展开全文

我们看到去年年底地产板块还是有一定的表现，说明市场对于优质企业以及头部集中的观点还是比较深入人心的，在去年年底也交了不错的作业，可能我觉得整个行业空间相对来说还是比较大，但这里面也有讲到去年房地产企业可能业绩不是特别好，一方面是三道红线后部分企业周转有些困难，融资成本变高，有一定影响；二是前两年，2017、2018年大家拿了一些贵的地，集中在2020年释放，我们也觉得在这个风险释放以后，今年我们看年报，这个市场也看到，相对来说优质开发商增速最低的时间点基本就是2020年了。

021年，伴随着销售规模进入相对增长的阶段，利润率也可能会慢慢回升，这对于房地产企业的盈利增长来说，可能2021年会有一些恢复。

龚涛：听下来，其实整个行业韧性是非常强的，包括今天刚发布4月份的销售数据，也是非常强。从行业的整个格局跟结构来看，之前这些相对具备一些优势的龙头企业配置价值也会在未来逐步凸显出来。

在这样的背景下我们非常推荐大家通过指数化投资选取一定的指数ETF工具对整个房地产行业进行配置，其中大家可以考虑的就是我们南方基金房地产ETF，它的代码是512200，结构会比较超配优质的房地产企业，比如万科、保利、招商蛇口，对一些尾部企业配置比例相对比较低，绝大多数投资人如果对房地产企业的质地研究不是很深入，其实通过配置房地产的指数化产品其实可以起到比较好的效果。

另一点讲到今天主题的题目“静待花开”，现在可能是整个地产行业相对不太好的时候。

竺劲：是最艰难的时候。

龚涛：往后随着行业的韧性以及结构趋势的形成，整个行业可能会迎来拐点，所以我们非常建议大家在当下时间点关注房地产ETF产业及对应的行业。

刚刚有讲到，地产行业是我们国民经济非常重要的构成，包括最近半年里我们陆续可以看到非常多跟地产行业相关的消息和政策变化，其中比较有代表性的一个话题是房产税，最近几个月已经陆续听到好几次，财政部有针对房产税发出更积极的声音，在这个地方我也想请教一下您，房产税推进的节奏大概是什么样？或者说它对整个地产行业的影响到底会是什么样的？

竺劲：房产税2010、2011年就有了，当时是试点的上海跟重庆，过来快接近十年时间了，所以大家对房产税也不是很陌生。

这次为什么会有房产税的说法，或者最近跟之前有什么不一样？原来的那个东西叫房产税，现在这个叫房地产税，还是有一些区别的。房地产税要把土地使用税、耕地占用税全部归并到一个房地产税中来，之所以要做这个动作，跟管理层讲的“税收法定原则”有关。

税收法定原则，以前政府收税不是定法律，实际上是行政条例，这跟我们依法治国的大方向还是有一些不一样的地方，所以现在就考虑在2023年以前所有政府税收全部要用税法的形式确认下来，正好给到了房地产税契机做归并，本质上是我们依法治国背景下要做的房地产税的动作。

房地产税到底对房地产市场有什么影响？这背后可能还是在于要把原来无关的税种做归并，这样从地方政府和中央政府来看，操作起来可能就更容易了，从个人的角度来看也会更容易一些。

我们知道，以重庆和上海为例，以重庆为例，它是根据每个住房征税的，也就是说，当你买入时它是豪宅，或者已经超标了，那它就以重庆的这个房屋作为征税主体，好处是这个房子一直是征税主体，政府税源稳定，不好的地方是这一套房子的房价涨不动了。这是重庆的版本。

上海的版本实际上是根据人来的，家庭户房子如果多出来了，免征面积超过了，那就要交税，在交易时就要一笔钱给征完。这样也有好有坏，很多人就通过离婚的方式规避，这就是不太好的。所以上海的政策也不一样。

刚刚讲了，这都是房产税的试点，真正的房地产税中国可能还是会相应地模仿美国的房地产税，因为房地产税早期出现还是在美国跟欧洲。

这个税种大概是什么样子？跟上海的版本其实是比较类似的，在一定免征面积以后进行梯级税率安排，美国现在房地产税有效税率是1-1.5%，有效税率是指扣除了所有可扣除的税基以后，我征收的房地产税税除以这个房屋的价值，大概是1%-1.5%，这个税在中国实施相对来说是不太可能的，我们也知道中国目前住宅的房地产回报率在一线城市可能也就是1.5%-2%。

