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答：是根据二手房网签备案价为基础，剔除了异常交易数据得来的。

2）这次一共出台几个小区的指导价，后期会增加吗？

答：这次先发布100个小区，后期会陆续增加调整，每一年价格都会变动一次。

3）这次二手房指导价的作用是什么？

答：稳定预期，引导中介机构合理挂牌，同时后期银行也会参照这个指导价来发放贷款。

相比于上海和深圳，无锡这次的二手房指导价更加细腻也更加具体，从另外一个侧面看也表达了这事是会长期做下去的。

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02、二手房的大败局

二手房本来是很有前途的行业。

随着城镇化红利的结束，少子化、老龄化时代的来临，留给房地产的时间不多了。

房企们都在掰着指头数，新房市场到底还有几年可以做，五年？还是十年？

而一线城市和部分二线城市已经率先进入存量房时代，中心城区基本饱和，新区又太远且前途叵测，于是二手房市场份额水涨船高，成交量远远甩开了新房。

不少房企也加入了二手房的赛道，万科、融创投资了贝壳找房，恒大自己搞出了“房车宝”。

去年贝壳找房上市，市值一举超过了万科、恒大、碧桂园等老牌房企，让人惊呼，二手房时代已经来临。

7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场规范的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

当天晚上，贝壳找房股价闪崩，市值一晚蒸发50亿美元，触及上市以来最低记录。而事实上，今年以来，贝壳找房的股价距离最高点已经跌去了四成。

在这背后，是多个城市对于二手房市场的政策围剿，涉及房源信息、价格指导，贷款暂停等。

部分热点城市，如深圳，二手房已经被锤到躺平，连膝跳反应都没有了，成交大幅度萎缩，直接腰斩六成。

▲图片来源网络

与此同时，一股二手房中介的闭店潮、离职潮，也从深圳开始蔓延到各个热点城市，大有席卷全国之势。

03、摁住那个二手房

出来混，迟早是要还的。

多个城市出台了二手房指导价以及按照指导价发放房贷的政策。

而且政策已经开始从深圳上海这些一二线城市，开始下沉到绍兴这种三四线城市。未来复制粘贴到全国，也不是不能想象的事。

相对市场成交价，二手房指导价砍掉了将近三成的价格，而银行按照指导价发放房贷，则是全力去杠杆，打掉房子的金融属性。

简单概括一下，就是把二手房死死的摁住，打掉二手房流通性和变现能力。

为什么这个时候，政府要摁住二手房呢？

首先，摁住二手房就相当于摁住了通货膨胀。

房子作为大宗消费品，每年国家超发的货币，大部分都是通过老百姓购买新房的形式进入了房地产，然后通过土地出让金和税费，重新回流到政府手里。

政府把这些钱用来投资基础设施，给公务员和老师发工资，形成了一个货币良性循环的闭环。

这也是为什么这么多年来，货币一直都在超发，但却没有引起通货膨胀的原因。因为货币都进入了房地产这个蓄水池里面。

有一种说法，一个深圳房产的总市值就可以买下半个美国。这和日本房地产泡沫覆灭前夕，卖掉东京可以买下美国的说法已经很接近了。

▲图片来源：泽平宏观

如果二手房东把房子卖了，变现出来的钱没有再拿去买房子，而是拿到市场上消费。货币循环的闭环就被打破了，市场上流通的货币就会变多，那就是通货膨胀的结局。

特别是国外货币大放水的情况下。

其次，摁住二手房，是为了给新房让路。

现在中国仍处于新房供应的高峰期，大量的新房供应还在路上，但中国人均住房拥有率也达到了历史顶峰，剩下还有购房需求的刚需已经不多了。

如果放任二手房和新房竞争，那么有可能造成新房巨大的库存风险。

对于地方而言，新房是土地财政的主要来源，而二手房只能贡献微不足道、几乎可以忽略不计的契税和增值税。所以打压二手房，对地方来说，并不是太肉疼的事情。

对于银行而言，房地产贷款集中度管理的政策，让涉房贷款额度变得格外珍贵。

开发商通常都是银行的优质客户，除了房贷以外，还有其他的金融往来，并且新房大部分都是政府审批过的备案价格，比较规范，银行可以安心放贷。

而二手房里面的猫腻就太多了，高评高贷、滥用杠杆等乱象倍出，给二手房放贷，银行总是要提着心吊着胆，生怕一不小心就是呆账坏账。

所以，在额度有限的情况下，二手房放款期限延长，甚至停贷，几乎是银行的本能选择。

部分银行为了规避金融风险，甚至把一些15年或者20年以上的老旧小区也停贷了。

最后，摁住二手房，是为了让房地产软着陆。

大部分经济危机都是由房地产崩盘引起的，而房地产崩盘大部分时候又是从二手房开始的。

对于开发商来说，在统一的调控政策下，很容易形成一致性的预期，比如同时涨价，或者同时降价促销。

而对于二手房东来说，由于数量庞大且分散，就很难取得一致性的预期。

很多国家的经济危机，通常是因为政府出了个收紧的调控政策，导致二手房东们恐慌性抛售，造成大量踩踏事件，最后生生演变成了房地产硬着陆。

目前，房地产已经进入调控的深水区，利好的消息基本没有，利空的消息基本可以霸屏了。

把二手房摁住，让房子只剩下居住属性，才能更好的重建房地产的新秩序。

04、南京会跟进政策么？

至于南京多久会出台二手房指导价政策？我们不妨来看看已经出台的这些城市！

都是从去年下半年涨到今年的超热门城市，而最近又有小道消息透露，现在官方研究出一套打法，主要针对核心一二线城市。

房价比较热的，出台限贷、停贷，进行降温，如果金融失效，房价上涨太过火热，超过阈值，马上会出台二手房限价。

咱们再来看看南京基本面！

根据最近一次国家统计局发布的全国70城房价来看，6月南京新房房价环比上涨0.8%，同比上涨4.4%，二手房价格环比上涨0.7%、同比上涨6.4%。

这已经是南京房价自2020年10月起，连续上涨的第9个月，涨幅大多维持在1%以内。

而最近南京信贷确实在收紧，二手房停贷或者难贷的消息不绝于耳！

当然我们南京也在5月以来，出台了一些新政，收紧了楼市！

假如“常规调控”根本压不住房价大火的话，那么南京出台二手房指导价的日子就不远了！