据泽平宏观报告，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，当前中国住房市值是GDP的4.1倍，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。一二线高房价，三四线高库存，导致中国住房市值处于高位。而日本楼市泡沫破灭前，住房市值与GDP的比例一度达到391%。

在上个世纪90年代，日本房地产泡沫时期的总市值是美国房地产的5倍，是当时全球股市总市值的2倍。随后由于日本央行加息导致泡沫破灭，东京有的区域房子价格甚至跌去90%，1000万的房子直接跌到100万以下，日本经济也进入“失去的30年”。

对于还没有经历过风险的中国楼市来说，政府考虑通过调控加码给中国楼市加上防火墙。在组合拳出击调控之下，稳地价、稳房价、稳预期是政府部门调控的主要目的。

在供给端，“三条红线”规定，中国开发商在更严格的融资规则下强化其资产负债表，再加上买地限制，未来房企销售可能会受到严重影响，众多中国房地产开发商的日子没那么好过了。

在需求端，监管机构了金融机构的房地产敞口，一些银行房贷额度出现不足，有的甚至停止向购房者提供贷款，上海的房贷利率直接提高。房贷速度变慢，买房成本提高，往往会导致房产交易的失败，也在一定程度上影响楼市的成交量。

同时，二手房指导价严重压缩了所购房产的升值空间，此举可能会压抑并减缓买家需求。老房子卖不掉，新房子没钱买。再加上，未来政策制定者还可能会重新推进拖延已久的全国房地产税，始终是悬在中国楼市上的“另一只大靴子”。

密集调控之下，中国6月房价增幅出现2021年来首次放缓。国家统计局数据显示，在政府跟踪的70个大中城市，新房上涨城市数量年内首次下降，价格涨幅首次放缓，至0.41%。二手房价格上涨城市数量持续减少，价格涨幅连续两个月收窄。中指研究院的数据显示，7月一线城市房地产成交面积出现环比下滑。

在“房价只涨不跌”的预期下，过去20年中国一二线城市房价频频暴涨、地王频现，有的上市公司甚至卖房保壳;如今房企买地受限，北京西城学区房价格缩水，上海房贷利率提高……中国楼市正在迎来新变局。

总结

中国目前的城镇化率已超过60%，随着城镇化的继续推进，未来中国楼市的区域分化可能更加明显。对于房地产开发商来说，中国一二线城市仍然是最具吸引力的地方，而像鹤岗这样几万就能买一套房的城市，楼市景气并不被看好。中指研究院研究结果显示，2021年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市投资吸引力排名继续保持领先，杭州、成都、南京等1.5线城市紧随其后，前二十名均为一二线核心城市。不过，如今大城市房价居高不下、工作频繁996(每天工作从早上9点到晚上9点，每周工作6天)、父母拼学区鸡娃(父母给孩子“打鸡血”，为了孩子能读好书、考出好成绩，不断给孩子安排学习和活动，不停让孩子去拼搏)，已经让许多中国人感到居大不易、生活幸福感不高。政府希望通过对房地产的调控而让资金转移到更具发展潜力的实体经济当中去，以解决中国经济增长所面临的新问题，实现更健康、可持续的发展，让居民生活的幸福感提升，同时提高人口出生率。

随着中国楼市稳定，更多的资金得以释放，在房地产之后，中国或将经济重心转移到制造业、硬科技和新能源等领域的实体经济。例如包括5G基建、特高压、充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等板块的新基建，就有13万亿市场等待挖掘。同时，随着公募REITs出台上市，也为新基建注入了新的资本活力。

中国房地产开发商暴利、房价暴涨的时代早已画上休止符。如果十多年前，房地产还是最佳投资的话，在“房住不炒、房不刺经”的长期政策之下，房子基本上可以从你现在的投资组合里剔除了。