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2、用什么来衡量房价泡沫？

衡量股票价值高低的指标是市盈率，而衡量房地产估值需要谈一个指标：租金回报率。租金回报率=一年得到手的租金 /房屋总价，举个例子：（2800元/月*12月）/（10000元/㎡*90㎡）=3.73%。

在国际市场比较普遍的说法是：当大部分房子的年租金收益率低于2%时，那么可以认为房地产整体存在比较大的泡沫。当大部分房子的年租金回报率低于1%时，泡沫就相当严重了，可以毫不犹豫地卖出住房。目前，中国大城市房产，每年的租金收益权仅为总房价的1/70，大约每年1.5%，相比于每年4%左右的理财收益，房价显然已经超过了合理房价。

衡量房价泡沫除了租金回报率，还可以用房价收入比来衡量。房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。举个例子。2019年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价60000元/平方米计算，平均480万左右，假设家庭月收入达到20000元，年收入就是24万元，这样房价收入比就是20。也就是说一家人不吃不喝20年才能买得起北京4环内的一套房。根据国际标准，房价收入比在3-6之间为最合理范围。但易居统计的数据结果是，2019年我国50个主要城市的房价收入比平均值已经达到了13.3，两者差距巨大。

3、中国房价泡沫有多大？

无论是用租金回报率还是用房价收入比来衡量，中国房价都存在泡沫，那泡沫到底有多大呢？著名房地产商潘石屹在2018年曾披露了一个最新数据：中国房地产市值达到65万亿美元，这超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总和。依照当时的汇率，中国房地产总价值约人民币450万亿，而那年中国A股总市值60万亿元不到，GDP也刚刚突破82万亿元。

二、中国房价会下跌吗？不，至少短期不会！

中国房价虽然有泡沫，而且泡沫还很大，但是大家却基本不相信房价会下跌。

1、从历史看，房价有过下跌，但不仅涨回来了，而且涨得很凶！

自2003年中国房地产被确立为支柱产业以来，一边是不断上涨的房价，一边是一轮又一轮的地产调控，在将近20年的房地产牛市中，房价也不是没有过下跌，比如2008年的房价打折年，但是后来在国家的经济刺激下，房价不仅涨回来了，而且还翻了翻；在2009年之后的2015年又经历了同样的故事。

人们可以相信房价会下跌，但是万一信错了的话，你可能搭上的是一辈子的财富，两次的房价暴涨经历后，人们已经不敢再相信房价会下跌的神话了，或者说那些相信房价下跌论的人，都已经被深深地打脸了。

2、从现实看，房价不仅没跌，大家买房都还要靠抢！

近日，有网友在论坛上爆料称，深圳有新盘订房要收“喝茶费”。这些新盘对外号称售尽，实际转为内部消化，要缴纳所谓的“喝茶费”（即更名费）才能买房。而这笔“喝茶费”，动辄100万。在大部分热门城市，买房还需要有购房资格，而即使是部分人被限购了，房子出来后还需要通过摇号的方式来购买。

通过类似股票的一二级市场的操作，市场担心的不是房价会下跌，而是房子抢不到的问题。你也可以看看身边那些有钱的朋友，挂在嘴上的似乎永远都是没有买房的指标，而不是担心房价会跌。

3、从对比看，房价比现金、股票更抗跌！

在中国广义货币M2已经达到200万亿的背景下，老百姓要跑赢通货膨胀的速度成为了这场财富保卫战的主题，而在可以选择的投资品中，中国股票长年不涨，给股民留下了痛苦的记忆，而房地产长达20年的牛市，却给购房者带来了巨额的回报，在对比之下，人们用实际行动选择了房子。

对于这种情况，万达王健林在一次采访中，也有过类似表述：

“泡沫”在任何行业都有，啤酒要是没有泡沫就不好喝了。中国房地产肯定也有泡沫，可能还是近些年比较大的泡沫了。但是我觉得房价还会上涨（这里所说的上涨是一种趋势，不是绝对上涨，房价在发展中肯定会有波动），中国房地产也绝对不会崩盘，不是相对，是绝对不会崩盘。

