原标题：上半年山西房地产开发市场运行情况分析
[内容提要]：今年以来，全省上下以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照省委“四为四高两同步”总体思路和要求，坚持“住房不炒”的定位，以“三稳”为目标，全省房地产开发市场呈现出全面恢复、持续向好的良好态势。与此同时，我省房地产开发市场还面临着项目进度放缓、土地成交面积下降、市域分化明显等问题，保持政策的连续性、增强房地产投资增长动力、大力培育租赁市场，促进房地产开发市场稳定健康发展。
今年以来，全省上下深入学习贯彻习近平总书记视察山西重要讲话精神，统筹推进疫情防控和经济社会发展，坚持稳中求进工作总基调，全省房地产开发市场呈现开发投资稳定增长、房屋竣工面积成倍增长、商品房销售高速增长、企业销售回款步伐加快等良好态势。
一、房地产开发市场运行特点
（一）开发投资保持稳定增长
上半年，全省房地产开发投资完成915.3亿元，增长12.3%，比2019年上半年增长21.5%，两年平均增速为10.2%，比全国平均增速高2.0个百分点。从构成看，建安工程投资完成724.9亿元，增长44.4%；设备工器具购置8.1亿元，下降22.6%；以土地购置费为主的其它费用182.4亿元，下降39.8%，其中土地购置费104.2亿元，下降57.9%。从用途看，商品住宅投资完成733.1亿元，增长13.9%，其中以改善性为主的90-144平方米住房514.1亿元，增长20.5%，占商品住宅投资的比重由上年同期的66.3%提高到70.1%；办公楼投资完成14.5亿元，下降14.1%；商业营业用房投资完成67.6亿元，增长5.6%；其它类住房投资完成100.1亿元，增长10.0%。
（二）房屋施工面积继续扩大，竣工面积成倍增长
上半年，全省房屋施工面积22052.6万平方米，增长18.1%，两年平均增速14.3%，增幅比一季度加快1.4个百分点。其中，商品住宅施工面积16498.5万平方米，增长18.2%；办公楼施工面积496.1万平方米，增长8.2%；商业营业用房施工面积1789.4万平方米，增长12.1%。上半年，全省房屋竣工面积473.4万平方米，增长1.75倍，两年平均增速23.8%，增幅比一季度加快31.0个百分点。其中，商品住宅竣工面积390.7万平方米，增长2.1倍；办公楼竣工面积0.5万平方米，下降89.6%；商业营业用房竣工面积30.0万平方米，增长1.11倍。
（三）商品房销售面积和销售额同步高增长
上半年，全省商品房销售面积1369.5万平方米，增长57.8%，两年平均增速为21.2%，增幅比一季度加快7.5个百分点。其中，住宅销售面积1293.1万平方米，增长57.3%；办公楼销售面积20.8万平方米，增长1.83倍；商业营业用房销售面积27.2万平方米，增长71.9%。上半年，商品房销售额955.4亿元，增长50.2%，两年平均增速为18.3%，增幅比一季度加快5.0个百分点。其中，住宅销售额892.9亿元，增长50.3%；办公楼销售额18.3亿元，增长1.35倍；商业营业用房销售额29.4亿元，增长38.4%。
从期房和现房销售情况看，9成以上为期房销售。上半年，全省商品房期房销售面积1256.7万平方米，增长66.4%，占商品房销售面积的比重由上年同期的87.1%提高到91.8%，其中住宅期房销售面积1194.4万平方米，增长65.3%；商品房现房销售面积112.7万平方米，增长0.3%，占商品房销售面积的比重由上年同期的12.9%下降到8.2%，其中住宅现房销售面积98.8万平方米，下降1.2%。
（四）商品房待售面积结束连续50个月的下降态势
截止今年6月底，全省商品房待售面积828.7万平方米，比2020年末增加43.3万平方米，增长2.7%，结束连续50个月的下降态势。其中，商品住宅待售面积511.7万平方米，比2020年末增加47.2万平方米；办公楼待售面积22.5万平方米，比2020年末增加1.7万平方米；商业营业用房待售面积159.3万平方米，比2020年末减少8.6万平方米。以2020年销售面积作为基数，商品房去化周期为3.7个月，其中商品住宅去化周期为2.4个月，均低于去化周期6-12个月的合理区间。
（五）企业销售回款快速增长
上半年，全省房地产开发企业到位资金1137.9亿元，比同期房地产开发投资总量多222.6亿元，增长25.9%，两年平均增速为10.4%，比同期房地产开发投资增速快0.2个百分点。其中，国内贷款45.6亿元，下降41.8%；自筹资金408.1亿元，下降1.7%；定金及预收款420.3亿元，增长69.9%；个人按揭贷款196.6亿元，增长51.3%。以销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计占本年到位资金的比重由上年同期的41.7%提高到54.2%。
