中国房地产市场发展到现在，其规模已经太大了。恒大集团首席经济学家任泽平2018年的时候就表示，中国房地产市场的规模高达300万亿元，是股票市场和债券市场总和（110万亿元）的近三倍。而中国2018年的GDP是90万亿元，全国14亿人辛辛苦苦一年的产值还不到房地产市场规模的三分之一。可以说，中国房地产市场的任何动荡，都会对经济造成很大的影响。所以，政府应对房地产市场非常谨慎。既不能让房价大涨，也不能让房价大跌，否则经济承受不了，只能先想办法稳住房价。

于是，国家给出了房地产市场的大方针：“房住不炒”。鼓励刚需，打击投机炒作，还有限购。这主要是从需求端进行调控。

从供给端，收紧房企融资，降低负债，降低杠杆，杜绝大量资金流向房地产市场，从而给实体制造业造成巨大冲击。但也没有收得太死，否则大量房企倒闭，房地产市场也就完了。

另外，房产税、取消预售等调控手段都是备选项

国家在努力找到一个平衡，让房地产市场在稳定中发展。同时，也通过提倡“双创”，大力发展高科技，促使传统企业升级转型，来弱化房地产的作用，摆脱房地产对国家经济的捆绑。新基建的推出，双循环的提出，都是促进中国经济健康发展的措施。

房地产商

房地产商是房产市场的重要参与者，也是最为敏感的参与者。开发房产就是为了赚钱，房价的变化对他们的影响最大。房地产市场的任何变化，他们都会非常重视。所以，从房地产商的行为，就能够发现房地产市场和房价的发展趋势。

李嘉诚跑了。前一两年，网络上到处是关于李嘉诚跑路的消息。其实也谈不上跑路，只是他大量出售了中国的房产，投资到了英国。李嘉诚为什么要这么做？还不是不看好中国的房地产市场了，在他看来，中国房地产市场的红利期已过，赚钱会越来越难，所以及时撤出，另谋出路。

万达转型轻资产。王健林靠地产发家，2015年的时候就已经嗅到了房地产市场的风险，开始去地产化，转型轻资产。他认为，中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，所以，必须要转型，减少万达对地产市场的依赖。

万科叫嚷着“活下去”。2018年9月，万科董事会主席郁亮在秋季例会上喊出了“活下去”的口号。当时，会场上也是打出了“活下去”的巨幅标语。作为产业的龙头，万科这恐怖的口号让地产市场瑟瑟发抖。虽然当时万科的业绩还不错，但郁亮已经对房地产市场的未来做出判断。这种居安思危，从另一方面也折射出房地产市场的发展趋势。

恒大多元化。许家印推动恒大多元化的时间比较早，从2010年就开始了。从文化产业，到文旅、健康、科技（新能源汽车），许家印逐渐展开了多元化布局。许家印很清楚，地产业已经快到天花板了，必须多找一些出路，多找一条赛道，减弱地产市场风险对恒大的冲击。

这些地产大佬都是经验丰富、聪明绝顶的人，嗅觉比普通老百姓灵敏得多。他们的行动，已经为地产市场的未来发展做好了注脚——房价大幅上涨，获得暴利已经是不可能了。

主要的参与者都另谋出路了，还指望房价大涨不是很天真吗？

当然，并不是说房地产市场完全没有希望了，而是不能轻松赚钱了。现在的房地产市场需要拼实力、品质、服务、差异化定位，而不是像以前一样靠高债务，打短平快了。深耕房地产市场，稳扎稳打，还是很有钱赚的。

消费者（包括投资者）

已经买房的人，包括投资房产的人，都希望房价上涨；没有买房的人却在盼望着房价下跌，甚至是暴跌，好有能力购买。这是一对很有意思的矛盾，但双方的希望估计都很难实现。

希望房价大幅下跌的人有没有想过，如果房价真的暴跌了，你确实能够买得起房了，但是房价暴跌的冲击也会严重影响到你的收入。这个市场是一个整体，牵一发而动全身，作为支柱的产业出了严重的问题，其他产业也不会好过，不管你从事什么行业，都会受到或多或少的影响。收入下降，甚至是拮据，生活质量下降，住在房子里面也不会快乐。

希望房价大幅上涨的人，现在都是抱有侥幸心理的人。过去很多年的惯性思维会害死人。确实，过去多年来每次都是房价掉下来之后会涨上去，而且还涨得很多，但现在的情况变了，房价涨跌的基础和逻辑都和以前不同了，那房价的变化规律就会不同，所以决不能用以前的思维来考虑现在的问题。

在投资市场上，预期非常重要。房价持续横盘，在各种情况的制约下，人们看到房价上涨无望，预期就会发生变化。当市场预期房价不会上涨之后，人们会做出什么选择？这一点大家应该都明白。所以，不要抱有侥幸心理了。

其实，一厢情愿地希望房价上涨，还不如寻找其他的投资目标。比如股市。中国股票市场经过多年的摸索、改革，已经逐渐趋于成熟，虽然还不是很理想，但相比以前已经非常好了。各种制度的出台，比如注册制；市场容量的扩大，比如科创板。这些都为股票投资创造了良好的环境和机会。

还有一点，股市的发展与国运密切相关。中国发展整体向好的态势非常明显，资本的逐利性会促使大量资本流向中国。这些资本会选择什么地方呢？最大的目标应该就是中国股市。以前是选择房地产市场，而现在是选择股市，或者高科技企业。

总之，从以上三个方面来看，未来房价长期发展的趋势是稳中稍升。这是由各方利益决定的。

用时间换空间，是最优选项。只要房价稳住，随着时间的推移，人们收入不断提高，高房价的问题就解决了。现在中国人均GDP突破了1万美元，但当人均GDP达到1.5万美元，或者2万美元，而房价只是涨了10%，或者20%，那就不等于房价降低了吗？

而且，数字经济、高科技（人工智能、区块链、物联网、5G、云计算、卫星互联网等）发展的势头已经起来了，这些领域会逐渐成为经济发展的支柱，从而替代房地产市场。最终的房地产只能是保障民生，提高人民生活质量的工具，而不是赚钱的工具。