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中国房地产业协会原副会长兼秘书长

我个人认为，长效机制的框架和主要内容已比较清晰。

长效机制的目标，一是促进市场平稳健康发展，近期主要是稳地价、稳房价、稳预期；二是解决好百姓的安居宜居。

长期机制的内容，一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房；

二是与住房制度、住房发展匹配联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。

长沙从2019年4月起停止执行家庭第二套住房的契税优惠政策。深圳从上月起将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。这种用财税政策调节住房需求的办法，更符合长效机制的要求。

“房地产最值得重视的需求

是迁移性需求”

■樊纲

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是我们在城市化进程当中人口迁移带来的需求。中国的城市化率现在还仍然不到60%，中国的城市化率现在仍然不到60%，如果在一个地方定居，买房的需求仍然会有。

中国的城市化进程将使这个需求具有相当的持久性，我们需要给予高度的重视。

城市化进程当前最重要的趋势、值得我们重视的趋势就是大城市化、城市群的发展，这一点现在已经正式成为中央政府的发展战略。

城市群的发展很大程度上取决于公共服务均等化。房地产很大程度上跟公共服务密切相关，教育、医疗、社保、卫生、防疫，这一系列的内容都涉及到政府之间的关系，涉及到市场跟公共部门的关系。

甚至市场可以跟政府结合起来，推动公共服务均等化，包括城乡一体化，使得不仅我们的居住环境，还有生活整体环境都能得到改善。

“下半年宽松的货币政策

可能由非常态转向常态”

■邱晓华

阳光保险集团首席经济学家

一季度，中国经济出现了40多年来所没有的季度性统计数据的下降6.8%，这是多年都看不到的一个极为罕见的数字。

上半年，总体的情况是经济由负转正，但是总体上还是一个不均衡的恢复增长，还没有达到常态下的发展状态。

不均衡表现在：供给端的恢复好于需求端。工业生产领域已经基本恢复到疫情前的水平，且供给端的恢复好于需求端。服务业领域大致恢复到疫情前60%左右的水平，所以生产端总体上还是表现不错。

下半年的中国经济，宽松的货币政策可能正在由非常态转向常态。积极的财政政策还在继续释放出积极有效的能量，从数据上来看，三季度财政所释放出来的力度比二季度还要大，无论是特别国债，还是政府专项债，还是财政赤字扩大1万亿。

总体上国内环境朝着友好的方向在改进。

外部环境上，中美科技和金融战正在拉开推进的序幕，这有可能成为劳动世界，也影响中国的一个新的不确定性、不稳定的因素。

虽然危险性在上升，概率在提高，预期短期内即使发生擦枪走火的冲突，可能还是个局部性的，不是一个整体性的。中国经济今年应当说保持一个正增长还是大概率的事件，无非就是正增长多与少的问题。

“存量经济主导的时代，

人口、收入、产业、房地产都在分化”

■李迅雷

中泰证券首席经济学家

从2010年以来，连续10年的经济下行必然会导致经济增速放缓，存量经济的特征显现出来了，到了存量经济主导时代。

第一、人口增加分化。人口的流向是高度市场化的，他有就业机会，有各方面的机会，他要追求的是一个更好的机会，所以这些决定了人口的流向，不是行政计划、行政命令所能决定的。

第二、居民收入分化。深圳、杭州、北京这样几个一线或者准一线城市的房价，主要是由大量的外地人移民进入，而且这些人的收入也比较高。这是维持我们目前房价一个比较奇特现象的主要原因。

第三、产业分化。新产业的比重会不断上升，产业集中度不可能在全国平均分布，它还是集中在长三角、珠三角这两大地区。

第四、房地产行业分化。前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大。

在存量经济时代，无论是股市还是楼市，所拥有的还是一个结构性的机会，结构性机会主要在哪里呢？

我是看到三条线， 第一条线是粤港澳大湾区，第二条线是长三角杭州湾湾区，第三条线是长江经济带。

“财务上要小步快跑，

不要把杠杆用得太足”

■吴建斌

阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁

在财务策略上还是要小步快跑，不要把杠杆用得太足， 保持一个合理的杠杆，不要把增长看得太高，保持5%、10%长期下去。

过去20年的杠杆太高了，很多房企的负债率80%多，净负债率也很高，短期的融资占比也比较高，这是不好的。

保持未来核心竞争力需要从公司发展的产品和服务方面下工夫。过去房子只要建好就能卖出去，各种配套也没有，或者配套也不到位，这样的时代已经结束了。

未来的20年，首先产品要做好，产品做好有几个维度，比如说社区的方便性、智能化、绿色环保的情况。

“房价上涨化解通胀压力”