二、房地产开发市场运行中需要关注的问题
（一）项目开工进度放缓
新开工指标为引导房地产开发市场预期的先行指标，代表着房地产开发企业的投资信心。上半年，全省在库房地产开发项目投资规模15017亿元，增长16.7%，增幅比上年同期回落0.7个百分点，其中新增房地产开发项目投资规模1529亿元，增长4.3%，增幅比同期房地产开发投资增速低8.0百分点。上半年，全省房屋新开工面积2087.3万平方米，下降20.9%，其中商品住宅新开工面积1662.7万平方米，下降19.3%。
（二）土地成交面积下降
土地是房地产投资的重要原材料，拿地是房地产投资的最佳先行指标。上半年，全省房地产开发企业购置土地面积68.3万平方米，下降59.6%；土地成交价款18.6亿元，下降54.5%。土地交易量下降可能对后续房地产开发投资产生影响。
（三）市域房地产开发投资分化明显
上半年，全省11个市房地产开发投资增长差异较大。从年度增长情况看，高于全省房地产开发投资平均增速（12.3%）的市分别是大同（48.9%）、晋城（41.6%）、长治（30.3%）、忻州（25.1%）、吕梁（22.2%）、临汾（22.1%）、运城（16.4%）、朔州（14.0%）、晋中（13.3%）；低于全省房地产开发投资平均增速的市分别是阳泉（-5.0%）、太原（-7.0%）。增速最高的市与最低的市相差55.9个百分点。从两年平均增长情况看，高于全省房地产开发投资两年平均增速（10.2%）的市分别是大同（40.4%）、晋城（36.9%）、长治（34.1%）、吕梁（21.9%）、朔州（21.7%）、运城（10.6%）；低于全省房地产开发投资平均增速的市分别是临汾（6.5%）、晋中（2.6%）、太原（-1.2%）、忻州（-2.6%）、阳泉（-12.6%）。增速最高的市与最低的市相差53.0个百分点。
三、房地产开发市场保持稳定健康发展的几点建议
（一）坚持“住房不炒”的定位，保持房地产调控政策的连续性稳定性
十八大以来，中央多次强调房住不炒。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后“房住不炒”成为近几年房地产调控的主基调。“十四五规划”明确要求坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”。各地要认真贯彻落实中央调控政策，全面贯彻新发展理念,坚持“住房不炒”的定位，以“三稳”为目标，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，全力推动住房发展双向发力，加快转变房地产开发业发展方式，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）坚持“项目为王”的导向，持续增强房地产开发投资增长动力
项目是实现房地产开发业可持续发展的重要途径。各级各部门要牢固树立“项目为王”理念，把项目作为推动房地产开发业发展的主要抓手，坚持发展盯着项目“抓”、工作围着项目“干”、环境聚焦项目“提”、要素服务项目“保”，千方百计破解房地产开发项目建设过程中的“堵点”、“痛点”、“难点”，及时化解各类矛盾问题，为项目建设提供最优质的服务，全力以赴推进房地产项目早落地、早开工、早见效，确保房地产开发业稳定健康发展。
（三）坚持“民生为本”的理念，大力培育和发展租赁市场
培育和发展租赁住房市场不仅是解决城市住房突出问题和推进城镇化建设的重要抓手，也是房地产开发企业转型发展的主要方向。各地要鼓励住房租赁企业通过购买、租赁或房屋托管等方式筹集房源或与房地产开发企业合作盘活待售商品住房，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，优化住房供应结构，满足不断增长的住房租赁需求。盘活现有存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应，积极推进租赁住房建设。规范发展住房租赁市场，完善住房租赁交易服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。
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