因为现在上海的水平，扣除以后是0.42%，就是把免征面积扣除后，以后是0.42%，因为每个人都有60平米的免征面积，所以上海按照有效面积来看应该会降到0.1%的水平，那就是可以负担的水平，所以税率是比较重要，但目前我们是顶层设计，在2023年以前顶层立法就会出现，但具体征税怎么征，可能要地方政府确定。

大家都清楚，目前中国还处于城市化进程过程中，很多城市还没有发展得非常大，现在贸然去征收过多的房地产税（不是说不征收），过多的房地产税必然会对房价以及政府的税基产生负面影响，所以我们觉得这是一个循序渐进的过程，也不是“狼来了”的故事，但我觉得从整个大的基调来看还是围绕着“房住不炒”这一点来，所以这个过程中我相信大家以后买房子主要还是住的。

所以一是房子的产品做得怎么样，市销度是不是可以；二是产品的位置怎么样，是不是在人口流入、产业发展的城市，这就变得比较重要，这些都是对开发商投资拿地能力和产品运营能力的考验。

以前我们炒开发商可能都是一股脑地炒，现在可能是大企业，优质企业，未来在这个进程中，房地产税出来以后，对他们可能是好的帮助。

龚涛：他们的优势也会体现得更充分一些。我大概总结一下，房产税目前只是在个别城市进行试点状态，试点方式也不太一样，比如在重庆是以房子本身为标的，在上海是以户为标的，但未来长远来看房地产税是循序渐进，需要考虑国内房地产市场结构的过程。

但有一点比较确定的是，在未来房地产税落地的过程里，这些相对比较优质、更好的房地产企业优势会更加明显，所以大家在进行地产企业投资时需要适当考虑龙头企业，不管是在拿地还是在运营上的优势，这是整个房地产投资里未来非常重要的一块。

刚刚讲了房地产税，相对来说这不是一个新概念，但今年另一个很新，关于对地价的控制，其中提到一个“集中供地”的概念，这应该是相对比较新的方式，能不能给我们介绍一下？

竺劲：这个很热，地产板块有一个表现，2月份时也是因为当时国土部开了视频会议，讲到了关于拍地的事。

拍地叫“两集中”，一个是集中挂牌，一个是集中出让，以前一个城市不定期把土地公布出来，要卖地了，开发商过来看一看，根据卖地的时间挂出来，挂出来半个月到一个月就要出让了，一般是以招投标的形式，开发商获得土地。是这样一个方式。

现在为了能够更好地帮助小企业拿到地，所以政府在考虑是不是集中供地，因为大企业钱比较多，可以不停地竞拍，每次都给你举高高，每举一次地价就搞高了，所以政府想是不是可以通过这种方式达到目标；二是一次性集中拍地，地的规模比较多，也不可能每个都去拍，只能选定几块，不可能每块都去研究，这样也能够一定程度上平抑房地产拿地价格。

这个政策的初衷是非常好的，但的确，从当前的情况来看拍出来的结果有好有坏，不是所有城市都出现了地价明显下行，有部分城市地价是提高的，在一些热点城市，包括杭州、无锡，当时讲的22个试点，目前11个城市已经完成了首批“两集中”拍地，刚刚讲到的无锡、杭州就偏热一点，溢价率相对较高，有些城市，沈阳、广州相对就冷一点，重庆看起来比较高，但它的房价比较低。

从大的方向来看，房地产行业土拍出来以后可能并没有在大方向改变趋势，但的确，政府腾挪的空间还是变得更大了，因为它可以选择在这个时间点是把更好的地拿出来还是不太好的地拿出来，重庆拍的高也是因为它拿的容积率都是比较低的土地。

这里面本质还是因城施策，因为土拍还是地方政府决定，中央政府做这个动作实际上是希望地方政府在拍地时能够更加公平，大家雨露均沾。刚刚讲到，中国房地产的问题还是在于区域不平衡，所以对地方政府的考验相对来说比较大，对开发商的考验也很大，所以拿地的好坏很重要。

