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这意味着，只要通胀保持低位，美联储在可预见的未来可能将继续保持货币宽松。

随着以美国为首的货币政策宽松，大量资金涌入市场，流动性泛滥的情况下，优质资产荒还在上演。

2020年全球新冠疫情肆虐，各国疯狂印钞，货币贬值的背景下，大量的财富在寻求安全的资产配置途径。到了2021年年初，资本市场的优质资产均有显著涨幅，比如特斯拉、比特币、白酒指数……

如果说2020年的主题是疫情和放水。

那么，2021的主题即是复苏与通胀。

随着疫情有效控制，大放水时代即将结束。至于政策转向的时机，最起码要到2021年下半年，因为只有到那时候才有可能考虑退出量化宽松的问题。

原因即是开头提到的，国家经济正在加速复苏。

这样的一年，最受益的将是被长期低估值的优质资产！

这其中，尤其需要关注的是深圳市场上的商办类资产。

为什么？

这就好像是顺周期股票，当股市大牛的时候你很难在短期内亏损，而往往是这样的时机更容易诞生一批穷光蛋，因为他们忽略了安全边际，正如架设桥梁时，坚持载重量为 3 万磅，但只准许1万磅的卡车穿梭其间，便不会出现失误。

一直以来，被深圳市场低估的商办类资产其实才是对抗周期的具有安全边际的资产。

其实，市场已经对此有了迹象：

1、居民消费和固定资产投资增长明显偏弱；

2、房地产销售额和销售面积的大幅反弹；

这两点侧面表明了，居民资产蓄水池的转移。

换句话说，疫情的打击之后，房地产对经济的绑架更严重了。

那么政府对房地产的态度如何？调控加强。

深圳、北京、上海、广州、杭州……全国各大城市都在针对房地产市场打补丁。其实表面经济指标正在快速复苏，实际上居民消费偏弱、投资偏弱，房地产占用了太多资源，政府的目的是恢复正常的市场秩序，早日收紧货币政策。

而一旦货币政策收紧，那么钱的快速退潮，将带来金融市场的剧烈波动。

这意味着，留给牛市的时间不多了，而在此之前必须抓紧时间选择合适的上车标的。

这个时候，政府又给指出了一条明路。

3、政府对商办市场的态度非常友好；

可以看到的是，从去年7.15新政，到2.8指导价新政，再到四大国有银行表态将按照参考价贷款，从资格到资金，深圳住宅门槛越来越高。

另一方面，商办资产却没有这样那样的限制。

当前的商办类资产仍然不限购不限贷，成为全球资本买入深圳房产为数不多的方式。

过去一年，深圳的写字楼同样展现出了惊人的逆周期潜力。

2020年虽然受到疫情影响，但深圳写字楼交易市场表现尚可。全年共录得16宗大宗交易，整体市场成交金额录得124.9亿元，延续了从2016年以来的每年达百亿以上的成交规模。

其中，年度单笔成交金额较大的两宗交易均来自于写字楼，分别达44亿元和25亿元。

图：2020年大宗交易按物业类型分析（交易笔数）

另一组数据显示，2020年深圳写字楼吸纳量已经达到过去三年平均去化量的85%以上。全年录得净吸纳量72万平方米，领跑四个一线城市。

图：2020年深圳写字楼市场供需表现

顺水推舟，逆水行舟。

面临一系列政策打击时，商办资产的低估值优势正在体现出来。

02

逆势之下，到底该怎么布局资产？

踏入2021年，为了抵御资产贬值风险进行的购买需求仍然在继续产生。

无论通胀还是紧缩的货币政策，核心资产总能对抗周期。

而手握资产的投资人更应该关注的是，深圳当下商办资产可选项中最顶级最具有安全系数的资产是什么？该怎么降低筛选的成本？

历史告诉我们，能实现逆周期增长的商办资产，都具有这五大核心要素：

其一：具有区隔性的核心资产；只有找到最具增值潜力的核心资产，才能安全地度过经济和金融的下行期。而区隔性，是判断是否核心资产的必要条件；

深圳哪里的商办资产最有潜力？

前海。

前海聚集了深圳未来20年，最高规格的规划、最好的城市前景，是代表中国在世界城市中角逐的一股重要力量。

几组数据说明一切：

1、目前的前海已经集合了腾讯、汇丰银行、周大福、东京日动海上、瑞士银行、联想集等世界名企，其中进驻的金融企业占比超70%。356家世界500强，936家国内上市公司在前海设立企业（数据截止2020年）；

