9亿弃“壳”

“如果房地产业以前是在高速路上行驶，那么在新的环境下，非常像在川藏路上驾驶，既充满了挑战，又有风光无限的可能。”这是两年前，蓝光控股董事局主席杨铿对房地产行业未来走势做出的预判。也正是存有这份期待，自2013年提出“九年破千亿”目标以来，蓝光发展便开始了逆势扩张。

对于迪康药业这个“壳”，也曾被蓝光当作“唐僧肉”，杨铿也有过做大健康的梦想。自借壳上市以来，蓝光对外一直宣称以“地产+现代服务业”及“3D生物打印+生物医药”双主业运营。杨铿在接受媒体采访时也提到，蓝光新的战略，一定是适者生存，适应社会进步，适应新趋势。为此把3D生物作为蓝光的重要发展战略，以医药为突破点谋局大健康产业，并坚信未来的盈利点很多。

但“生命蓝光”并未成为蓝光发展多元化业务的重要营收来源，反而侵蚀了蓝光的整体净利润，医药这项贡献占比不足5%的业务对于蓝光发展而言显得并不突出。公开数据显示，2019年，迪康药业总资产同比下降10.20%，营收增长仅为5.52%，而2020年前5月，迪康药业营业收入2.7亿元，净利润亏损279万元。存在感渐弱，盈利艰难的迪康药业，难以成为蓝光扩张的驱动力。要考虑如何在这条路上跑得快，同时又能安全到达目的地，“弃壳”成了蓝光最优的选择。

更为戏剧性的是，对于迪康药业净利润、总资产数据买卖双方“各执一词”，又让后续重组事宜疑云重重。

9月24日，汉商集团发布《非公开发行股票预案(修订稿)》(简称“修订稿”)称公司拟募资12.85亿元，其中9亿元用于支付收购蓝光发展迪康药业100%股权。“修订稿”显示，迪康药业2019年营业收入为10.69亿元，净利润约为1.23亿元，归母净利润约为1.25亿元，资产总额为10.73亿元。

营业收入前后一致，净利润、资产总额却与蓝光发展此前披露的2019年迪康药业业绩有所差异。蓝光发展公布的2019年迪康药业净利润为1.36亿元，资产总额为13.21亿元。净利润前后相差0.13亿元，总资产相差2.48亿元，是蓝光美化了报表，还是汉商集团核查“缺斤少两”?

这一次被市场看成是“过河拆桥”的举措，显然不是以市场为导向的变化，从侧面影射蓝光确实已走到冲刺地产业务的重要关口。

踩中“三道红线”，蓝光现金承压

此前，杨铿曾说：“我永远对房地产充满激情，虽然现在这个行业问题还比较多，困难比较大。”

此时蓝光对迪康药业做出的抉择，除战略发展变革外，和9年前的频频减持如出一撤。那时候蓝光大手笔在全国拿地扩张，急需套现，增加资金。现在的蓝光同样需要现金流来对冲疫情造成的损失以及市场份额保卫战。

正如蓝光发展CEO迟峰所言，蓝光发展现金流必须更加做大做强，特别是经营性现金流，融资端要创新融资，降低融资成本，控制资产负债比率。其中，蓝光发展A+H双资本平台的联动，也是2020年的重点工作。

这是对蓝光最深刻的剖析。过去三年，蓝光保持快速增长的势头，销售额从738亿元跃升到1015.37亿元，净利润从13.65亿元上升至34.59亿元，勉强跻身千亿房企行列。上半年受疫情影响，380.58亿元的销售规模不及去年全年的35%，且自身现金流不足。半年报显示，今年上半年蓝光发展经营现金流量净额为-83.77亿元。

现金流承压也并没有阻止蓝光“添新粮”。今年前六月，蓝光新增房地产项目36个，主要位于中西部和长三角城市，拿地成本并不低。7月8日，以9.19亿元，溢价率99.59%获得江苏南通海门市一宗地块;6月还曾以每平方米12050元的楼面价竞得浙江宁波奉化区的一宗宅地，溢价率为49.7%，刷新当地纪录。9月斥资10.55亿元在南充、西安、东阳拿下三宗地块，合计出让面积为197.38亩。

高溢价拿地除了导致蓝光的ROIC只有4.9%，大幅低于7%的行业平均水平外，负债也随之激增。从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，蓝光发展的有息负债规模合计745.93亿元，较去年同期增长22.13%，公司的短债占比达到46.89%。平均融资成本也由7.54%增长至8.65%，发债利率在10%以上的居多，高息借款成为蓝光发展的一大弊端。

另外在房企“三道红线”监管新规下，蓝光发展不幸全部“中招”。其中，蓝光发展上半年净负债率达到105.63%，高于100%的监管红线;公司的资产负债率为80.84%，剔除预收款后的资产负债率为71.34%，超过70%的监管红线;公司现金短债比为0.75，超过现金短债比不低于1倍的监管红线。

这样一个刚刚迈入千亿俱乐部的蓝光，“生活蓝光”能否替代“生命蓝光”成为其新的业务增长引擎，还有待市场考验。同时要想达到杨老板心中的四个“抢占高地”，即“战略及品牌高地、优势资源和产业高地、科创高地、资本及财务高地”，似乎并不是那么容易。来源：中国房地产报