原标题：百强房企“期中考”：超半数走出疫情“负影响” 下半年有望集体翻红
6月27-7月3日，本周A股房地产指数上涨10％，在全部行业中排名第二；与此同时H股的内房企也连续两日走出上涨行情，中国恒大股价回到年内最高点。对于这次久违的上涨，市场普遍认为是“情理之中”，原因在于二季度整体销售恢复超预期、整体政策和资金环境稳中偏松、A股与H股地产整体处于被低估的洼地。
为何房地产行业能率先走出疫情困扰？展望下半年，不论从政策和资金环境，以及需求复苏、金九银十的旺季预期，房地产板块是否还有翻身机会？
千亿级房企销售复苏增速最快
整体来看，上半年在“房住不炒，因城施策”的政策基调下，房企实现平稳发展，销售业绩已接近去年同期水平。
克尔瑞的数据显示，TOP100房企1-6月的累计销售额同比去年下降2.7％，从2月之后疫情突然爆发对房地产行业产生的打击之中恢复到如此水平，已是难得。
而在TOP100房企中，超过半数的企业累计销售金额高于去年同期，可以认为这些企业已经摆脱了疫情对销售带来的负影响。
1-6月累计销售同比增速幅度较大的企业有：中国金茂（0817.HK）上涨31％、龙光集团（3380.HK）上涨24％、中国恒大（3333.HK）上涨24％、金地集团（600383.HK）上涨19％、世茂集团（0813.HK）上涨10％。
另外根据中指研究院对销售规模在50亿元以上的近150家房企统计结果，可以发现一个值得注意的现象是，房企走出疫情之困的结果已经出现分化：
首先，超级阵营——千亿级以上房企同比增速回正，而且千亿以上房企共13家，相对于去年还增加了1家，销售额增长率的均值为2.20％，中指研究院认为这部分超级阵营的企业凭借广泛布局、多地联动、集中推盘，实现业绩的稳定发展；其次，销售额在500-1000亿之间企业有16家，销售额半年累计增长率均值为1％，该阵营的企业注重打造特色产品以及运营模式，推动业绩稳定发展；第三，销售额在200-500亿之间的企业有35家企业，销售额增长率均值下降0.3％，这类企业在稳固大本营的同时注重区域协同发展，积极拓展重点城市群的核心城市，与去年基本持平；第四，销售额在100-200亿的企业有43家，销售额均值分别为130.9亿元，同比下降7.6％，销售额在50-100亿元的企业有36家，销售额均值为72.8亿，同比下降11.5％。这说明这一区间的企业受到疫情影响较大。
房产板块PE排名倒数第三
从房地产板块估值来看，目前估值水平具有明显的洼地特征。上周，地产板块PE（TTM）已低至10倍，在全部板块中处于倒数第三，即使本周连续上涨之后仍然只有11倍。
而在香港市场，房地产板块估值从上周的7.9倍略升至本周的8.4倍，排名倒数第六。
重点关注的主流房企中，A股重点房企PE（TTM）为7.36倍，H股内房企PE（TTM）仅为5.24倍，例如万科A（000002.SZ）8.5倍，金科股份（000656.SZ）8.4倍，碧桂园（2007.HK）5.14倍，中国恒大（3333.HK）17.4倍。
国泰君安证券地产观点称，目前的估值已经是最近5年的最底部，而根据半年报业绩披露，15％的业绩增速问题不大。
基本面宽松是主因
房地产市场的发展离不开政策层面的“关照”。实际上，正是上半年稳中变松的政策背景和资金层面的适度宽松，造就了房地产行业的率先复苏。
疫情初始，房地产行业停工、停售、停摆，当时行业内曾较多担心，较大呼声，希望能够对房地产的限贷、限购政策实质性松绑。从2月以来，曾有多个城市出台诸如下降首付比例等需求端的刺激政策，但是在中央在反复强调“房住不炒”的基调下，这些政策随即被喊停，出现房产松绑政策几日游甚至一日游现象。
对此，长城证券指出，上半年房地产政策维持了稳中偏松的态势，虽然政策端无惊无喜，没有出现明显的放松，但也没有实质上的压制。而在资金方面，房企资金面持续改善，居民杠杆率趋缓，则为房企维系了一个较为有利的资金环境。数据显示，上半年房企债券及ABS发行规模同比保持增长，使得近两年房企债券及ABS发行规模达到历史较高位置。而从资金成本来看，房企融资成本全面下行，整体信用利差由去年末的153bp下降至93bp，居民首套房贷平均利率自2020年开始进入下行通道，5月已降至5.42％。
也正是在资金宽松的环境下，2020年上半年，百城二手住宅均价累计涨幅为1.72％，涨幅较去年下半年扩大1.11个百分点；百城新建住宅价格累计上涨1.27％，涨幅较去年同期收窄0.18个百分点。
进入6月，虽然央行没有降息，但7月1日起宣布再度下调再贷款、再贴现利率，被市场解读为变相“降息”。此次央行通过下调再贷款利率和再贴现率的变相降息的手段向市场传递出进一步放松银根的信号，直接刺激房地产市场回暖量价齐升。
下半年展望：持续宽松+房价上涨=房企业绩增长？
当前疫情防控进入新常态，对宏观经济，特别是对国内消费的复苏成为市场关注焦点。下半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调下，房地产企业依然在稳健偏松的金融环境中，这将对房地产行业的进一步发展带来最直接的帮助，房企融资成本下降、居民购房成本下降等均有利于市场的恢复与进一步发展。
与此同时，随着新型城镇化战略、中心城市原有老旧小区改造等产业新增亮点的逐步落地，人口吸引力突出的东部城市群核心城市及中西部区域中心城市房地产市场发展优势或凸显。
在这样持续宽松的环境下，不少机构都对下半年房企的业绩表现作出了预计。中指研究院预计，TOP100房企将在三季度实现累计销售额回正，全年销售额同比增长5.9-9.6％。同时下半年销量将逐步调整，销售均价或保持小幅结构性上涨，但整体仍以稳为主。
而从资产配置角度看，未来仍然存在一定的降息空间，若实际利率的进一步下行，预计会有更多资金被逼出银行体系转而拥抱权益类资产，则房地产作为高股息的权益类资产是较好的投资选择。
光大证券等机构的研报认为，下半年来看，A+H主流房企整体估值水平相对于其他行业而言仍处于低位，高股息收益对长线资金具备较强吸引力，叠加海外资金回流预期，建议下半年对地产股配置可更加积极。
投资机构对房地产标的看多实际上正说明了下半年房地产行业所存在的乐观的市场预期：行业将处于一个政策环境相对宽松、融资环境相对友好的客观条件下，同时房地产企业则面临着下半年传统销售旺季与疫情压制购房需求的双重叠加，有利于房企在下半年获得一个较好的发展窗口期。
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