原标题：土地购置和开发投资持续走弱，预计下半年销售增速将继续回落（2021年1-6月）丨月读数据【第45期】
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No .1
上半年销售量高，增速降，房地产金融调控收紧将持续弱化业绩增速
2021年上半年商品房总销售面积和金额继续增长，但是增速持续回落。其中，1-6月商品房销售面积为8.9亿平米，同比增长27.7%，增速较1-5月收窄8.6个百分点；同期销售金额为9.3万亿元，同比增长38.9%，增速较1-5月回落13.5个百分点。单月商品房销售面积同比增速也呈下降趋势，6月销售面积为2.2亿平米，同比收窄至7.5%。6月销售金额为2.2万亿元，同比增长8.6%。
据亿翰智库观察，6月城市层面和企业层面均出现了销售下降的迹象，其中部分城市成交开始由高位回落，部分企业单月销售同比下降。
我们认为， 城市方面，一是中央和地方一直强调房住不炒，在热点城市调控政策不断加码的情况下，需求受抑制；二是部分城市2020年成交量已经有所的释放，新的需求需要时间积累。
企业层面，第一，2020年8月三道红线出台后，房企集中精力优化财务质量，不仅杠杆使用力度减弱，同时放缓拿地力度；第二，2020年12月银行贷款集中度管理发布后，房企的经营回款中的个人按揭贷款也受影响，在银行贷款额度紧张的情况下，放款周期延长，降低了房企的回款速度，因此，也影响企业后期的投资。
综合来看，上半年单月商品房销售面积和销售金额增速不断下行，不仅仅是因为2020年疫情影响下基数较低。房地产行政性调控加码也影响需求释放。同时，金融调控收紧导致房地产开发商谨慎投资，部分踩线较多的房企甚至不投资，行业投资力度不断减弱，又将进一步导致行业放缓增长脚步。从城市和企业两个维度来看，以上影响因素还将继续作用，因此下半年商品房销售业绩增速可能会继续放缓。
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No .2
房地产开发投资增速放缓，单月同比仅增长5.9%
①地产融资不断收紧，房地产金融监管不断强化，使得土地购置面积持续下降
土地成交数据显示，2021年上半年土地购置面积不及2020年和2019年同期水平。2021年上半年土地购置面积为7021万平米，相对于2020年同期下降11.8%，较2019年同期下降12.6%。我们认为，地产融资不断收紧，房地产金融监管不断强化使得房地产行业被动去杠杆，因此土地投资力度持续减弱，累计土地购置面积自2019年起，基本处于负增长状态。
同理，上半年土地成交价款也低于2020年和2019年同期水平，但是由于土地成交单价上行，因此土地成交价款同比下降幅度不及土地购置面积，其中同比2020年下降5.7%，同比2019年下降0.1%。
此外，2021年22个重点城市作为试点，开始执行宅地集中出让政策，使得原本分散的土地出让节奏变得更为集中，也影响了2021年上半年不同月份的成交量。例如政策开始执行后，4月土地购置面积同比下降15.4%，5月同比下降31.6%，随着6月第一轮集中供地基本结束，6月同比收窄至-18.3%。
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②单月房地产开发投资降至2018年以来的低位
2021年1-6月房地产开发投资同比增速由高位降至15.0%，6月单月同比增速降至5.9%。具体来看，2020年上半年房地产开发投资合计7.2万亿，同比增长15.0%，增速处于较高水平，仍然有助于稳经济，拉动经济增长。但是从单月数据来看，5月和6月房地产开发投资分别是1.4和1.8万亿，同比分别增长9.8%和5.9%，即6月单月增速不但滑落至10%以内，而且还呈下降趋势。另外，该同比增速处于2018年以来的低位，仅高于2020年2月和3月，可见房地产开发投资增速走弱已经非常明显，对经济的支撑作用逐渐减弱。
房地产开发投资单月和累计增速均下降，一方面是因为房地产金融降杠杆，导致房企投资力度减弱，土地购置面积减少，而土地成交价款作为房地产开发投资中的一个构成项，将直接降低房地产开发投资。此外，土地成交减少，还将导致新开工面积降低，因此又间接影响房地产开发投资。