头部企业还好一些，你是头部企业，说明你以前都对了，拿地能力肯定是有的，但它不是一一对应，有些公司，比如原来不加杠杆，做的比较稳健，它就比较小，也许它也有投资能力，但我们可以相信的是头部之所以是头部，它相对来说以前是对的，所以它拿地应该不会出太大的差落，所以我们觉得这个政策相对是对投资能力比较强的企业（利好），即使现在小一点也没事；二是对头部企业（利好），对这两类企业一定是利好。

龚涛：所以我理解集中供地其实是给国内整个房地产市场提供了一个新的工具做房价或整个行业的平抑，在整个模式里强调的第一个是龙头企业的优势，还有一个就是有一些小而精、拿地能力较强或研究能力较强的中小型企业可能也会借助新的供地方式出现盈利上的增长。

房最后是要给人住的，最近其实有另外一个数据发布对地产行业也是起到了不小的影响，它就是人口普查结果的推出。这块是从两方面，一个是城镇化率，另一个是人口结构，其实对整个地产行业未来的影响可能都会比较深远，不知道竺总怎么看，如果人口结构发生变化，或是顺应的人口普查结果数据变化趋势，会不会对地产未来产生比较大的影响？

竺劲：影响肯定是很大的，因为很多首席经济学家都喜欢对人口进行评论，但我觉得很多人都是讲宏观的点，没有仔细分析人口到底对房地产市场有什么影响，我觉得对房地产市场的影响，现在争论中核心是一个点，老龄化更重要还是城镇化更重要，因为这是经济学教课书上都有写的，老龄化以后没储蓄了，相对来说是经济消费者，所以导致的结果很可能是没人买房，没人购置资产，年轻人有现金流购置资产，现在是老年人有现金流年轻人没有。所以这背后其实挺有意思，所以主导的还是城镇化，不是老龄化，我们看到的数据也说了，常住人口城镇化率差不多是64%，户籍是45%，常驻的64%，现在按国际标准来说也没达到发达国家的水平，基本上都要70%多，70%才认为是进入到了城镇化的发达阶段，很多国家都是八九十的状态，尤其是小国家。

这背后的核心问题是城镇化来了以后要换地方，人口流动活力其实是非常强的，第二阶段是从50%-70%，一般学术期刊上写了，50%-70%是城市化的第二阶段，第二阶段一般是城市会变得越来越大，这和我们直观认知完全符合，我们看深圳，人口越来越多，再看一些很好的二线城市，杭州，现在才1000万人口，杭州的地皮面积跟北京一样，人口只有北京的1/3超出一点，现在的数据上看它每年增加的人口是40万-50万，它的人口达到1500万还要十年城市。像杭州这样的城市中国有很多，还有很多地级市都是300万的人口，因为中国的中型城市在美国就是大城市。

在这背后，我认为中国会出现很多个东京，这一阶段就是会继续持续10年甚至20年，所以我觉得应该看这个问题。

刚刚讲到人户分离，中央在当时发七普数据时也讲了这个问题，人户分离占比达到35%，把这部分给转化了就可以。我也仔细研究了，我们研究的相对比较仔细，为什么2014年以后大家强调一点“中国房地产债务周期”，你应该也听过，为什么呢？因为2014年以后我们专门出了一个新的“都市圈规划”，从来没有过，清华大学还专门为此做了一个课题，提到要把1亿农村人口转移到城市，2020年我们提前实现了。

提前实现，为什么？或者说它有什么贡献？无非就是实现的过程中你买房了，要不就是买房入户，要不就是入户才有资格买房。

中国的人口红利不是简单教科书上说的，人口增长，小孩生得多，也不一定，而是说城镇化的发展过程，这个脉搏会不会继续跳动，变化是不是还那么强烈，我们觉得七普数据里大家写得很清楚，大家仔细看，长三角、粤港澳大湾区，成渝，这三个区域都是人口流入非常好的。人口流出比较严重的是北方的五个省，北方人口留出的省份肯定要来南方买房子，北方能不能复兴那是另外一件事，但这个过程是大家买房需求多。

