原标题：正毅房产法律：购房时严重延期交房，是忍气还是退款？
我司案例回放：某房地产开发公司打算在我国沿海某城市开发一住宅小区。在期房销售的广告中，该房地产公司宣称，小区距市区仅有几公里，环境幽雅，交通方便，景色秀丽。而且该公司资金雄厚，技术力量过硬，信誉有保证。在广告的巨大感召力下，在一国企工作的张先生看中了其中的一套房子，双方在就付款方式、房屋价格等达成一致协议以后，张某遂与房地产公司签订了商品房购买协议。双方在协议中约定：甲方应该于合同订立之日起一年内交付住房，乙方应按时履行付款义务。除因不可抗力导致甲方不能按期交付房屋以外，甲方承担逾期交房的责任。协议签订后，张某按照约定履行了付款义务，经过一年的漫长等待，房地产公司却告知因受连降大雨天气的影响该工程没有能够按时完工，因此不能现在交付住房。
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经调解无效，张先生通过网络找到了我们公司，我们将该房地产公司诉至法院，认为该公司逾期未能交房，已构成违约，要求解除与该公司的合同，要求得到购房退款和赔偿，法院判定张先生胜诉。买房贷款办不下来首付退吗？
商品房购销合同中很重要的一条就是“不可抗力”，在商品房的合同纠纷中，不可抗力成为众多开发商延期交付房屋的理由，本案就是一例。买房贷款办不下来首付退吗？
民法通则第107条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。本案中，房地产公司主张，在订立合同时未下大雨，合同订立后履行过程中没有预料到的连降大雨侵袭才导致工程没有按时完工，大雨属于不可抗力，应该免除其延期交房的责任。不可抗力指不能预见、不能克服、不能避免的客观情况。本案中，夏季多雨是该市的特点，多雨季节的施工问题开发商早就应能够预见，并能够采取相应的措施加以避免，所以开发商不能称其是不可抗力。不可抗力是法定的，开发商自己不能抗拒的不一定就是不可抗力。房地产公司将连降大雨当作不可抗力，并以此作为抗辩的理由是无道理的.他应该承担延期交房的责任。
应对这类陷阱，最重要的是不能模糊不可抗力。购房者在签订购房合同时，如果合同中有开发商遇不可抗力免责的相关条款，一定要明确约定此不可抗力就是法律规定的不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，比如地震、发洪水等，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任。另外在购房合同中还应明确，除法律规定的不可抗力之外造成延期交房的情况，开发商仍负违约责任。
正毅房产法律提醒您：开发商常用的“不可抗力借口”有哪些？
《民法通则》中对“不可抗力”做出明确规定，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。衣据上述规定，不可抗力首先是一种客观情况，而且该情况岀现时必须具备不能预见、不可避免、不能克服等三个条件。开发商常常以不能贷款、天气恶劣、材料运输困难等理由来拖延交付时间，而这些因素并非完全不可预见。再者，不能贷款、运输过程中如果有不可抗力也仅限于信贷和运输的法律关系中，与购房人同开发商法律关系的商品房销售无关。
房地产开发过程环节多，周期长，开发商補定交付日期时，必须综合各种因做出决策，才能保证合同的顺利履行。而在现行的房地产销會中，一些开发商会将以下情况也列为“不可抗力”，以期逃避责任：
1.施工中遇到的异常困难或不能解决的重大技术问题；
2.契约签定后，由于政府颁布新法规而影响交付日期，
3.市政府配套的批准与安装的延误。
上述事件并不具备不可抗力的三个必备条件，如在契约中将此列入不可抗力，则将因为违反法律规定，成为无效条款。因此，购房者应该多个心眼儿，不要因为模糊了不可抗力，而使自己的利益受损。买房贷款办不下来首付退吗？
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