原标题：遭业主退房后 中骏集团仍涉嫌违规“商改住”
“去年11月份到空港管委会登记退房，今年3月份到房管局办签退手续，说60个工作日（退款）打给我”，一位汤姓购房者对记者表示。
该购房者此前购买了南京中骏六号街区的公寓，后来得知该项目实际是商业性质，便于2019年11月到南京空港管委会登记退房，今年1月份签订退房审批表。
上述退房者并非个例。一位陈姓购房者反映与中骏集团（01966.hk）签订退房协议后退款一拖再拖，并透露截至2020年4月8日还有85户业主未办理解压。
根据公开资料，中骏六号街区前身是2005年出让的N0.2005G103地块，当年由南京冠宇建材实业发展有限公司（下称“南京冠宇”）竞得，后于2016年被中骏集团收入囊中。此后该项目先后被曝出涉嫌捂盘、商业改公寓等违规操作。
中骏集团南京公司在回应《中国科技投资》记者采访时称：“中骏六号街区项目在政府部门的监管下与退房客户签署退房协议，协议中明确了退房退款的节点周期，并称一直按期推进退房、退款涉及的各事项，未发生一例逾期”。不过，对于退款流程需要多久，中骏集团未予以回应。
商业改公寓
退房风波源于老生常谈的“商改住”现象。
早在2019年7月份就有媒体报道，中骏六号街区将商业性质的项目以公寓对外销售，不少购房者认为开发商涉嫌欺诈并要求退房，彼时南京空港枢纽经济开发区（江宁）管委会介入调查。
此后，2019年8月9日，南京空港经济开发区（江宁）管委会对该事件进行了回复，明确提出要求中骏集团针对全款购房者在注销登记备案后，40个工作日内退还全部房款；而贷款购房者则由中骏集团承担贷款产生的银行利息，60个工作日内退还业主首付款。
然而直到今年4月，还有购房者反映开发商拖延退房时间，一直未收到退款。一位购房者称2019年11月登记退房直到今年3月份才收到通知办理签退手续。
退房风波还未完结，开发商却仍以公寓对外销售。近期记者以购房者名义咨询多名当地置业顾问，得到的回复均是“可居住”。某置业顾问向记者展示了64平户型房源，有独立的卫生间，有厨房，可通燃气，能明显看出来是作居住用途。
期间置业顾问均有告知记者房屋为40年产权，商业性质，不过起到告知义务就能以公寓对外销售吗？北京金诉律师事务所主任王玉臣明确告诉记者：“就算是做了告知，也不能销售。”
王玉臣称：“一般出现这种情况往往是开发商将办公性质的房屋包装成公寓对外销售。”当记者问及公寓是否有商业公寓和住宅公寓区别时，王玉臣表示：“公寓并不是一个法律名词，没有这个分法。”
“很多购房者是不懂的，这些年因为这些引发的纠纷特别多”，王玉臣告诉记者并透露目前手中刚接了一个集体诉讼就是上述原因引起的。
记者以购房者身份咨询南京市江宁区规划局，工作人员称“不建议你买这种房子，后续能不能办证很难说”。
对于商业性质以公寓对外销售的情况， 中骏集团南京公司回应称：“未以‘住房公寓’对外销售，且购房合同符合法律规定，至今并不存在‘以公寓对外销售’这一行为。”
此外，中骏六号街区的售房亦与备案信息不匹配，其在房管局以毛坯备案，但实际出售的则是装修房。
南京销售额下滑
记者了解到，中骏六号街区是中骏集团进入南京的第一个项目，系中骏集团2016年11月通过收购而得。
据多家媒体报道，该项目此前在陆续投资建设了18栋大楼之后，由于股权调整、项目定位等原因被搁置了十多年，直到2017年5月，最新的规划设计方案才批前公示，此后以中骏六号街区面市。
或许是因为一直负面信息不断，该项目价格低至13000元/平（周边商品房价19000-20000元/平），去化情况仍不乐观。根据南京网上房地产的信息，该项目自2017年9月份以来共计推出1892套房源，还有911套房源未售出，去化率仅51.84%。
除了中骏六号街区，中骏集团在南京的项目还包括中骏雍景台、中骏柏景湾，中骏璟阅等，从2018年和2019年年报来看共计8个项目，其中还包括小股操盘的贝壳湾、时代天樾和都会天地等，据记者了解，中骏集团在上述3个项目中的持股均不超过10%。
与中骏六号街区遇到的困局不同，中骏雍景台等项目遇到的困境则是盈利难题。2017年2月，中骏集团子公司上海骏泰房地产开发有限公司以19.1亿的总价获得江宁区NO.2017G02地块，楼面价为12842元/平，而其预售证显示该项目价格为18253-21003元/平。
而根据中骏雍景台项目成交信息，其2020年3月份销售以来的成交均价为19155元/平，略低于项目19263元/平的盈亏平衡价。此外，项目周边的奥园金基天著尚居、蓝天星港等项目销售均价分别为19030元/平和17700元/平。
需要提及的是，从中骏集团年报来看，南京的销售额贡献在其2019年整体销售额占比有较明显的下降。2019年年报披露，中骏集团实现销售额为805.01亿元，同比上升56.7%，其中南京地区的销售额为46.93亿元，同比下滑11.51%，占总销售额5.8%。
而2018年中骏集团南京区域实现销售额53.03亿元，占当年总销售额513.58亿元的10.3%，是除泉州大本营以外贡献占比最大的城市。
记者查阅相关资料了解到，2019年中骏集团在南京地区有3个项目拿了预售证，其中克而瑞公开的数据显示，中骏璟阅2019年6月拿预售证，2019年成交金额约1.24亿元，而中骏合景柏景湾和中骏融信雍景台均在2019年12月拿到预售证，当年并未有销售数据。
一个值得关注的细节是，根据克而瑞《2019年度南京房企排行销售金额流量榜》，前20的房企中未有中骏集团的身影，其中，第20名华润置地（01109.hk）在南京的销售额为40.92亿元（低于中骏集团披露的当年南京地区的销售额）。
内容来源：中科财经
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