■孟晓苏

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长

30年，房价上涨了20倍。房价上涨到如此之高，今后还会不会继续上涨？

我的三个判断：

第一，短期看供求。现在供求关系在一些城市全面紧张。

第二，中期看地价。最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。

第三，长期看发钞。现在为了抵御国际经济衰退，全世界各国都在印钞，都在发国债，都在实行货币宽松。中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长。

这样的情况下，货币多了，资产价格就上涨。正是因为包括房价在内的资产价格上涨，吸纳了这些发钞，所以铸币才没有引发通胀，我们形成的是一个良性的循环。

房价上涨要涨到什么时候？

在楼市以增量为主的时候，房价上涨趋势明显，只有到存量加以的时候，房价才有涨有跌。

“未来房地产就是一个制造业、服务业”

■管清友

如是金融研究院院长、首席经济学家

从政策层面、国内教训、国际教训，不太希望看到出现剧烈的泡沫。

从住得起这个维度来看，简单统计了中国大城市的房间，我们无论从绝对数还是相对数来讲，在全球都是处在前面的。

从买得起的角度来讲，我们的房价上涨已经大大超过收入的上涨。

从需求层面来看，人口因素还是非常重要的，特别是刚需人口，我们未来面临一个人口塌陷式的变化。在新中国成立以后第二轮生育高峰期的群体，有接近3亿人，在未来五六年的时间里会整体步入老龄化。人口的拐点也意味着需求的一个重大的拐点，这是对房地产实现下压的因素。

在未来如何从住得开到住得好和住得起呢？

需要这三方达成共识，我们个人建议政府要抓住降杠杆，抛弃原来很多不必要的限制，从企业这个角度来讲，一定要认识到高周转、高杠杆的时代过去了，未来房地产就是一个制造业、服务业。

从居民角度来讲，当然不希望房价过快上涨，但是也不要期望房价剧烈下降，或者出现日本那种价格崩盘的情况，那种情况出现就会非常危险了。

“凡是有不好的事情发生，

都是你买地的机会”

■陈启宗

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

除了真正的供求之外，导致房地产市场周期波动特别严峻一个重要因素是：贪。 凡是搞房地产的人，都是贪性大的人。

为什么贪呢？

有很多原因，第一个是房地产的稀有性，供应是有限的，而且有非常强的地点独特性，差一条街就是完全不一样的世界。加上投资、投机，都是叫人容易在这个行业里贪婪。所以房地产有稀有性和地点的独特性，再加上投资、投机，都是叫人容易在这个行业里贪婪。

胆子要大，贪念可以大，但是冷静不可少，尊重市场的规律，乃是在房地产周期里面致胜的最好的办法。

历史周期是一定存在的。 没有周期，搞房地产就没有机遇，周期是给你我机遇的最好方法。

凡是有不好的事情发生，都是你买地的机会，你不一定要买，但是你一定要去看，那个机会合不合乎你的需要不知道，但是总是有机会。

“未来20年

还是要看好中国的房地产业”

■林中

旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席

这个时代带给很多企业成长的机会，但是过了这个时代，我们现在迈入了一个新的时代，从2018年开始到2037年的20年，中国房地产将迈入一个平稳增长的时代。

不论是企业或房地产企业，都要顺势而为，要与时俱进，做时代的企业不断地适应变化。并且要永远看多，至少未来20年还是要看好中国的房地产业。

进入新的时代，很多事情都会发生变化，所以企业要去适应新形势下的变化。过去20年让我体会最深的就是，做企业也好，做地产企业也好，我们一定要顺势而为，要与时俱进，做时代的企业，不断地适应变化。

“好产品、好口碑，

才能在市场走得远”

■黄海涛

彰泰集团董事局

地产未来跟其它行业一样，利润会越来越低，产品会越来越多，最后只有好产品才能获得好市场，差的产品就会被驱逐出去。

任何一个好的战略都有一个中心、两个基本点，这个中心就是以客户为中心，后面两个基本点就是向外求发展、求生存，向内还是好产品、好服务，得到口碑，才能在市场走得远。

“我们是跑马拉松，如果明天不做了，今天就可以乱做，如果还要在这个行业继续做下去，那就不敢乱做，还得把口碑做好，只有口碑好了，这个企业才能好。”

• 撰写：阿甘

• 编辑：水月

撰写：阿甘

编辑：水月