第三个就是房地产投资过程中，背后的重要融资来源就是关于银行的房地产开发贷款。针对不同类型的银行，出台了房地产贷款占比上限的约束。

关于房地产贷款占比上限的两个约束分别是：

1、涉房贷款占银行总贷款比例

2、个人住房按揭贷款占银行贷款总规模比例

针对不同性质的银行都出台了这个制度的限制。比如说农村信用合作社的个人住房按揭贷款比例不允许超过总贷款规模的12.5%。这个数据公布之后，很多银行的两个贷款占比上限已经达到了约束的比例限制，导致房地产开发企业的一个重要融资渠道，也就是银行开发贷款的融资无法满足市场需求。

在资金流动性方面，将银行、信托、保险、基金等金融机构的资金流动称之为结构性量化宽松。在这个过程当中虽然有很多资金绕过监管政策流入房地产业，但这仍是个短期行为，从长期视角来看，房地产行业仍然是被重点监管的对象。

在监管严明的背景之下，中小房企在房地产开发的路该往哪走？

自2020年疫情爆发之后，我们对于房地产开发企业的乐观情绪，再到中央对于房地产开发企业三个角色的政策性限制可以看出，房地产行业在2021年仍然是被重点关注和监管的一个行业，在很多的金融机构发布的文件中可以看出，房地产行业已经和过剩产能行业等同于一个类型进行监管，也就是说2021年对房地产限制性政策不会接触，对房地产融资政策也不会放松。

近年来，产业地产作为一种新的城市发展空间理念逐渐兴起。如今恰逢在国家宏观政策的持续调控下，住宅与商业地产的竞争已经到了白热化的阶段，产业地产恰好能避开政策监控，且行业竞争相对较小，因此成为行业里的“香饽饽”。

实际上在没有土地供应两集中、房地产开发企业三道红线、金融机构涉房贷款占比两个上限等政策出台之前，2016年-2020年间，各地和中央的住建部、银保监会、央行等政府单位关于房地产行业开发实际上也出台了各类的限制性政策和措施。比如说限售、限购、限贷限价、限自持、限保障等等一系列限制措施。

由此可见，房地产开发企业受到了前所未有的严峻挑战，在此背景下，从2017年开始，国内房地产开发企业纷纷谋求转型并进行下一篇布局战略。而在转型和布局的战略过程当中，很重要的一个方向就是地产和产业。

企业在做地产时，也会加入一些产业主题，比如说特色小镇、康养地产、文旅地产、教育地产、田园综合体、乡村振兴地产等等，但所有的地产出发点都离不开产业地产的模式。

什么叫做产业地产的模式？

产业地产是在二级开发受限的一个背景之下，房企开发谋划转型的一个开发模式。所以我们把这个过程叫做产业地产的联动模式。

所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。

产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。

产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

我国产业地产在发展过程中应当做好以下几个方面的工作：

第一、坚持以客户需求为导向。正确把握产业地产的内涵与本质，充分发挥产业与地产等资源的整合协同效应，通过有效整合产业地产项目的社会资源、物力资源、政府资源、人文资源等各类资源来为客户提供专业化的产业地产服务。

第二、产业地产商要转换角色，由单一的开发商向产业地产的服务商、运营商、投资商转变。一方面，产业地产商除了向园区企业提供基础性的物业管理服务之外，更应积极主动地向园区企业提供高附加值的配套服务，主要包括投融资服务、产品展示服务、知识产权服务等。另一方面，产业地产商应抛弃以短平快实现一次性收入为主的销售方式，向一个增量市场转型。

第三、产业地产商应苦练内功，增强自身经营管理能力，合理进行自身定位，形成市场竞争优势。根据自身条件及市场需求恰当定位，形成市场竞争优势，提供特色鲜明的产业地产服务。

第四、在产业地产的开发与运营过程中，应本着政企联动的原则，充分发挥政府与企业这两种组织在推动产业地产发展中所起的不同作用，相互协调配合，形成合力，促进产业地产的健康、良性发展。