原标题：丁祖昱：短期市场下行趋势严峻，房企要有向死而生的信念（上）
8月27日，据 易沃高管研修 ，PMBA-10期集修共训模块，丁祖昱基于多项行业指标和维度，分析了当前房地产市场形势和行业发展趋势。
过去三年，不确定性充满了整个行业，无论是政策面，还是“黑天鹅”。但现在随着“三道红线”落地，“房住不炒”成长效机制，确定性更加明确：房地产已进入无增长时代，发展逻辑需要改变。
丁祖昱表示，短期内全国房地产市场下行趋势依旧比较严峻，他对此也持悲观态度。但长期而言，房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。
政策：三大重磅政策重塑行业格局
今天与大家分享的内容会比较严酷，但还是希望严峻的事情，大家能够乐观面对。
在如今这样一个非常重要的节点下，我仍然认为，短期内全国房地产市场下行趋势依旧比较严峻，我对此也持悲观态度。
继去年8月23日以来，房地产融资的三道红线，房贷管理两道红线、22城集中供地相继落地，随着三大重磅政策的出台，房地产行业逻辑正在发生改变，行业格局也迎来重塑。
这些政策对行业带来的改变不可逆转，如果房企不从根本上传统的开发模式，最终出路就是走向消亡，可能是快速可能是缓慢，但走向消亡的事实一定不可逆转。
要注意，集中供地与三道红线、两道红线不能并列。红线改变的是行业规则和发展模式，集中供地体现的则是期望最终实现稳地价的调控目标。
在首轮集中供地中，很多城市的结果未及预期，但至少难得地做到了信息公开透明。至于未完全达到稳地价的目标，没有关系，可以立马调整第二轮集中供地的规则，比如8月6日深圳发布公告宣布第二批已挂牌的地块中止出让，8月10日天津也发布公告宣布延长61宗土地出让时间，等等。一开始有人说这是因为土地市场进入寒冬没人报名导致，还有人说是太多人报名，怕土地溢价又要飞上去。
然而8月10日答案揭晓，自然资源部关于集中供地提出了新要求。这些部分城市调整第二次集中供地规则，正印证了自然资源部的相关规定：单宗土地溢价上限不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价；在达到地价或溢价率的上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可以通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
这样一来，一方面房企拿地成本将有所下降，这给房企留有了一定的利润空间，因而也出现了房地产股放量高开高走的局面；另一方面， 也可以刺激企业拿地积极性，不至于大量流拍，保障地方土地出让收入，同时地王也将“绝迹”，一定程度上可以抑制房价的过快上涨。
要注意，在本质上，政策本身并非是让利于房企，虽有利于企业，但核心仍是为了达到稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
最近各大热点城市也在密集“因城施策”，如沪深规范交易秩序并收紧经营贷， 沪深杭蓉等30余城政策加码。从政策出台角度而言，所有政策都是调控政策、限制性政策，没有一条放松政策。
去年疫情后，与房地产相关的放松政策在短短两个月时间出了三百多条，但从8月开始多地调控加码，再也没有出过一条放松政策。
接下来，收的政策还会有，但是短期内看不到任何放松政策。如果这些城市稳不住，还会出现诸如楼盘日光、万人摇号的现象，那未来还会面临更多限制性政策，这也不可逆转。
市场：新房降、二手房降、土地成交降、融资总额降
除了政策端持续收紧，今年7月市场的表现也不尽如意，我认为，短期内，房地产市场仍会下行。
从销售规模来看，今年上半年商品房销售规模创近5年新高，按照上半年判断全年，或许今年销售面积可能增长10%，从17.6亿平方米到近19亿平方米，但明确告诉大家，下半年不会这么好，今年上半年也许会成为近几年表现最好的半年度，往后每个半年度可能都会下落。
今年上半年房地产开发投资增速超过20%，但全年房地产开发投资增速也许比GDP低。李迅雷老师预测今年GDP是9，有人预测是8，国家希望保持在6以上。房地产开发别想有9、8的增速，6也不敢保证，但能守住就很好，可以想象，接下来行业将会发生巨变。
