展开全文

按7月11日的市值算，3615.3亿元，可买下1.3个万科（2795.23亿元）、2.4个碧桂园（1511.21亿元）、3.45个恒大（1047.34亿元）

实际上，自2010年险资投资不动产正式开闸，平安便开始铺排其地产版图。

最直接的方式，便是放贷，主体包括旗下的平安信托、平安银行。财报显示，2020年，平安在房地产业发放的贷款及垫款为2719.63亿元，同比增加18.94%，占总发放贷款及垫款总额的10.24%。

而更多时候，在地产圈，平安是借助房企的力量掘金，业内常言“平安收割房企”。

拿平安董事长马明哲的话来说，“改革是摸着石头过河，但如果河上有桥，付点过桥费就可以跑过去，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”

无冕财经梳理发现，入股大型房企、与房企合作拿地及开发、入股房企项目等，是平安在地产领域扩张的主要路径，且其多以“金主”的角色出现，鲜少亲自操盘。

据不完全统计， 平安与超20家房企有股权合作，目前仍是大型房企碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂的二股东。另据业内消息，平安投资的部分房企并未公诸于众。

仅以上述重点房企在2020年的权益销售额，按当前平安所持股权比例计算，平安应占的全年权益销售额为1029.49亿元，该数字在克而瑞发布的2020年房企权益金额榜单上，可排在第25位。

▲中国平安入股部分房企销售权益额及浮盈情况。

可见，仅通过入股房企，平安得到的地产版图已相当庞大。

此外，平安还与多家头部房企共同成立公司，进行房地产开发。比如，与华润置地联合成立广州璟仑房地产开发有限公司，持股达39.92%；与龙湖、保利等联合成立北京昭泰房地产开发有限公司，占股24.92%。

▲中国平安联营/合营公司销售情况。

特别是去年“三道红线”压力下，平安的生意又多了起来。

比如，去年12月，平安拿下雅居乐7个项目35%-51%不等的股权，总占地面积约176万平方米，项目仍由雅居乐操盘。因股权转让未完成，最终交易价格待定，但平安已支付初步诚意金70.51亿元。

这为急需融资的房企们提供了“先付钱后交易”的新思路。据经济观察报消息，2020年，恒大、富力等多家红色档房企也纷纷找上平安，希望凭借类似的方式获得资金上的支持。

不仅如此， 借着“金主”的身份，平安与一些房企深入合作，将触角延伸至商业地产、产业园、长租公寓、康养等多元领域。

譬如，长租公寓领域，平安与朗诗集团、华润置地、招商蛇口、旭辉集团等均创建了合作协议，共同出资打造长租公寓。

2019年，平安便与旭辉联手，成立资产投资与管理平台，计划三年内投资100亿元，用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并落地双方首个合作项目——上海浦江镇综合型租赁社区。

同年，平安管理层曾公开表示，平安持有的长租公寓已超1万套，且正和地方政府研究千亿级的保险资金进入长租公寓、人才保障房项目。

可以看到的是，往来多家知名房企、眼花缭乱的投资方式、多元领域渗透，平安俨然成为房地产市场中举足轻重的资本力量。

直至今日，平安仍是公认的“地产大亨”，但外界难以得知其具体的资产体量。

平安曾在2017年年报中披露，其旗下地产（含投资性房地产）价值（以历史成本计价）达2093.22亿元。此后，其虽未在年报中公布过该项数据，但资产价值仍不容小觑。

上海新世纪资信发布的《平安不动产有限公司及其发行的公开债券跟踪评级报告》显示，截至2020年底，平安旗下不动产资产管理和投资平台平安不动产，以及深圳安创、深圳联新、桐乡安豪、深圳盛钧等平安系不动产领域的投资性财务公司，总资产达5033.18亿元。

▲平安旗下不动产投资的资产情况。

另据平安的财报， 截至2020年底，集团的投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为796.78亿元，抵得上一家TOP 15房企的市值。

风险几何？

平安青睐房地产，有其现实原因。

庞大的险资体量下，平安需要能带来稳定收益的投资渠道，而“不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是中国平安的长期投资策略之一。”平安首席投资执行官陈德贤在今年2月接受采访时说。

