龙湖显然早就掌握了这一方法论。365财经统计对比发现，今年上半年，四分之三的房地产企业还面临脚踩红线的窘况：一道，两道，或者三道。

龙湖不仅居于“绿档”，并且已经连续5年保持这一水平。

2021年上半年，龙湖净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91倍），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。

其中值得注意的是，其净负债率达到近5年新低点。

这意味着，龙湖在过去早已未雨绸缪修炼自控力，并且在“三道红线”新政的要求下，其融资成本出现进一步下降。

截至上半年末，龙湖集团平均融资成本为4.21%，再创历史新低。而TOP50房企今年上半年的平均融资成本是6%，央企的平均融资成本也有4.95%。

其中，龙湖于2021年5月成功发行的30亿元公司债，五年期15亿元的债券票面利率仅3.50%，七年期15亿元的债券票面利率仅3.93%。

今年以来，国内外多家评级机构下调房地产业展望至“负面”，同期被下调投资评级的房企也不罕见，在此背景下，龙湖集团的财务盘面继续获得信用评级机构的认可，截止年中，依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

02.

内生力：新航道协同力开始凸显

变则通，通则达，通则久。

纵观历史，每一次地产行业的调整，都是企业转型与多元化的“助攻”。2020年以来，包括世茂集团、禹洲集团、龙光集团等多家房企更名，将名称中的“地产”或“房地产”更改为“集团”，凸显房企对于自身定位和发展策略转变的考量。

机构数据显示，在TOP50房企多元化布局的方向上，其中TOP10房企的业务，均是与住宅开发关联度、协同度较高的行业。其中，商业地产及运营、物业管理和建筑工程及装修是TOP50房企多元布局最多的三大赛道。

龙湖在2018年就提出“开发引擎+服务引擎”模式。其中，“开发引擎”指房地产开发主业，“服务引擎”则包含商业运营、租赁住房和智慧服务等板块。

2021年上半年，龙湖实现合同销售额1426.3亿元，创造历史新高，同比增长28.4%。并且，回款率维持在90%以上的高位。

与此同时，营收和归母净利润实现“双增”。其中，营业额606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。

凭借此，今年8月，龙湖首次跻身2021年《财富》世界500强排行榜，位列第456位。今年荣登此榜单的房企仅8家：恒大、碧桂园、绿地、万科、保利、融创、龙湖、华润置地。

龙湖显然是解构了增长的秘诀。

7月，龙湖宣布组织架构升级，成立地产航道，将此前的商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等并列为航道业务。

这一组织升级使地产航道业务的权责边界更为清晰，有利于自身聚焦发展，也有利于与其它航道高效协同。

地产开发之外，房企们更加努力寻找第二条增长曲线。龙湖的“服务引擎”，显然在今年上半年取得了不错的成绩。其中，经营性收入超过87.8亿元，保持快速增长；商业运营实现租金收入37.1亿元，新开5座天街；租赁住房方面，租金收入同比增长45%至10.7亿元，开启盈利元年；智慧服务方面，实际管理面积2.05亿平方米，加码服务城市生活；此外，房屋租售、房屋装修及点心业务，也在龙湖多航道协同中加速成长。

随着航道增加，地区业务增加，纵横交错的业务关系及复杂度是同步增加。因此，一个房地产企业必须通过数字化手段来实现业务流的顺滑。

例如今年6月，基于自身数字化的赋能加持，龙湖上线了由其自主研发的“云交付”系统，首次将线下新房交付流程搬到线上。这对行业来说是一次全新的尝试，对企业来说，也是一次全新的自我升级。

点点滴滴，缔造了龙湖的韧性。

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