从新房成交数据而言，7月新房成交规模环比降 15%、同比降 9% 。由于6月房企多要冲击年中销售节点，因此7月环比下降可以理解，但同比9%的下降，放在任何月份都足以说明问题。1-7月新房成交较2019年同期增长19%，增长是胜利，但事实上这两年的行业规模也已发生巨变。再看城市分化，7月只有少数一线城市同比持平，多数城市由增转跌，前7月一线增幅仍居首。
二手房市场也失去原有热度，成交量继3月达到高点以来，连续“四连降”。7月同比跌幅扩大至26%，这意味着失去了四分之一个市场。前7月累计同比增幅收窄至34%，虽有所上升，但经历了去年二手房成交量上涨后，大家已经不习惯二手房再回到相对低点，一旦回到相对低点，必然还会影响一手成交。
再看城市情况，北上广深4个城市中，除了广州，其余3个城市7月二手成交都在下降，深圳继6月创新低后，7月的二手房成交再创新低。上海亦较年初下跌47%，而上海的下降才刚刚开始，一方面7月24日开始上海房贷利率上调，另一方面目前本身存在按揭额度紧张，房贷周期延长等现象，这都会造成二手成交进入快速下滑的阶段。
再看土地市场，7月土地成交量价环比双降，有人说因为第二轮集中供地还没开始，但可以明确告诉大家，即使开始，土地成交还会继续下降。土地溢价率也回到了相对低点13%，流拍率达到相对高点16%。在没有集中供地的情况下，16%的流拍率并不是好现象。其实挂牌时，都有过波动，很少有政府不做任何前期沟通就直接挂地，做了沟通又流拍说明什么？说明企业临阵脱逃。请大家情愿不拍也不要逃避。
从土地成交分化来看，仅一线城市前7月成交规模正增长，三四线城市累计成交降幅扩大至23%，今年开发企业拿地的积极性相比去年大幅下降。
今年前7月，土地成交建面TOP30城市中，多为三四线城市。而土地成交金额排名中，杭州、上海、北京排名前三，因为土地价格相对较高，成交量不大，未来基本供不应求。土地成交排名，不能只看今年，也不能只看金额，一定要看面积，三年的面积都要看。
集中供地后，房企基本清楚政府每年的计划，大致可以算出未来要和多少企业竞争，因此更要问自己：如果大家都跑的时候我跑不掉怎么办？如果问了，现在拿地应该更加谨慎。
从土地价格变动来看，70%的城市地价仍上涨，很多人说下半年拿地赚不到钱，因为随时可能限价，很多原先不限价的城市，只要房价涨的稍快，立马限价。因而当前不能再用原来的观点看待问题，因为一旦限价，原先所做的所有测算都会发生根本性改变。
11个城市已经公布第二轮集中供地清单，大部分城市供应规模较首次均有所增加。但我对第二轮、第三轮集中供地是看空的。下半年本就资金紧张，行业风声鹤唳，市场下行，任何企业拿地的积极性和3、4月都会是天壤之别。不过短短4个月就已像是两个市场，中国房地产就是这么奇怪。很多人说如果知道政策出台如此密集，知道对调控下如此之决心，3、4月就不会用高价拿地。
从房企业绩来看，7月TOP100房企销售业绩回落，环比降低 33%、同比降低 8.3%，表现不及上半年和历史同期。受房企货量供应不足，政策调控升级、部分城市市场调整影响。8月还要再差。
从竞争格局而言，各梯队门槛还在同步提升，但增速肯定放缓。未来操盘金额和全口径金额还会上升，但权益金额的门槛应该不升反降。我认为，看一家企业的销售还是应该看其权益金额，权益金额增长才是真的增长。
看拿地意愿，销售TOP30新增货值占百强比重达69%，问题在于很多头部企业无法拿地，今年1-7月，TOP20房企有6家几乎没有拿地，与其千亿的年销售额完全不匹配。还有5家房企拿地稍多，也分别表态暂时不拿。其余11家房企有的不能拿，有的不想拿，或者被要求不能拿。为什么说土地市场必然下行？头部房企都不拿地，土地市场会好吗？
回过头看，这也给更多房企提供了机会，第二轮、第三轮集中供地，很多企业因为种种原因不能拿地，竞争可能会相对放松。
拿地节奏也创近一年新低，一是因为7月随着首轮集中供地陆续完结，进入“空窗期”，二是因为目前房企也不想拿非重点城市的地。
截止到7月末，有八成TOP100房企投销比低于0.4%，超过四成房企投销比不足0.2%。拿地销售比超过0.4的占24%，主要包括两类房企：一是规模较大的国企、央企，此类房企融资能力强、现金流实力雄厚，在首轮22个城市集中供地中表现突出，在核心城市竞得不少高总价地块导致拿地销售比较高；另一类则是区域深耕型的规模房企，尤其深耕长三角、珠三角的房企，在杭州、广州、深圳等城市均积极补仓。
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