还有刚才大家强调的，生育率1.3了，比日本还低，日本1.42，但你要注意，这个没事儿，因为中国家庭户的规模还在进一步缩小，从3.2变成2.6，还能进一步缩小，因为城市的单身人口非常多，单身人口或者家庭户规模比较小的，包括单身的青年、中年，包括丁克、包括老人，空巢老人，家庭规模在缩小缩小过程实际上对买房还是有需求的，这是大家对城市的选择，都讲人的自我发展，对产业、对工作都有追求，对城市的选择和家庭观念的变化我觉得对房地产企业的影响和对房地产市场的影响是比较深远的，不是简单地解读总量，多了少了，小孩生还是不生，这不是主要问题。

龚涛：确实，城镇化率，或者更加动态地看待国内整个房地产企业，以及人口对于房屋的需求，如果我们更加动态地看，整个地产行业未来的发展空间还是有的，现在我们可以看到非常多人在政策严控下，对整个地产行业显得过于悲观，但从长期城镇化率和人口结构，以及需求多样化的变化来看，整个地产行业配置价值还是依然存在的，这也是为什么我们说在当下行业急剧低估的背景下，我们非常建议大家来关注。

讲到地产行业的配置价值现在可以讲两点：1、低估值。2、高分红。其实我们可以看到，虽然整个地产行业相对指数来说表现在过去一年多里没有那么好，但我们陆续可以看到非常多的险资或长期资金都在对地产行业进行相应配置，所以我也想请问一下您，地产行业低估值高分红的属性是它与生俱来，还是在某一个特定场景下才会形成的格局？一般有哪些长期资金对于地产这块的关注度会比较高？

竺劲：房地产高分红基本上也是从2015年以后才慢慢开始，一方面2015、2016年估值冲高以后，的确是回落的，所以怎样维持估值，给到投资人更多东西，可能是开发商在考虑的一个问题，我们也可以看到，2017年以后整个中国房地产销售面积每年基本是持平状态，所以行业比较稳定，稳定的过程中，它有点像公用事业，我们看到公用事业在它业绩比较稳定的情况下会去分红，但公用事业好的可调节性要比地产更好一些，稳定性也比地产好一些，所以地产公司考虑的是怎样在偏稳定的环境下给投资人回报，这可能是一个考虑。

的确，从股息率的角度，因为分红率没有太大意义，大家在算帐时肯定是以股息率来算，股息率很多公司主流分配大概是30%左右，地产股的估值在5-6倍，每年的股息率是能够超过我们国家的收益率的，这对一些长期资金来说觉得是比较好的配置，而且5-6倍也是地产股非常低的估值，当然我们也看到有些小公司跌得更低，基本上如果业绩能够稳定并且向上，业绩不涨，至少可以给这么多年的分红，股息这块就吃掉了，可以跟国债收益率比，如果政策有变化或公司变得更好、或是行业估值提高，它就变成股息+的东西了，所以长期资金还是比较喜欢的，但他们在选择中肯定也需要考虑，不是说险资投资都是成功的，所以这个过程，从逻辑上说，就是我刚刚讲的，地产行业比较稳定，但凡有一定能力，我觉得你就长期持有，一方面能吃股息，另一方面还能做点收益出来，但它肯定要足够长期。

龚涛：确实是这样，刚刚提到一个非常有趣的概念，股息+，因为股息相对比较确定，在整个行业景气度出现一定反转时我们还可以赚到额外的超额，所以在整个行业低估值高股息的特征下，我们觉得对于一些资金久期比较长的投资人，其实可以逐步（投入），不管是通过定投还是其它方式，逐步参与到地产投资里来。

刚刚有讲到，整个地产行业随着政策不断深入的介入，其实也在发生变化，我们可以归类成两大变化，一个是外部宏观环境的变化，包括政策环境，不断可以看到一些逆周期调节，使得整个行业的波动趋缓，另外随着行业杠杆率逐步平缓，内生增长属性也会更强一些，长期随着两方面趋势的变化，整个地产行业的投资逻辑相比未来会不会发生质的差异？

竺劲：投资逻辑肯定有变化，刚刚讲到，整个房地产规模很难提高了，包括“三道红线”、“两集中”，所以对于开发商的运营能力要求可能会变得更高，房地产行业头部比较稳定，大的公司，万科、保利这种，都会比较稳定，有些小的公司，相对中型的公司可能有一些成长性，有运营能力，比如有些公司能够把商场做的很好，物业管理做的很好，物流做的很好，这样一方面就能补充到利润，因为这块利润很高，增长也是比较确定的，但能力锻炼出来是很难的。另一方面这个东西可以拿去跟地方政府勾地，刚刚提到了“两集中”、“集中供地”，但它也是设一个调整，所以可以通过这个勾地，有不在22个城市之中的，中小型但基本面比较强劲的城市，你可以拿你的十八般武艺勾块地，这样就能很有效地降低开发商的拿低成本。