只是，当下地产环境已然生变，沉淀了巨额资金的平安，也难置身事外。

“当下险资入局地产面临着一定的风险性。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，一方面，房地产调控政策整体趋严，且调控具有的复杂性，使地产板块面临着很大的不确定性，若选择不当，则会带来一定的资产折损；另一方面， 保险机构对房地产领域本身的熟悉度不足也会导致投资风险的发生，因此险资入局房地产对于保险公司本身的能力要求也较高。

▲中国平安今年以来股价持续下行。

平安踩雷华夏幸福，可以管中窥豹。

在平安的逻辑中，华夏幸福的产业新城模式契合平安的投资秉性，且借由华夏幸福这个“操盘手”，平安可以深入开展养老产业、公租房、长租公寓等领域的开发建设，毕竟政策规定在前，“保险资金不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅”。

但事与愿违，华夏幸福暴雷，平安也官宣不再出钱了。

反观这次投资，原因既在于房地产环境的持续高压，致使华夏幸福的资金链再次出现问题，也在于平安对华夏幸福自身的失误判断，它没能预估到华夏幸福粗放的管理和前期的快速扩张，会使其陷入更大的困境，更别提在平安主导下重金投入的新业务，反而成了“累赘”。

地产行业向来有政策风险，而有地产野心的平安，除去资金优势，也难算是“内行”。此番留下的风险敞口也不小。

据平安官方披露，其对华夏幸福的风险敞口为股权投资180亿、表内投资360亿，共540亿。而据业内消息， 平安内部做了全面统计，包括平安寿险、平安银行、陆金所等平安系公司，对华夏幸福的风险敞口可能更多。

今年一季度，平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提及估值调整额为182亿元，对税后归属于母公司股东的淨利润影响金额为100亿元，对税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为29亿元。

仅从长期股权投资上看，除了华夏幸福，金茂的投资亦出现亏损，碧桂园、旭辉则录得浮盈。平安通过这种方式，获得分红收益以及一进一出的资本，比如此前便通过减持绿地、碧桂园获利颇丰。

但近年来，房地产行业从高增长步入稳定甚至收缩阶段，未来估值中枢可能进一步下行，非龙头房企的股价也将持续承压，险资想要实现资本利得将越发困难。去年9月平安叫停入股招商蛇口便是佐证，后者股价两月间跌了16%。

整体上看，平安早已与地产深度绑定，涉足的地产业务庞大且复杂，且通过平安不动产、平安人寿、平安信托、平安银行、平安资管等多主体参与，投资种类、项目繁多，同时持有多家上市房企股票。

而目前，平安在地产的资金配置空间仍旧很大，“输血”房地产的模式恐不会停。

按银保监会规定，保险资金投资不动产资产的账面余额，合计不得高于公司上季度末总资产的30%。而目前，平安的这一比例仅约10.3%。按3.51万亿的保险资金总规模算，其离投资资金上限，还有约6915亿元的差距。

1.05万亿的总投资上限金额，是2020年房地产开发企业到位资金19.31万亿元的5.44%。这样的资金体量不容小觑，且平安的保险资金每年都在增长。

只是，在地产行业调控趋严、金融风险上升的大背景下，连大型房企也没有“免死金牌”。作为深度参与者， 平安对地产的风险敞口，不仅来自保险资金，还来自平安银行、平安信托、平安证券等多家子公司。

比如平安信托，截至去年末其房地产信托规模达1011.2亿元，投向雅居乐、融侨、祥生、龙光、正荣、时代中国等房企，为项目开发提供资金。

而一旦项目开发销售出现问题，收益便很难保证，譬如此前佳兆业危机事件中，“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”就出现过兑付危机。

上述华夏幸福的暴雷，亦是牵一发而动全身。难以预料，下一个出现危机的房企，是否会是平安的合作伙伴，又会给平安带来怎样的影响？

版权声明

▶本文由无冕财经原创首发，版权归无冕财经所有，未经授权，转载必究！商务、内容合作，请联系 小冕（微信号：xiaomian0504)。

▶无冕财经现已覆盖今日头条、搜狐财经、网易财经、凤凰新闻、一点资讯、新浪财经头条号、新浪微博、UC头条、百家号、企鹅号、雪球号、蚂蚁财富号等平台。

都到这里啦，麻烦点个“在看”再走，这样才不会漏掉无冕财经更多新文章！