原标题：高景亚太：双循环经济下的地产融资创新
双循环背景下地方政府关于地产行业与创新驱动的理解
随着国内经济发展模式出现转变，中央经济工作会议提出以下几点：
（1）国内国际双循环
建立国内的消费市场，以国内大循环为主。
（2）高质量发展
（3）创新驱动
以上内容都是未来地产在进行项目谋划、项目策划、投资融资过程中非常重要的主题，地产商在开发投资过程中不要偏离这个主题。
在这个过程中，政府有高附加值产业技术更新的诉求、就业需求、税收稳定、税收质量，包括固定资产投资、GDP、政治稳定、降低支出、收取土地出让金、解决就业等问题，而开发商需要满足政府的这些诉求，只有这样，才能在土地获取方面、后续的销售方面、在开发过程中得到一定的支持，因此开发商需融入到大的宏观经济政策里。
作为开发企业来说，追求的是投资规模、回报率、短期利润、长期交易、交易模式是否简单、融资是否达标、是否可以在当前房地产严监管融资的背景之下，通过结合高质量发展、创新驱动等主题变通的对地产做融资，这是2021年可能会发生的创新性融资模式重要的组合点，因此地产商应拥抱政策、拥抱政府、拥抱整体国内宏观经济发展趋势。
1、地产商与政府关于创新驱动的博弈
在创新驱动的政策下，地产商要在高质量发展、创新驱动和政府诉求之间起到平衡作用，作为一个过渡的角色，既让政府做了供给侧结构改革、高质量发展、创新驱动，又保证自己能够获得一部分利润，在这个博弈的过程中，政府可能会让出一部分利润给地产商去换取高质量发展和创新驱动的空间。
2、创新驱动下的房地产平台模式与商业地产升级
从逻辑上来讲，主要的产业类项目投资大概有十一个步骤：
（1）房地产开发周期原理——新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级
（2）房地产开发战略——产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）
（3）房地产选址模型——5有模型
（4）房地产产业规划——优势产业、前瞻性产业及招商产业方向
（5）房地产产业定位——产业门类一级二级名录
（6）房地产用地规划——用地规划、产业规划、产品规划三结合
（7）房地产经济分析——产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资
（8）房地产投入产出——总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率
（9）房地产产品设计——产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式
（10）房地产交易结构——勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式
（11）房地产协议设计——股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径
创新驱动下的产业升级主要关注的是新型城镇化、产业发展、地区5有模型，包括产业发展有动力、政府招商有压力、商住开发有市场、基础设施有根基、土地供应有保障，以及产业规划和产业定位、重大基础设施规划，与此同时，房地产商在做投资拓展前期，要做好经济测算、产品设计以及和地方政府进行交易过程中的模式设计和结构设计，最后要做好协议的保障。
3、土地政策操作解读
在土地操作政策中，要关注集体土地。
在集体土地中包括集体土地所有权、集体土地承包权、集体土地使用权。在农村集体土地的流转过程中，实际上就是农村集体土地的承包权向使用权过渡和转化的过程。
农村集体土地红利的释放，在2021年会有值得考虑的机会，因此地产商可以多关注土地流转。
4、城市更新的土地增值过程及五大利润点
城市更新的主题在地产存量市场越来越受到广泛关注，在城市更新的过程中，主要关注以下5点：
（1）基础设施和公共配套及土地整体——工程企业的收入
（2）征收拆迁补偿——拆迁户的收入
（3）招拍挂的土地溢价——政府的收入
城市更新后的土地获取方法，采用公开招拍挂过程中的土地溢价、政府收入与企业之间存在部分利润分配，所以要关注工程投资、拆迁补偿、招拍挂溢价之后政府收入与开发商的分成。
（4）二级开发的资产溢价——开发商、银行、政府、房建企业的收入
（5）长期运营持有的资产增值——基金公司、信托、资管公司、开发商的收入
在二级开发和资产运营过程中，关注更多的是物业的运营增值。
5、产业地产项目投资配比及达成分析
从地产二级开发来看，地产商更多的机会点集中在产品设计和物业运营售后服务的方向进展，与此同时，要从二级开发的链条向两端走，一端是一级开发利润的重要主题城市更新，另一端是对资产持有问题，是否从投资商转型到运营商去持有一部分核心城市区域的优质物业，特别是未来长期看好的行业，包括教育、医疗、养老等行业带来的长期稳定收入，这类地产的物业是否需要结合行业做股权持有资产，值得深思。
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