在这里面，运营其实有两个作用，以后运营我觉得会变得更加重要。二是刚刚讲的头部企业，利率低一点，运营能力也会强一点，这里面存在一个情况就是头部企业增长会趋缓，我们不得不说这个情况，趋缓过程中头部企业要考虑多元化发展，这个多元化发展如果不会对它产生负面影响，我们觉得一定会是正面影响，所以对头部企业既是机会也是考验。

三是对国有企业可能也比较好，因为现在融资难，融资也是分化的，有些房地产，小的开发商、民营企业融资比较困难，但大的开发商，国企跟央企的融资成本可能比较低。但他们如何利用好所有制的红利，这也是一个考验过程，所以所有事情都要分两面说，不是单一一个面，但总得来说，说白了一是生意比原来难做了，二是有没有一些特殊能力，尤其是运营能力，其实做融资本质也是运营，对开发商来说我觉得这是最重要的。

龚涛：确实，在未来这个市场竞争越来越激烈的大背景下对于强运营的龙头企业，可能它的配置价值是值得大家去关注的。

刚刚也有讲到，因为过去一两年地产行业整个表现比较一般，中规中矩，其实我们可以看到，在整个公募基金持仓里，地产行业占比在逐步回落，想请教您，在什么样的场景下您觉得公募又会陆续回到房地产市场的投资里来呢？

竺劲：我觉得有几个，首先一大方面就是比预期的好一点，刚刚您讲了，现在太悲观了，一是去年“三道红线”；二是一季报业绩不好；三是土拍“两集中”，现在看起来好像不达预期，还有两次，一个城市来三回可能就会好一点了；四是房地产税也快出来了，所以现在是一个相对的低点，这四个方向相对有改善，从盈利的角度好一点，可能会有一些变化，因为去年从增长来看是最低的一年了，这是一个大的方向，什么时候会考虑配置。

二是偏个股，大家会发现有一些规模不一定很高但运营能力比较强的企业能够起来，也会带动整个板块有表现。

所以核心其实是这两个发展过程。

龚涛：总结一下，我们觉得整个地产行业的投资大逻辑应该是在目前这个相对比较便宜、比较低估的行业里选择最优质的企业，对于个股研究没有那么深入的投资人，完全可以通过配置房地产ETF把握相应的行业机会。

我们刚刚也讲到整个行业目前具备股息+的属性在里面，通过长期持有去博取分红的同时，在行业出现反转时我们同样可以获得一定的超额收益，在这个大背景下我们非常建议大家关注我们对应的产品。

其实从去年7月份以来，就像我们自己的512200房地产ETF，去年7月份以来其实已经获得了非常大额的申购，从去年不到2个亿的规模，目前已经接近20亿，翻了将近十倍，在这个过程里我们可以看到，非常多不同类型的投资人都在陆续参与到产品里来，其中包括一些交易属性比较强的，比如一些对逆境反转或交易机会把握到的投资人会参与其中，同时在去年下半年大家对整个风格变化有一定预判的投资人，也会通过房地产ETF进行相应的风格均衡调整。

还有一些就是资金久期特别长的机构投资人，可以通过配置房地产ETF达到他们对于长期收益率的需要，我们可以知道的大背景是整个全球的利率还在不断下行的趋势里，在这样一个趋势里，通过配置估值水平相对较低、股息率相对较高的行业板块，长期打败理财收益、打败国债收益的可能性还是会比较高的。

我们来看看观众有没有跟行业相关的问题，如果大家有相应问题可以在直播间里提出来。

有一位非常专业的观众说“两集中”以后地价更高了，同时地产板块现在就是两头挤压中寻找行业盈利的底部。

不知道竺总能不能帮忙解读一下这两个点评？

竺劲：这个点评刚刚说了，我们最近出了一份报告，报告里也写了，整个来看利润率的确没有那么明显的改善，刚刚讲到可能还是第一批，大家都急着，别没有地可开发，搞不清状况，所以很多开发商在有些城市（比如杭州、无锡）拼的比较凶，这些城市相对地价高一些。

