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具体到房地产行业当中的个股涨跌幅情况来看，也并没有呈现强者恒强的态势，涨幅排名前十位的公司中，并没有万科、绿地、保利地产等大家耳熟能详的总市值居前的老牌企业：

以行业内总市值排名前十的房企来看，除绿地控股年初以来收得17.79%的涨幅外，其余企业股价表现很难让人满意：

房地产行业在二级市场不尽人意的表现，是否与其业绩承压，增速受阻相关呢？

Choice数据显示，52家披露中报业绩预告的房企中，有43家披露了净利润分布区间，以保守估计的净利润下限来看，净利润在0-1亿元范围内的公司最多，有14家，占比33%，与亏损0-1亿元的公司数量相近。

若从净利润同比变动情况来看，情况并不乐观，有35%的企业净利润同比减少100%以上，有30%的公司净利润同比减少0-100%：

牛牛金融研究中心根据上述业绩预悲企业的业绩预告，整理了业绩下滑的几大主要原因：

开发整理的土地上半年未实现出让,导致当期业绩亏损；受新冠肺炎疫情影响,房地产销售结转同比减少；因项目交房周期影响,部分项目交房结转收入较上年同期结转收入减少,利润相应减少。

受疫情影响房企融资增速明显下滑 但综合融资成本较去年有所下降

上文我们梳理了房企上半年的业绩预告情况，而对于具有“负债经营”、“高杠杆率”经营特点的房地产企业来看，融资环境是影响企业经营业绩的重要指标。2019年，受融资端政策收紧影响，很多房企资金链便出现较2018年趋于紧张的情况，因此业绩和经营情况也不容乐观。

从2020年上半年的融资情况来看，房企融资总体较为平稳。据中指研究院的统计，由于受到疫情影响，上半年到位资金8.3万亿，同比下降1.9%，与去年同期的7.2%涨幅相比，增速有明显下滑。

从融资渠道来看，国内贷款和自筹资金占比均同比上涨0.9个百分点。其中银行贷款稳定上升，但增速略有下滑，房地产信托、ABS、公司债和海外债规模都有明显下降。同时，房企综合融资成本较去年有所下降。

据中指研究院的统计，2020年上半年，房地产开发到位资金规模达8.3万亿元。单月来看，3月份到位资金13356亿元，同比下滑7.6%，此后各月到位资金逐步增长，6月份到位资金20691亿元，同比增长13.2%，融资恢复趋势良好。

其中，银行贷款仍是房企主要途径，但金额增速走低。2020年二季度，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速环比下降1.1个百分点，自2018年三季度以来持续走低。

房地产信托、公司债、ABS、海外债的规模均表现为下降。据中国信托业协会统计，截止2020年一季度，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，同比下降8.1%；公司债下滑，中期票据发行规模大幅增加：据Wind数据统计显示，2020年上半年，房地产公司债发行规模合计1286.5亿元，同比下滑19.7%，下滑主要是私募债发行锐减。而房企发行中期票据78支，发行规模总计824.9亿元，同比大幅增加88.3%。

此外，受疫情对底层资产经营质量及发行流程的影响，ABS规模下滑两成。就海外债来看，截至7月底，中国房企发行了128只，合计405亿美元的美元债，同比下降26.6%。

不过，2020年上半年，房企综合融资成本较去年有所下降。在“六稳”、“六保”的大背景下，2020年上半年央行共进行3次降准，并进行多次公开市场操作，保持资金流动性合理充裕，房企综合融资成本较去年同期有所下降，据统计，信用债平均利率为4.25%，较去年同期下降1.21个百分点；海外债发行利率均值为8.41%，较去年同期下降0.35个百分点。

不过，在房地产领域金融监管依旧从严的背景下，品牌房企相较之下融资成本更具优势，以中海、万科、恒大等六家行业领导公司为例，2020年上半年信用债平均融资成本为3.92%，海外债平均融资成本7.08%，均低于行业平均水平。

上半年TOP100房企拿地总额15,169亿元 同比基本持平

根据中指研究院的《2020-2025年中国房地产行业市场前景及投资研究报告》，2020年前6个月，TOP100企业拿地总额15169.8亿元，拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值升至40亿元，环比增长21.2%。中国恒大拿地金额最高共计633亿元，中海地产、绿城中国位居第二和第三，拿地金额分别为519亿元、472亿元。此外，龙湖集团、碧桂园、金地集团拿地金额均超400亿元。

拿地面积方面，11家房企拿地面积超500万平方米，绿地控股、碧桂园、中国恒大、新城控股拿地面积超1000万平方米。其中绿地控股拿地面积拿地面积最大共计1258万平方米。碧桂园、中国恒大、新城控股拿地面积分别为1254万平方米、1152万平方米、1044万平方米。

2020年1-6月，房企更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地，二线城市是房企布局重点。

图：2020年上半年中国房企拿地面积与金额前十

来源：中指研究院

“住房不炒”仍为主基调 各地政府有差异化调控空间

从政策方面来来看，今年两会对于房地产的定调依然是“房住不炒”与“因城施策”，加之对于全年经济增长不设目标，这意味着房地产调控的主基调继续保持定力，不会出现大力度的政策松绑。

今年7月24日国务院副总理韩正召开的房地产工作座谈会，和730中央政治局会议上，“房住不炒”多次被重申，行业以稳为主的趋势不会改变，且政府的工作重心更偏向保障刚需、保障房建设和老旧小区改造方面；在居民端，针对上半年房价涨幅较大的城市推行更为严厉的限购限贷政策，典型如深圳、宁波和杭州等，全面封堵投资性需求。企业端出台的政策主要针对房企预售阶段销售价格、网签行为以及预售资金监管等方面的工作。

但“因城施策”仍然使得地方政府拥有一定程度的调控自主权和自由度，7月24日召开的房地产工作座谈会上也同时强调了“从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控”。如广州、珠海、杭州等地降低人才落户门槛；海南、厦门等地实施不同程度的购房补贴，以及部分省市实行的公积金政策放宽、预售资金调理放松等政策。

因此，总体来看，下半年房地产调控政策将呈现分化趋势：少数热点城市收紧调控，多数城市则为边际性放松趋势。主基调是抑制投机性购房的同时促进刚需。