原标题：房地产“金融降杠杆”政策频出，全链条调控发力
记者 谢奀国 实习记者 郑雪楠 报道
今年以来，随着楼市调控持续加码，全国各地出台房地产金融“降杠杆”“新招”。
近期，包括上海、衢州、东莞、金华、无锡、西安等地相继出台调控举措，通过制定并依照二手房参考价格来引导银行合理放贷。与此同时，监管机构对消费贷、经营贷等违规流入楼市的排查力度也在持续加大。
8月9日，央行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》中强调，应牢牢坚持“房住不炒＋三稳”的政策导向，坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连贯性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁的金融支持力度。
有业内人士指出，未来房贷监管的总体走向将继续趋严，房贷额度、利率仍将是监管的重点。在中央及各地加强楼市宏观调控的大背景下，为保持房地产行业平稳健康运行，不仅需要行业全链条合理的政策、金融支持，而且也需要在各发展时段有效防范化解重大房地产金融风险等问题。
房地产全链条加大力度“降杠杆”
近年来，房地产调控一直存在两条清晰的逻辑线：一条线即在调控范围上，抑制需求端，加大对土地、金融等供给侧的改革；另一条线则是在调控范围上，从传统的房地产开发投资领域，逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新乃至物业管理等各个链条。
近日，上海市再出“重拳”规范二手房信贷市场，明确要求上海地区已有银行执行“三价就低”原则进行房贷额度审批。“三价就低”即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价，三者里面取最低的价格来审批贷款额度。此举出台后，将有效打击“阴阳合同”的生存空间，降低投机购房的杠杆。
此前，8月7日衢州市发布的《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》中也提出，建立二手住房成交参考价格发布机制，要求商业银行严格按照发布的二手住房成交参考价格为上限发放二手住房按揭贷款。另外8月2日，东莞出台的“莞八条”，也在不断加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。
官方数据显示：今年以来，居民住房信贷扩张较快。根据央行公布的一季度报显示，截止2021年3月末，个人住房贷款余额为35.7万亿元，存量规模较2020年末增加1.2万亿元，占金融机构各项贷款余额19.8%，占比规模较2020年末回落0.2个百分点。
除此之外，在对供应链金融逐步收紧之余，2020年以来，国家多次出台房地产融资新规推行行业“降杠杆”，其中包括“三道红线”、贷款集中度管理、严控房地产信托规模等。
2021年，随着各类行业新规的陆续推出，加之“三道红线”的降杠杆要求，房企对于融资的安排也越发谨慎。据同策研究院数据显示，今年一季度40家典型房企的融资总额为1917.93亿元，与去年一季度相比大幅下滑19%。
住房金融环境仍将持续偏紧
近来，随着经济稍事复苏，部分一、二线城市房价上涨较快，房地产行业局部风险有所累积，房地产链条上有关部门也加紧了调控整顿的步伐。
在供给端，如火如荼开展的第二轮土地集中供应，近日突然出现“变数”。8月13日，上海土地市场发布公告称，该市第二批集中供地公告将推迟至9月发布。在此之前，深圳、青岛、天津等城市也陆续中止了土地集中出让的计划，但并未公开披露具体原因。
与此同时，一份在坊间流传的文件显示，自然资源部将对部分集中供地城市作出新的部署，其中包括：单宗地溢价率不得超过15%、达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价等内容，以期在增加地块供应的同时，更好地稳定地价。
今年年初，我国正式推出了集中供地政策，自然资源部选取了22个热点城市进行试点，按照每年不超过三次的节奏，实施土地集中公告、集中出让。第一轮集中供地结束后，出现溢价过高、哄抬地价的现象，新出台的措施被认为是“打补丁”。
在需求端，部分地区也加紧了购房资金的审批和调控，以压制购房需求。以北京地区为例，目前该地区部分银行房贷额度出现收紧，多家银行分行以及支行表示已无房贷额度，且资质审核也日益趋严。此外，部分银行还指出，客户有未还清消费贷或信用贷的，有可能会影响其房贷审批的额度，甚至不能通过审批。
从成效上看，房地产贷款增速明显呈降低趋势。据央行日前披露的数据，6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，较一季度末低了1.4个百分点；其中，个人住房贷款余额36.6万亿元，同比增长13%，增速较3月末下降1.5个百分点。
在房地产贷款集中调控、对涉房信贷政策持续“打补丁”等一系列操作外，各地监管机构对商业银行违规涉房性贷款的排查也日益趋严。据不完全统计，今年以来银保监系统披露的涉房贷款罚单超过一百张，被罚主体涉及数十家银行。
有专家预计，下半年我国的住房金融环境仍将继续偏紧，政策在对房企维持高压的基础上，抑制居民住房贷款较快扩张。在有效防范住房金融风险的同时，行业需要合理的金融支持，以保持房地产行业平稳健康发展。
在当前“全链条”调控与供给侧发力的共同作用上，及时调整行业定位及整体调控目标，从解决过去住房供应不足的问题，转变为解决当前结构性供需矛盾，并化解此前过度市场化积累下来的风险问题，正是当下楼市调控与发展最具指引性和方向性的光明之路。
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