原标题：上涨有限，住宅市场惯性复苏；下跌有底，政策收紧局部降温
七月综述
连续四个月量价齐升
世联EVS存量住宅7月份加权均价为23,377元/㎡，环比名义上升0.74%。疫情期间全球流动性泛滥，部分热点城市住宅表现出天然保值的功能，价格指数环比连续四个月上升，涨幅继续扩大。
存量住宅（俗称“二手房”）延续惯性复苏，成交量全线上扬。在可连续获得官方数据的城市中，存量住宅成交连续五个月上升，本月销售面积环比上升10.1%。其中一线城市上升4.6%，二线城市上升11.8%，三四线城市上升20.7%。
房企在6月份集中冲量之后推盘有所减少，7月新建商品住宅销售环比回落，但行业景气度惯性延续，销售表现好于去年同期。7月份新宅销售环比下跌5.9%，其中一线城市下跌1.2%，二线城市下跌5.6%，三线城市下跌12.1%，四线城市下跌4.2%。
7月份居住用地市场供应缩水，土地规划建筑面积环比下降19.9%，出让金总额环比下降18.7%。平均溢价率为16.5%。南京本月出让居住用地24宗，成交总额474.5亿元，荣膺全国城市出让金榜单首位。上海、苏州、宁波分别揽金424.0亿元、275.7亿元、254.9亿元，分列第二至第四位。
均价环比
上涨城市数量大幅增加
在世联评估高频跟踪的46座重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有34座（比上个月大幅增加15座），下跌城市有9座，另有3座城市均价基本持平。深圳、杭州、东莞、宁波楼市率先复苏，住宅均价同比、环比涨幅占据排行榜前列，拉动EVS均价持续上行。7月份，以上四座城市相继出台针对性收紧政策，抑制投资投机行为。
本月环比涨幅居前的城市为东莞（8.6%）、深圳（2.7%）、宁波（2.0%）、杭州（1.5%）及济南（1.0%）。
环比跌幅居前的城市为三亚（-1.9%）、乌鲁木齐（-0.9%）、郑州（-0.7%）、海口（-0.4%）及福州（-0.3%）。
均价同比
下跌城市数量明显多于上涨
7月份同比上涨城市有19座（比上个月减少2座），下跌城市有26座，另有1座城市均价基本持平。从整体看，南部地区的城市相比北部地区更早复苏，大部分城市已经恢复到疫情前的水平。
本月同比涨幅居前的城市为东莞（27.0%）、深圳（14.8%）、宁波（9.8%）、苏州（7.6%）及无锡（6.2%）。
同比跌幅居前的城市为烟台（-8.0%）、常州（-6.3%）、济南（-5.8%）、三亚（-5.8%）及青岛（-5.3%）。
市场展望
价格平稳，成交同比下降
下半年刚开场，市场风向已经明朗了。
7月，中央重申不将房地产作为短期刺激经济的手段，从调控政策、资金监管、整治市场乱象和住房保障四方面，保持楼市的平稳健康发展。国家调控决心坚定，前七个月出台的调控政策数量再次刷新历史记录，“房住不炒定位、三稳目标、因城施策原则”仍将是下半年的主旋律。
7月政策从紧信号明显，过热城市局部加码调整。7月15日，本轮楼市上涨的领头羊深圳出台新政重锤炒房客，多个楼市有发热征兆的城市纷纷抄作业，南京、杭州、东莞、宁波等调控升级，抑制过度投资和炒作。
7月30日，中央提出加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。房地产行业对经济增长、地方财政收入及金融市场稳定等方面功不可没，是国内大循环重要组成部分。让刚性需求、改善性需求有效释放，政策调控方向和力度会相机而变，楼市被控制在一个狭小的空间内运行，将呈现“上涨有限、下跌有底”鸟笼行情。
预计下半年存量住宅市场呈“价格平稳，成交同比下降”态势。京津冀、长三角、粤港澳等大都市圈一二线城市基本面稳健，人口持续流入，在调控限制下量价相对平稳，住宅均价在政策微调中箱体运行。
EVS数据大公开
全国代表城市存量房价变化
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