2、2020年前海城市新中心推进建设项目235个、计划完成投资586.1亿元；

3、亚洲最大的交通枢纽就在前海，前海综合交通枢纽地下工程斥资约288亿元，建筑面积约215.9万㎡。

4、政府为引导注册企业加快回归前海扎根经营而设立的“归巢计划”，可连续补贴3年！这一系列政策吸引一批优质的总部企业、独角兽企业以及部分港资企业落子前海。

高站位、宽视野、大格局、国际化。

前海，是深圳的前海，更是国家级的前海。

其二：优质租赁结构的抗风险能力；

商办资产内如果以500强企业，或者高质量的公司为主要构成，那么整体资产的抗风险能力相对更强，退租率也会大大降低。

比如70%由世茂自持的前海世茂大厦。

大的企业对市场走势、政策变化和退出机制都要具备前瞻性。

这也意味着，双上市企业世茂大业主自持运营的写字楼抗风险能力更强。

其三：运营能力。商业地产比住宅开发更讲究管理，要通过长期布局实现回报，因此需要规范的政策环境以及相对稳定的运营环境。

其实相比住宅地产而言，商业地产对精细化管控要求更高，非大的开发商能够操盘的起来。

国内目前商业运营做的好的房企屈指可数，购物中心方面做的好的代表例如华润，旗下万象天地、万象城系列已经布局全国一二线各大城市；而在写字楼方面不得不提到的就是世茂。

自1989年就进入地产行业的世茂，几乎参与了中国整个房地产行业的发展。

从上海世茂广场、长沙世茂环球金融中心，到现在的深圳的深圳前海世茂大厦……大品牌房企世茂的商业运营能力和资历可见一斑。

同样，前海世茂大厦由集团旗下物业公司提供全方面的物业运营及资产管理服务。

其四，关注隐形成本；

商办类资产不同于住宅产品，其对周边的商业、交通配套的需求更大，因为这些配套影响着员工、客户、公司发展多方面。

还是以前海第一地标高楼前海世茂大厦为例。

这片商业综合体除了1栋约300米高甲级写字楼之外，世茂前海大厦周边还有六栋独栋商业项目与写字楼通过城市连廊互相联通，并通过地下商业与地铁相联。

整个商业建面约25000㎡，拟打造中高端商业聚集中心，凸显城市商业、商务核心区氛围。

同时，项目也是前海唯一真正的双地铁上盖综合体物业（5号线与规划中的15号线）！

商业、交通的利好，对入驻在此的企业是一种无形的有效成本，例如能够实现员工的稳定性、办公条件的便利性等。

其五，政策环境；

当下的不少购房者仍然对商办资产的属性存疑。

的确，商办类资产对政策变化的敏感度更高。所以，那些享受政策倾斜，或者在片区内享受利好的商办资产，安全系数更高。

可以推断，在升级的市场严控环境，以及经济复苏、抵抗通胀、商办资产处于利好上升期的叠加影响下，深圳的商办类资产的向好趋势会一路持续，最明显的风向，是会从核心片区的核心资产，扩散到其它热点区域的资产。

深圳当下的商办资产风向的第一层级，即是前面提到的前海、后海。

第二层级是南山科技园，以及福田金融区的资产；

第三层级是以龙华、龙岗等城市副中心为代表的颇具潜力的资产；

答案显而易见，购买第一层级内的资产就像是布局股市里的贵州茅台，龙头资产方能实现长期增长。

而在当下，前海唯一可售高层项目，只有前海世茂大厦。

深圳前海世茂大厦是前海的地标，建筑层数62层，建筑总高度约300米，是前海目前已经建成的第一高楼，它摆脱物理垂直，以新的姿态占领高空。

前海世茂大厦由“全球十大旋转建筑”（数据来源：美国国家地理中文网）之首的上海中心设计团队Genlser原班人马打造，呈现了全球首创的45°双旋转艺术建筑的独特造型，突破工程限制与技术壁垒。

前海世茂大厦实景图

前海世茂大厦用钢量近30000吨，相当于建造4个埃菲尔铁塔的用量（数据来源：环球网《国家地理》深度解析: 世界十大旋转艺术的中国封面）。

前海世茂大厦实景图

整个建筑体型呈现由下至上旋转上升，逐渐内收，且外立面为向建筑内倾的扭曲面。

大量的顶级定制，每一个结构线条、每一块玻璃的独一无二，使得建筑呈现独有的个性化气质，从而造就了世茂的超级前海，超级工程。

目前，世茂前海大厦56-59层整层定制，约2480平方米平层办公产品正在出售。

据了解，深圳前海世茂大厦现场成交还有赠送专属广告位、赠送装修、专属区域车位等优惠政策。

二八定律告诉我们，社会上真正的财富是掌握在20%的人手里的。而且，有意思的是，大的资产的浮动不是渐进式的，而是跳跃式的。

时代瞬息万变，而多数优质资产的价值却能对冲周期波动。

其实关键，还是看个人的选择。