原标题：为什么说“口是心非”就是房产投资的逻辑?

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经常看到媒体报道，很多人判断房价会涨，也有很多人判断房价会跌。这种有人判断房价会涨有人判断房价会跌的情形就是房地产市场平稳健康发现的的最好的情形。

我们知道，买进房产就是预期房价上涨涨幅加上租金回报率超过银行贷款利率的货币化参与方式，卖出房产就是预期房价涨幅加上租金回报率小于银行贷款利率的货币化参与方式。也就是收益率就是投资的核心，投资者都是在不断寻找转移自己的投资方向到收益最大的地方。

但是，投资也是一个说反话的地方，也就是手里重仓哪个品种的时候，就会说这个品种会涨，目的就是给自己一个涨高了卖出的机会。同样，经常说哪些品种不好的人，其实也是希望买进的人。

这种情况在二手房交易的时候最明显。比如买进的人其实就是心里认为房价会涨的人，但是嘴上会说房价会跌如果不是着急住房自己才不会买房，同样卖房的人其实心里认为房价会跌，但是嘴上会说房价会涨，如果不是着急用钱自己绝对不会卖房。于是，这种口是心非的互相说假话的情况在所有的二手房交易中贯穿了整了交易过程。

所以，谈判就是为了自己的利益去说口是心非的话恐吓对手的过程。

比如，五年前，环京楼市基本均价在五千元左右的时候，那时环京房价十年不涨，很多人不看好环京，嘴上说环京房价打死都不相信会涨，但是仅仅一年多的事件，环京房价从均价五千涨到均价两万。买进的人恰恰就是那些嘴上说打死都不相信会涨的人。

后来，环京房价房价突飞猛进，我发表了那篇饱受质疑的文章《今天排队买房的人就是明天排队卖房的人》的观点，给火热的环京楼上泼了凉水。而饱受质疑的原因就是很多人在嘴上质疑的时候，其实正在不断卖出兑现。

后来的情况大家都看到了，环京楼市演绎了一次经典的过山车行情，也验证了别人恐惧我疯狂，别人疯狂我恐惧的投资精髓。

包括现在，环京楼市最明显的情形就是那些天天说会涨的人不是想买进的人，而是想赶紧涨了给自己一个卖出机会的人。

为什么会有这种情况，就是因为房地产政策发生了明显的变化，投资楼市已经进入到房住不炒的阶段。稳地价，稳房价，稳预期成为了调控的总目标。

房子是用来住的，就是突出房子的居住功能，房子不是用来炒的，就是弱化房子的炒作功能。只有房价平稳了，房子的居住功能才会真正得到体现。否则房价大起大落，炒作房价就会非常盛行。

失去了房价大涨大跌的可能，也就是让房价买进卖出的差价越来越小，这个时候租金就成为了居住属价值的体现。租金回报率就成为买房还是租房的对比核心。比如银行存款的收益是3%，那么超过3%收益的房子就可以购买，而低于3%收益的房产就可以卖出，这时候房价就会跟房租成正比，也就是泡沫消失的时候。

恰恰租金是最不可能口是心非的机会，能不能租出去能出租多少钱都是公开透明的，也是最容易对比的投资指标。

所以，房价稳定后，口是心非的投资逻辑就发生了改变，而公开透明就是投资的核心。

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