享，很难让房企们迅速停止攻城略地。且在各种限字下，依然不乏有房企偷天换日暗换概念，以逃离监管法眼。
但这两天蚂蚁科技事件让市场震惊，也让房地产行业打了个冷战。原来悬在头顶的达摩克利斯之剑不是空谈，上帝再宠爱的儿子也会被打下凡间。
屡次调控、屡次增长，房价即使进入低增长时代，全国均价依然在2020年迈进万元大关。有蚂蚁科技事件在前，这次房价的小火苗应该偃旗息鼓了吧。
地方上，楼市调控政策依旧在加码。11月3日晚上台州出台房地产调控新政后，仅隔一天，11月4日，丽水的楼市新政也落地。
但是作为大消费的一环，不是说要将房地产行业摁在跌停板。
11月3日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）。
《建议》将房地产写入“十四五”规划：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
这对房地产未来发展具有重大意义。首先就是延续行业调控态势，其次，这个调控是建立在房地产“平稳健康发展”发展基础之上。
对房企来说更偏向积极一面，意味着，房地产还要发展，但这个发展在巨大的房地产体量之上将更加平稳，也更加考验房企未来的企业治理能力。
有蚂蚁事件在前，行业将更加敬畏监管，未来房企在融资、销售各个环节的合规性也将更加完善，向着十四五规划指引健康平稳发展。
作者：李莹
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