我讲几点，一是有些城市，比如长春、沈阳，去化相对慢一些，但利润率会高一点，这次土拍中也有流拍的，拍进来的地可能还是比较优质，所以还是混合结果，不能一概而论。

二是重庆这个城市的溢价率高一些，但重庆整体房价不高，对于有些房价不高的城市来说，相对而言房价高一点，我觉得也无可厚非，而且这个过程中也是资产价格的关系问题，比如成都是重庆房价的两倍了，重庆肯定是低估了。所以我觉得地价拍高了对开发商到底是好还是坏，相对是不好，但也不能这么简单地看，但我讲了，核心是第一轮，大家都着急，所以这位网友回头可以看一看，是不是今年下半年拍第二轮时会有一些变化，如果到时有变化，那现在肯定是低点了。

龚涛：还有一位网友问，材料涨价对房价又限制，对地产企业的影响大吗？

竺劲：影响有限，因为房地产的主要投入一个是钱，财务成本比较大，二是地，钱本质上也是地，等于是为地交了两遍钱，所以主要还是地。

龚涛：它主要的成本来源并不是施工的原材料，主要是地价跟融资端的成本，其实大家不太担心最近大宗商品快速涨价给整个地产行业带来的冲击，影响应该是非常小的。

还有一位网友提到地产股是不是埋伏戴维斯双击的时候？

竺劲：这个还真的是，但不是所有，有的可能越来越差了，市面上的我就不点评了，大家的新闻每天看得到，有的可能是越来越好。

龚涛：在这儿我们比较推荐大家做的可能是两件事，一是如果大家确实想参与个股的话，可以配置一些相对优质的房地产企业，如果大家对于个股的把握程度没有那么好，通过配置指数工具是比较好的规避尾部企业的方法，这里也是建议大家关注南方基金的房地产ETF（代码512200）。

有人问到房地产企业的业务多元化比较成功的有哪些方面？除了传统盖房卖房，还有没有一些多元化的成功案例？

竺劲：案例主要是做物业管理，现在有很多公司都上市了，但主要的都在港股，A股比较少，我们也都看到了，包括碧桂园服务、融创服务，大企业下面的子公司或者兄弟公司基本都上了，这块比较成熟。

二是一类做代建的，最近要上中原建业，河南建业下面的，和绿城管理控股，也是港股，A股没有，代建业务，品牌方授权给代建商，由它帮一些没有能力但有钱有地的业主开发房子，这个业务也是相对比较成熟，相当于把尾部地产公司的生意给做了。

三是商场，大家应该都比较了解，华润做的万象城，新城做的吾悦广场，龙湖做的天街，中粮做的大悦城，大家都看得比较多，商场也是比较成熟的业务，也是能做出很多盈利来的业务。

其它业务，目前其实还是看不出盈利的端倪，但做得比较大的也比较多，包括碧桂园做的机器人业务，无人餐厅，包括建筑机器人，中南建设和碧桂园也都做了这块业务，但这块业务做得怎么样，未来前景怎么样，可能还要进一步观察。多元化这块，我觉得相对来说还是比较多，但也是比较散，跟主体房地产来看，但未来肯定还是看这个东西吧。

龚涛：刚刚也有人问到，考虑人口增长率下滑的影响（这个我们之前专门讨论过），在人口普查数据出来之后，大家都会对地产企业有一些担忧，但实际上我们看到的是更加动态的来看，整个城镇化率的不断提升以及人口对于住房需求的结构化变化，可以看到整个地产行业还是具有一定的发展空间的，大家不太需要对此有过多担忧。

同时我们看到一个网友问到，对于一些兼搞文旅跟医美的房企怎么看？

我还真没看到过搞医美的房地产企业。

竺劲：最近有很多，从做文旅和医美来看，相对来说医美这个生意会更好一点，一方面医美医院、美容院本身就能赚钱，因为偏服务业，跟健身房也有点像，一般在比较好的中国核心城市，需求也是以年轻女性及中产白领女性作为主要客户，所以这个是不错的。