三、房价泡沫为什么就不会跌？

房价既然有泡沫，为什么就不会跌呢？这点才是人们最想知道的。

1、房价撑起了城市化。

建设城市需要大量的资金，基建需要的资金量之庞大远远超过一般人的想象，但建设城市带来的经济好处，需要很多年后才能返还。按人类正常的发展路径，我们需要先积累很多年，攒够了资金，才能开始建设城市，然后等城市红利释放后，才能进行新一轮的建设。中国的地产制度，让全中国人一起掏钱来建设城市，让我们可以把未来数十年的积累挪到今天来使用。这让中国的城市化变得异常简单和迅速，而城市化带来的红利，也反哺了中国。

卖地相当于收税，地产公司相当于替政府收税的包税人，但所有参与的人也的的确确受益了，土拍制度在过去的20年里，对中国也确实做出了巨大的贡献。中国借地产制度实现了城市化，所以房地产已经深深融入了中国的城市经济里，成为了不可分割的一部分，要想彻底剥离房地产，摆脱地产对经济的钳制，这几乎是不可能的。

2、房价撑起了金融化。

相信很多人都听过中国老太太和美国老太太的故事，一个中国老太太和一个美国老太太进了天堂。美国老太太在临终前说：我终于还完了房子的按揭贷款，而中国的老太太则说：我终于攒够了买房子的钱。这也就是金融的魅力，把未来的收入变现来支持现在的消费。

1998年启动住房市场化改革的同时，也启动了房贷市场。根据，中国人民银行《中国金融稳定报告（2019）》的资料显示：

截至2018年末，我国住户部门（居民家庭和个人）贷款余额47.9万亿元，同比增长18.2%，其中有25.8万亿元为个人住房贷款，占比53.9%。我国居民贷款余额从2008年的5.7万亿到2018年的47.9万亿元，十年间就增加8.4倍。

虽然国家对房地产调控政策日趋严格，多次强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济增长的工具”的定位，并严格控制资金违规流入房地产领域，但是资金仍通过部分金融工具，千方百计流入房地产，比如房贷转经营贷产品，名义上资金使用方向是经营，但实际上却是房子。现在很多人就会把房贷转经营贷，降利息，还能把升值部分套出来，再拿去买房子。

从央行发布的三季度金融数据来看，3月份M2同比增长10.1%。这是2017年4月之后，M2降到个位数以来，第一次回到10%以上。3月新增人民币贷款2.85万亿元，预期1.8万亿元，前值9057亿元。一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。放这么多水，总是有点钱会流向楼市的，而只要资金能流入楼市，房子则必然会继续上涨。

3、房价扩大了风险值。

与房贷规模增长相伴的是居民负债率，我国居民负债率已从2008年的不足18%上升到2018年的53.2%，在这10年间已经上升了35.3个百分点，年均增幅是3.5个百分点；到了2019年第一季度末的时候，居民杠杆率再次创新高，达到了54.3%。

如果再算上房地产开放商、政府城投平台以及其他以土地、房地产为抵押的各类贷款，几乎占据了中国绝大部分贷款，也是中国风险资产的主要组成部门，这个时候，试问，房价能跌吗？一般认为如果房价下跌30%，中国大部分房地产开放商就要破产，中国经济就会陷入系统化的危险之中。

最后的总结

如果我们把房价不能跌的理由总结起来，其实也就一句话：经济发展的利器，系统风险的支点。自2003年通过将房地产立为中国经济的支柱产业开始，房地产带动了上下游产业的发展，带动了中国的城市化和金融化进程，可以说中国经济快速发展的一大半功劳都在房地产上面。

同时，房地产业发展成为事关中国经济和金融稳定的重中之重，房价若跌，则必然会引发系统性金融风险；因此房价的唯一选择就是不能跌，而在经济受疫情影响出现萧条苗头的情况下，哪怕房价稳住，都对大家有极大地吸引力，更何况在启动宽松货币刺激经济增长的情况下，货币又能去哪里呢？

因此，即使大家都知道房价有泡沫，大家还是会把钱投到房子上，因为这里有不能跌的理由，更有可以涨的动力，只是苦了实体经济！