虽然在2017年前三季度，保利的营收增速曾跌至-13.30%，出现负值，但归母净利润增速却在16%以上。2019年前三季度，保利发展的营收增速为17.76%，净利润增速达34.08%。今年相比去年，保利发展的营收增速大幅跳水12.70个百分点，归母净利润增速骤降31.20个百分点。

当期，保利发展的经营性现金流为-181.6亿元，相比去年同期的92.21亿元，大降296.92%。保利发展在公告中解释，“销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加”，是导致公司经营流量净额大幅下降的主要原因。此外，拿地动作频繁且拿地价格普遍较高，也导致了公司此项财务指标的下滑。

新增货值行业第三

相比销售表现，保利发展的“补仓”力度更为亮眼。据中指院统计，今年前11个月，保利发展的拿地金额为1044亿元，拿地面积为1773万平方米，分别排名行业第四和第五；全口径新增货值为3727亿元，排名行业第三。

较为典型的是，10月26日，保利发展曾耗时3个小时、历经107轮竞价，力压中海、招商、金茂等房企，总价46.9亿元，将广州琶洲一宗宅地收入囊中，溢价率29.2%。

仅仅四天后，保利发展再以15.60亿元总价拿下广州莆田186亩巨型宅地，成交楼面价5122元/平米。同一天，保利发展联手金地摘得大连五宗商住地块，成交总价达77.59亿元。焦点财经不完全统计发现，今年10月至11月两个月，保利发展的拿地资金已经突破了500亿元。

年初业绩会中，管理层也曾表态，“2019年，公司土储安排了1100亿元的权益投资，2020年安排了1300亿元”。相比2018年和2019年，保利发展1001亿元及1166亿元的拿地金额，其拿地态度正愈发积极。

“三道红线”的出台后，房企融资再呈收紧之势。不符合“剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1”这“三道红线”的房企，有息负债增速将在未来受到限制。不过，以今年中报的财务数据来看，保利发展三项指标均未踩线，是表现稳健的头部房企之一。

融创中国的表现则没有这么乐观。Wind数据显示，截至今年年中，融创中国的资产负债率为86.56%，剔除预收款后的资产负债率为82.22%，净负债率为149%，现金短债比为0.86倍，“三道红线”全部触及。

在外界看来，迫于降低杠杆的压力，触及红线的融创中国，或会放缓公开市场拿地力度，保利发展或也将迎来反超融创，“重回前三”的机会。

2017年，保利发展通过股权收购成为保利置业控股股东，保利发展通过收购保利置业母公司保利香港控股50%股份，成为保利置业的控股股东，可以通过保利置业的业务发展取得收益。

彼时，保利发展公告称，境内新增的房地产开发项目均由保利发展为主进行开发，以逐步解决保利发展和保利置业的潜在同业竞争。不过，保利置业和保利发展之间的“同业竞争”问题并未完全解决，近两三年来，二者不乏在同一城市正面竞争的情况。

今年年初，保利发展管理层曾就“同业竞争”一事进行否认，其表示，由于历史原因，两家公司在少数城市有一定重叠，但房地产是充分竞争的行业，不存在实质的同业竞争。

不过，保利置业的处境并不如保利发展一般乐观。以中报数据计，保利置业“三道红线”踩中“两道”，压力之下，保利置业今年内已处置了购物中心、写字楼、商业等不少投资物业以降低杠杆。