原标题：从泰禾之坠看三个投拓陷阱

来源 ：地产八卦女

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最近泰禾股价大涨，从4元多涨到了8元上下，最高涨幅接近100%。

究其原因，一是在股票牛市的刺激下，房地产板块出现整体补涨；

二是自泰禾5月14日发布引入战投可能导致实控人变更的消息后，不断推陈出新，“暧昧对象”从金茂、保利、建发、世茂、中铁建、国贸，一直传到了万科。

对此，有人还煞有介事的分析了一下为啥万科要收泰禾：

• 泰禾希望战投对象是国企；
• 黄其森有万科情节，自然属意万科；
• 万科接连被碧桂园恒大拉下马，回归行业第一的需求很明显；
• 万科大股东对万科管理层的收购行为明确表示不干预；
• 泰禾的“院子系”品牌和土储资产还是很有亮点的…..

▲根据微信公众号“城管队长”的报道，截至2019年底，泰禾的土储达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿元，京津冀、长三角、大湾区的土储面积分别占总土储的20.4%、20.9%、14.8%，在中国以核心都市圈为发展重心的趋势下，泰禾的这些土储，看起来很是诱人。哪三大土储陷阱呢？从前面的描述我们可以知道，泰禾喜欢做高端，因此对于在城市核心辖区的优质土储没有免疫力，这就造成了泰禾买地时中的第一个陷阱：地块区位陷阱。说实话，在各类买房文章大行其道的今天，很多人乃至很多地产商都被“地段”这个词洗脑过。有的人觉得，我房子地段好，怎么都会涨；而不少房企也觉得，我这个地块区位佳，未来怎么弄都不会亏。因此只要土地拍卖会上出现核心辖区的优质土储，集团、区域公司给的授权价巨高。拍下来一开发，就彻底蒙了。这地块位置虽然可以，但是因为限购政策，料想中的开盘价批不下来，再加上地价过高，不要说期望中的高溢价，能不亏本大甩卖就不错了。在这方面，泰禾可谓是深有感触。例如黄其森最得意、最心爱的西府大院项目，2016年在太庙举办发布会，邀请冯小刚等众多明星造势，但不久后即遭遇调控。作为泰禾在全国位置最好的项目，黄其森断断是不允许以7、8万的单价开卖的，捂盘捂了两年，销售团队都换了一波又一波，终于在18年碍于资金紧张的巨大压力，不得不推出部分楼栋回笼资金。这个项目虽然最后也拿到了11万多的预售价，但即便如此，其间的资金成本、宣发成本，一核算下来，实在是到了令人瞠目的地步。再比如泰禾其他高价收并购来的项目。南京青龙湖，为了规划问题，泰禾花了近千万请了相关人员到泰禾任职，仍然无济于事；深圳尖岗山地王，当初泰禾为了这么一个“好地块”，买地的价格比周边房价还高，尽管深圳房价冠绝全国，但再怎么涨，也追不上泰禾“回本”的窟窿，算是彻底被套牢了。3刚才我们聊了泰禾买地时经常中的第一个陷阱：地块区位陷阱，这个陷阱本质上就是集团和区域公司投拓人员短视造成的，只看到肉，在楼市火热时激情迸发，不顾成本一头扎进去，从而彻底被套牢。那么第二个陷阱呢？其实从宏观看，第二个陷阱就是规模陷阱。还记得在2004年的时候，万科曾在深圳银海山庄开了个会，当时的万科销售额只有63亿，尚在为冲击百亿努力，而郁亮却在那时口出狂言说，“未来10年后万科销售额要过1000亿”！在我的印象里，这无疑是房地产企业最早的规模宣言了。随着万科在2010年顺利过千亿，各家房企开始八仙过海各显神通，纷纷奔向千亿、两千亿、五千亿的大目标。在那时，地产圈流行的一个观点是，一家优秀的房地产企业必须要有规模，有规模才有市场地位，才会为品牌和效益打下坚实基础。不得不说，在当时千帆竞渡的市场语境下，努力提升规模是正确的，但必须要量力而行。不顾一切上规模，借着一时的市场热情拼命上杠杆，最终只能落得个房倒屋塌的晚景。为什么这么说呢？我们知道，土储决定了未来的规模。要搞大规模，必先搞大土储。而土储……拍过地的人都会知道，项目销售额、利润额这些只能事先预测，且极度不靠谱。测算中的定价、销售节点、回款速率、可售车位销售等等，预测是极度不保守的，但不预测你不敢拿地，拿不到地就没有规模，没有规模就没有市场…..所谓屁股决定脑袋，为了规模一鼓作气冲了，但一旦市场陷入低迷，就是炸雷，所以2017年调控以来，这一波光看销售金额的“唯规模论”房企一定完，有土储有货值没利润。

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