施工端，累计新开工面积为10.1亿平米，同比增长3.8%，但是1-6月增速在不断放缓；同时，同比2019年同期下降4.0%。单月新开工面积2.7亿平米，同比增速继续下降，但是收窄至-3.8%。单月增速收窄可能是核心城市第一轮集中供地基本结束，房企为提高资金周转效率，拿地后迅速开工，因此，单月新开工面积同比降幅收窄，环比增长。
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No .3
房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款占比显著提升
截止6月房地产开发企业到位资金合计10.3万亿元，同比增长23.5%，由于2020年基数较低，因此增速仍然较高。但是累计房地产开发企业到位资金增速一直保持下滑趋势。
从到位资金的来源看，2020年上半年最明显的趋势是国内贷款和自筹资金等两项外部资金的占比下降，其中国内贷款占比已降至14.6%，自筹资金下降至27.7%。定金及预收款和个人按揭贷款等经营资金的占比提升，两者分别增长至37.9%和16.4%。由于银行贷款集中度管理政策的作用效果凸显，部分银行的个人按揭贷款业务的放款周期延长，可能影响房地产开发企业个人按揭贷款的回款速度，因此同为企业经营性资金，但是定金及预收款的占比以及上半年的同比增速均高于个人按揭贷款。我们认为，房地产金融调控持续收紧，房地产对经营资金的依赖程度以及对回款的重视程度将持续升高，此类资金在到位资金的占比也将呈增长趋势。
2021年1-6月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
■ 国内贷款13465亿元，同比下降2.4%，较2019年同期增长1.0%
■ 利用外资42亿元，同比下降9.1%，较2019年同期下降2.3%
■ 自筹资金30153亿元，同比增长11.9%，较2019年同期增长12.8%
■ 定金及预收款39625亿元，同比增长49.7%，较2019年同期增长39.2%
■ 个人按揭贷款16355亿元，同比增长23.9%，较2019年同期增长27.7%
No .4
M1增速下行，M2增速上升，M2-M1剪刀差扩大
6月末，M2余额为231.78万亿元，同比增长8.6%；M1余额为63.75万亿元，同比增长5.5%；M0余额为8.43万亿元，同比增长6.2%。从增速上看，上半年M1同比增速持续下降，并且处于2020年5月以来的最低值。M2增速则回升，两者走势相反，M2-M1剪刀差拉大。M1同比增速持续下行说明企业部门流动性持续收紧，而M2增速回升，再加上6月社融稳定增长，这意味着存款派生能力增强。
【往期月度数据回顾】
月读数据【第44期】丨集中供地促5月土地成交额环比+85%，但下行趋势或难以逆转（2021年1-5月）
月读数据【第43期】丨商品房销售持续向好，但4月新开工面积同比下降9.3%（2021年1-4月）
月读数据【第42期】 ┃ 销售持续向好，土地供应两集中下3月成交缩量（2021年1-3月）
月读数据【第41期】 ┃ 销售金额较2019年增长49.6%，土地成交表现平淡（2021年1-2月）
月读数据【第40期】 ┃ 全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长（2020年1-12月）
月读数据【第39期】 ┃ 11月销售面积同比高增12%，土地购置面积同比降15.6%（2020年1-11月）
月读数据【第38期】 ┃ 累计销售面积恢复至2019年同期，10月土地购置面积同比下降5.6%（2020年1-10月）
月读数据【第37期】 ┃ 金九销售面积环比增长25.1%，融资收紧下土地购置面积同比继续下跌（2020年1-9月 ）
月读数据【第36期】 ┃ 累计销售金额完全恢复，单月土地购置面积同比下跌7.56%（2020年1-8月）
月读数据【第35期】 ┃ 7月商品房销售面积环比下跌31%，累计到位资金首次回正（2020年1-7月 ）
月读数据【第34期】 ┃ 住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月）
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