二是目前整个医美行业没有一套明确标准，并且在不停迭代，从日本的情况我们也能看得到，目前日本的女生做医美的要比做护肤的多，中国现在还在从护肤向医美转变的过程中，大家的认识发生变化了，这个认识过程其实有一个产业升级的概念。

我刚刚讲到，开发商是有资源的，医美不难，不是高科技，尽管它有科技含量，它还是偏于一种生活方式，本质上是一个安全的问题，所以我觉得地产做医美能够叫好又叫座。

文旅有点难，毕竟文旅是重资产，我们都看到，迪士尼盈利主要靠IP，现在中国做文旅的企业自己有IP的还是有难度，包括传媒类的一些公司也没有做出来，所以我觉得从大的商业模型看，文旅可能有一定难度，现在主要靠人流量堆，人流量现在面临比较强的竞争，但从短期或1-2年的维度，今年来看，肯定比去年的旅游人数有增长，酒店、飞机和景点全都爆了，所以从这两年的情况来看，可能文旅还是不错的，但要说最后谁能胜出，这个东西说不好，而且商业模型有点过重。如果硬要在二者当中选，我觉得医美的前景会大一些，但这两个业务可能对地产公司来说都不错，只是补充有限。

龚涛：同时还有另外一个网友问到，是不是有物业管理业务的公司更值得买？

竺劲：物业管理有，但A股里比较少，目前A股上市的物业管理公司只有五个，大部分都在港股，所以更加重点关注港股可能更好一些。

龚涛：我看有网友问房地产ETF的十大持仓是按什么标准选的。

我们这个是按照指数化投资进行指数全复制，整个指数的编制方式是在中证的全指样本里选取房地产行业的股票，在股票具体复权时采用自由流通市值加权，简单说就是市值相对较大的房地产企业赋予的权重会更高，比如万科、保利，基本是接近10%左右的配置比例，前10大重仓股合基占比接近50%，其实是集中度非常高的指数产品。

对于自己的投资效率要求比较高的投资人，以及对于龙头企业配置优势，希望进行相应参与的话，其实可以关注我们的指数产品，代码是512200，目前我们的房地产ETF产品是市场上同类型标的指数产品里规模最大的，目前规模接近20亿，场内流动性也非常好，平均可以在1-2个亿左右的日均成交额，对于一般投资人而言可以比较自由地进出，同时为了配合一些机构的投资人参与，我们也有相应的做市商安排，有非常多的做市资源对产品进行配合，在市场需求特别旺盛的交易日，我们的整个成交额可以去到3-5个亿甚至更大的量级，所以对于投资人而言不太需要担心这个产品市场成交的问题，我们都会有非常多的隐性流动性提供给大家进行相应的配置。

龚涛：留言里的提问差不多了，现在时间接近一个小时了，直播也告一段落，这里我建议大家关注整个地产板块，对应的投资标的就是512200房地产ETF，它是目前市场上同一标的规模最大也是流动性最好的产品，大家如果对于房地产的整个行业具有配置，不管是交易型的还是定投的长期配置型的需要，都可以给大家这样一个配置工具，这块，大家不管是从现金替代，还是从交易或调整组合的风格角度都可以运用我们这个工具进行相应的投资，最后请竺总再稍微总结一下，给我们说一说今年下半年房地产投资的机会，往后看整个房地产成长空间大概有多大。

竺劲：谢谢龚博士。总结性发言刚刚讨论过，我们认为整个城镇化的影响可能还是高于老龄化，整个房地产行业和规模不会明显萎缩，应该还是稳定甚至向上的趋势。的确，城市之间的分化非常大，也意味着开发商之间的分化会比较大，所以相对而言在现在“三道红线”和“两集中”的背景下，整个投资房企和具备竞争优势的房企可能还是能够在未来大浪淘沙中胜出。

第三点，目前来看预期，我认为还是比较悲观的状态，所以在现在的状态，如果我们考虑做一些配置，可能能够获得一些意外惊喜，我觉得应该这样考虑当前房地产板块的位置和投资价值。

龚涛：好的谢谢，今天的直播就到这里，感谢各位的时间。

竺劲：谢谢大家。

$房地产ETF(SH512200)$

风险提示：嘉宾发言仅代表其个人观点或特定立场，投资决策需要建立在独立思考之上